Smanjenje kamatnih stopa američkih Federalnih rezervi ove nedjelje odražava se na tržište nekretnina, obarajući stope na hipotekarne kredite i podstičući nagli rast refinansiranja.

Prosječna stopa na hipotekarne kredite s fiksnom kamatom na 30 godina iznosila je 6,26% za nedjelju koja se završila 18. septembra, što je pad sa 6,35% u odnosu na prethodnu nedjelju, prema podacima koje je u četvrtak objavio Freddie Mac.

Ovo je četvrta uzastopna nedjelja pada, jer su hipotekarne stope opadale u iščekivanju Fed-ovog smanjenja referentne stope za četvrtinu procentnog poena u srijedu.

Sve veći broj vlasnika kuća koji su prethodnih godina zaključali hipotekarne kredite po višim stopama sada koristi priliku za uštedu.

Prema posebnom izvještaju Udruženja hipotekarnih bankara (MBA), obim zahtjeva za refinansiranje skočio je skoro 60% prošle nedjelje u odnosu na sedmicu prije.

Kuda dalje idu hipotekarne stope?

Iako je Fed signalizirao da će uslijediti nova smanjenja kamatnih stopa, nije jasno hoće li hipotekarne stope nastaviti stabilno da padaju. One se ne prate direktno prema potezima Fed-a, već slijede prinos na desetogodišnje američke državne obveznice, koji odražava očekivanja investitora o budućoj inflaciji i ekonomskom rastu.

Fed se trenutno bori i sa tvrdokornom inflacijom i sa slabljenjem tržišta rada, što čini njegove buduće monetarne odluke neizvjesnim.

Prinos na desetogodišnje obveznice odražava tu neizvjesnost: kratko je pao nakon što je Fed objavio smanjenje stope u srijedu, ali je ubrzo potom ponovo porastao. Ti volatilni pomaci mogu direktno uticati na hipotekarne stope.

Neki davaoci hipotekarnih kredita upozoravaju da troškovi zaduživanja možda neće mnogo dalje padati.

„Hipotekarne stope gledaju unaprijed, a kada Fed objavi smanjenje, tržišta to uglavnom već uračunaju“, rekao je Bil Banfild, glavni poslovni direktor kompanije Rocket Mortgage. „Stope bi mogle ostati relativno stabilne na kratak rok, jer je tržište već uračunalo ovo smanjenje.“

Ipak, sve više kupaca okreće se hipotekama s promjenljivom kamatom (ARM), računajući na to da će stope u narednim godinama dodatno padati. Prema izvještaju MBA, udio zajmoprimaca koji biraju ARM dostigao je najviši nivo od 2008. godine.

Za razliku od kredita s fiksnom kamatom, ARM-ovi mogu privremeno olakšati otplatu nudeći niže početne stope. Ali nose i rizik: nakon uvodnog perioda — obično pet, sedam ili deset godina — stopa se prilagođava tržišnim uslovima. Ako stope u budućnosti porastu, mjesečne rate za dužnike mogle bi znatno porasti.

Šta usporavanje ekonomije znači za tržište stanova

Orfe Divounguj, viši ekonomista u Zillow-ovom timu za ekonomska istraživanja, kazao je da bi slabljenje ekonomske perspektive moglo smanjiti potražnju za nekretninama, čak i ako hipotekarne stope padnu na najniži nivo u skoro godinu.

„U vremenima ekonomske neizvjesnosti, stambena mobilnost se zaustavlja; kupci, prodavci i zakupci ostaju na mjestu“, rekao je on. „Ulazeći u sporiji dio stambenog ciklusa — kada škola, praznici i hladnije vrijeme usporavaju aktivnosti na tržištu — efekat manjih promjena stopa, bilo naviše ili naniže, vjerovatno će biti prigušen.“

Na konferenciji za novinare u srijedu, predsjednik Fed-a Džerom Pauel rekao je da su neki problemi s pristupačnošću stanovanja preveliki da bi ih centralna banka mogla riješiti, imajući u vidu njen ograničeni mandat. Pauel je naglasio izražen nedostatak stanova za prodaju, što je podiglo cijene.

„Ovdje postoji dublji problem; to nije ciklični izazov koji Fed može da riješi, već gotovo nacionalni manjak stambenih jedinica“, rekao je Pauel.

„Mnoga mjesta u zemlji jednostavno nemaju dovoljno stanova za ljude“, dodao je.