Tokom 2025. godine tržište komercijalnih nekretnina u Srbiji zabilježilo je oko 340 miliona eura investicija. Najaktivniji segment tržišta komercijalnih nekretnina u zemlji su maloprodajni parkovi, dok se u oblasti kancelarijskog prostora očekuje stabilizacija tržišta i rast zakupnina, prema podacima iz izvještaja „SEE Real Estate Market Outlook 2026“, koji je CBRE danas predstavio u Beogradu.

Uroš Grujić, rukovodilac odjeljenja za kapitalne investicije za jugoistočnu Evropu u ovoj kompaniji, očekuje da će se pozitivno raspoloženje na tržištu kapitala u sektoru komercijalnih nekretnina nastaviti i tokom 2026. godine.

Kako navodi, nakon pandemije COVID-a uslijedio je stabilan oporavak tržišta kapitala koji i dalje traje, a u međuvremenu se Srbija pozicionirala kao veoma konkurentna u regionu i Evropi, naročito u segmentu maloprodajnih objekata kada su u pitanju komercijalne nekretnine.

Prema njegovim riječima, razlog tome je i dalje visoka stopa povrata za investitore u ovom segmentu, kao i visok nivo rasta, dok je stopa nepopunjenosti niska.

Istakao je da je jedna od najvećih promjena koje su obilježile tržište kapitala u Srbiji prethodnih godina bila promjena strukture investitora.

Do 2024. godine, prema podacima CBRE-a, udio stranih investitora u komercijalnim nekretninama iznosio je između 60 i 75 odsto, a kako ističe Grujić, danas je situacija obrnuta – kapital domaćih investitora čini čak 75 odsto tržišnog udjela.

Izuzetak je tržište industrijskih nekretnina, gdje i dalje dominira strani kapital, koncentrisan u manjem broju kompanija.

Sličan trend prisutan je i u susjednim zemljama, pa je tokom 2025. godine učešće međunarodnog kapitala palo ispod 45 odsto u cijeloj regiji srednje i istočne Evrope, dok je regionalni kapital ojačao svoje prisustvo. Strani investitori bili su usmjereni prvenstveno na kancelarijske i logističke projekte.

Jana Jovanović, rukovoditeljka odjeljenja za istraživanje tržišta za region jugoistočne Evrope u CBRE-u, kazala je da je tržište kancelarijskog prostora u Srbiji dostiglo stabilnost nakon perioda intenzivne gradnje.

Kako navodi, čak 50 odsto postojećeg kancelarijskog prostora u Beogradu izgrađeno je od 2016. godine, ali se tempo gradnje usporava od 2024. godine.

Usporavanje tržišta kancelarijskog prostora posljedica je rasta cijena zemljišta, viših kamatnih stopa i troškova gradnje. Ipak, podaci CBRE-a pokazuju da je ovaj segment tržišta uravnotežen, pri čemu ponuda prati potražnju, jer je manje od pet odsto kancelarijskog prostora nepopunjeno u Srbiji.

Jovanović navodi da se potražnja za kancelarijskim prostorom značajno promijenila u posljednjoj deceniji, jer je prosječna veličina zakupljenog prostora oko 800 kvadratnih metara, dok postoji velika potražnja za prostorima većim od 1.000 kvadratnih metara.

Prije deset i više godina prosječna kvadratura zakupljenih kancelarija bila je deset puta manja. Međutim, sporiji tempo rasta ponude kancelarijskog prostora značiće snažniju konkurenciju među zakupcima i dodatni rast zakupnina, predviđa izvještaj.

Drugi faktor koji će, prema riječima Jovanović, uticati na rast zakupa kancelarijskog prostora jeste činjenica da su ulaganja u ovu vrstu nekretnina u konkurenciji sa ulaganjima u stambeni sektor.

Kako je pojasnila, investitori u kancelarijski prostor očekuju dugoročniji povrat sredstava u odnosu na stambene investicije, koje su u našoj zemlji uglavnom usmjerene na brzu prodaju. To će dodatno uticati na rast zakupnina kancelarijskog prostora kako bi ova vrsta ulaganja ostala profitabilna.

Kada je riječ o komercijalno-industrijskim objektima, podaci CBRE-a pokazuju da je u Srbiji od 2023. godine u ovom segmentu izgrađeno oko 70.000 kvadratnih metara.

Jovanović navodi da trendovi ukazuju na dalji razvoj industrijskih nekretnina, uglavnom u manjim gradovima Srbije.

Komercijalno-industrijske nekretnine širom Evrope suočiće se sa izazovima zbog poteškoća u automobilskoj industriji, koja je glavni pokretač ovog tržišta.

Uprkos tome, naglasila je da ovaj segment u Srbiji ima veliki potencijal, jer je prosječna cijena zakupa od 4,75 eura po kvadratnom metru izuzetno konkurentna.

Uroš Grujić ističe da se tržište maloprodaje u zemlji mijenja usljed promjena navika mlađih generacija, ali i zbog zasićenosti potražnje za velikim tržnim centrima.

Iz tih razloga, u oblasti maloprodaje sve su zastupljeniji retail parkovi, koji su profitabilni čak i u manjim gradovima, a istovremeno su otporniji na ekonomske potrese.

Tokom 2026. godine projekcije CBRE-a predviđaju da će ukupna kvadratura retail parkova u Srbiji premašiti površinu tržnih centara, uz rast od 10 odsto, dok je trenutno u izgradnji oko 100.000 kvadratnih metara ovog tipa maloprodajnog prostora.

Izvještaj predviđa i snažan rast hotelskog sektora, usljed izgradnje 15 hotela uoči izložbe Expo 2027, čime će se trenutni smještajni kapacitet Beograda, koji iznosi 7.760 kreveta, povećati za 1.500.

Grujić navodi da urbani turizam predstavlja okosnicu ove industrije u Srbiji, dodajući da će tokom 2025. godine više od 50 odsto noćenja biti ostvareno u Beogradu.

On ističe i promjenu strukture posjetilaca, otvaranjem luksuznih hotelskih brendova poput St. Regisa i Bristola, što je 2024. godine dovelo do rasta prosječne cijene noćenja od 10 odsto, a podaci za 2025. godinu predviđaju sličan porast, prenosi Tanjug.