Iako su ranije procjene pokazivale da bi ukupni prihodi od legalizacije mogli iznositi oko 300 miliona eura, zahvaljujući satelitskom snimanju i preciznijim podacima s terena, sada se očekuje da bi taj iznos mogao biti znatno veći – čak do 500 miliona eura.

Ovo je u intervjuu za Bankar kazao ministar prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Slaven Radunović.

„Naš cilj je da kroz legalizaciju obezbijedimo pravnu sigurnost za sve građane, ali i da pokažemo da država vodi računa o socijalnoj pravdi i zaštiti najugroženijih. Želimo da ovaj proces bude pravedan, održiv i u službi opšteg interesa – da prihod od legalizacije bude ulaganje u bolju infrastrukturu i uređenija naselja“, kazao je Radunović.

On je dodao da je od početka procesa 2017. godine do danas obračunato nešto više od 21 milion eura, dok je naplaćeno oko 12,5 miliona eura – za ukupno 3.756 objekata legalizovanih širom Crne Gore.

Koliko novca realno očekujete da će legalizacija donijeti državnoj i lokalnoj kasi u narednih pet godina i da li ćete se obavezati da taj prihod bude striktno vezan za infrastrukturu i uređenje naselja, umjesto za tekuću potrošnju?

Kada govorimo o prihodima od legalizacije, najvažnije je da građani imaju jasne i pouzdane informacije. Od početka procesa 2017. godine do danas obračunato je nešto više od 21 milion eura, dok je naplaćeno oko 12,5 miliona – za ukupno 3.756 objekata legalizovanih širom Crne Gore.

Ranije procjene su pokazivale da bi ukupni prihodi mogli dostići oko 300 miliona eura, na osnovu prosječnih naknada i procijenjenog broja nelegalnih objekata. Međutim, zahvaljujući satelitskom snimanju i preciznijim podacima sa terena, sada se očekuje da bi taj iznos mogao biti znatno veći – čak i do 500 miliona eura.

Važno je naglasiti da Zakon o legalizaciji već predviđa olakšice za građane. Vlasnici objekata osnovnog stanovanja imaju pravo na umanjenje naknade, dok socijalno osjetljive grupe – samohrani roditelji, porodice sa djecom sa smetnjama u razvoju, kao i pripadnici romske i egipćanske zajednice – mogu ostvariti popuste i do 90%.

Naš cilj je da kroz legalizaciju obezbijedimo pravnu sigurnost za sve građane, ali i da pokažemo da država vodi računa o socijalnoj pravdi i zaštiti najugroženijih. Želimo da ovaj proces bude pravedan, održiv i u službi opšteg interesa – da prihod od legalizacije bude ulaganje u bolju infrastrukturu i uređenija naselja.

Ranije je najavljeno da bi prihodi od komunalnih naknada mogli dostići preko 300 miliona eura. Možete li precizirati računicu – na koliko objekata, kvadrata i prosječne naknade se ta procjena zasniva i da li ćete tu projekciju objaviti po godinama i opštinama)?

Kada smo govorili o procjeni prihoda od komunalnih naknada, računica se zasnivala na nekoliko ključnih parametara: prosječnoj vrijednosti naknada u svim opštinama, prosječnoj kvadraturi objekata od oko 100 m² i procijenjenom broju od približno 110.000 nelegalnih objekata u Crnoj Gori. Na osnovu tih podataka, očekivali smo da prihodi mogu premašiti 300 miliona eura.

Danas, zahvaljujući satelitskom snimanju i preciznijim informacijama sa terena, pretpostavljamo da bi ta cifra mogla biti i veća od prvobitnih procjena. Prema važećim cijenama, prosječna naknada za urbanu sanaciju razlikuje se po regijama:

• Centralna regija: 18,64 € po m² za osnovno stanovanje, 38,18 € po m² za ostale objekte
• Južna regija: 40,04 € po m² za osnovno stanovanje, 97,49 € po m² za ostale objekte
• Sjeverna regija: 8,92 € po m² za osnovno stanovanje, 16,84 € po m² za ostale objekte
• Podgorica: 40,1 € po m² za osnovno stanovanje, 80,19 € po m² za ostale objekte.

Ministarstvo redovno, na polugodišnjem nivou, prikuplja podatke od lokalnih samouprava. Zahvaljujući tome, posjedujemo zbirne podatke od 2017. godine do danas o obračunatim i naplaćenim sredstvima. Ti podaci će biti dostupni javnosti i po godinama i po opštinama, kako bi građani imali jasan uvid u dinamiku i raspodjelu prihoda.

Naš cilj je da proces bude potpuno transparentan – da svaka opština i svaki građanin može vidjeti koliko se prihoduje i kako se ta sredstva koriste za uređenje prostora i unapređenje kvaliteta života.

Hoće li opštine imati zakonsku obavezu da značajan dio tog novca vrate upravo u naselja gdje se objekti legalizuju – kroz puteve, kanalizaciju, rasvjetu i javne površine – da bi građani mogli bukvalno da vide gdje je njihov novac završio?

Prema Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, opštine imaju jasnu obavezu da sredstva prikupljena kroz naknade za urbanu sanaciju i korišćenje prostora usmjere upravo tamo gdje su objekti legalizovani. To znači da novac mora biti uložen u programe urbane sanacije – u puteve, kanalizaciju, rasvjetu, javne površine i alternativni smještaj – kako bi građani mogli da vide konkretne rezultate u svom naselju.

Svaka lokalna samouprava dužna je da donese program urbane sanacije za područja pogođena nelegalnom gradnjom. Na taj način se obezbjeđuje da sredstva ne ostanu samo brojke u budžetu, već da se pretvore u vidljive promjene: uređenije ulice, bolju infrastrukturu i kvalitetnije uslove života.

Ovakav pristup daje težinu samom procesu legalizacije – jer građani ne samo da dobijaju pravnu sigurnost, već i direktno vide kako njihov novac vraća vrijednost zajednici. To je način da legalizacija postane više od administrativnog postupka: da bude investicija u uređenija naselja i pravedniji životni prostor.

Da li razmatrate progresivni model naplate – da luksuzni, turistički i komercijalni objekti plate višestruko više, a socijalno ugroženi, penzioneri i ljudi koji legalizuju jedini dom dobiju dodatne popuste ili posebne linije pomoći?

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata ima i snažnu socijalnu dimenziju. Pisali smo ga vodeći računa da najranjivije kategorije društva budu zaštićene i da upravo one imaju najveće koristi od njegove primjene. Zato su predviđene značajne olakšice:

• za objekte osnovnog stanovanja – umanjenje naknade do 50%;
• za socijalno ugrožene kategorije, poput samohranih roditelja, osoba sa invaliditetom, mladih koji su odrasli bez roditeljskog staranja, porodica sa djecom sa smetnjama u razvoju, kao i pripadnika romske i egipćanske zajednice – popusti i do 90%;
• mogućnost jednokratnog plaćanja uz dodatno umanjenje od 20%.

Naknade se mogu plaćati u ratama – do 30 godina za osnovno stanovanje, a do 10 godina za ostale objekte – što građanima daje realnu šansu da izmiruju obaveze bez prevelikog opterećenja.

S druge strane, luksuzni, turistički i komercijalni objekti imaju potpuno drugačiji tretman. Za hotele, turistička naselja sa četiri ili pet zvjezdica i rizorte, naknada iznosi od 400 do 800 eura po kvadratnom metru, i plaća se jednokratno ili najviše u 60 rata. Time se jasno pravi razlika između onih koji su gradili svoj jedini dom i onih koji su bespravno gradili radi profita – prvi dobijaju olakšice i podršku, a drugi plaćaju višestruko više.

Na ovaj način država pokazuje da legalizacija nije samo administrativni postupak, već i instrument socijalne pravde: da se pomogne onima kojima je krov nad glavom osnovna potreba, a da se istovremeno obavežu oni koji su od nelegalne gradnje zarađivali veliki novac, da plate pravičnu cijenu.

Da li geodetske organizacije u ovom trenutku zaista mogu da izdrže nalet novih zahtjeva ili rizikujemo da upravo taj segment postane glavno usko grlo koje usporava čitav proces, bez obzira na to koliko građani budu zainteresovani?

Svjesni smo da dio građana ima osjećaj da je teško obezbijediti termin kod licenciranih geodetskih organizacija, što kod njih izaziva zabrinutost da li će uspjeti da završe postupak u predviđenim zakonskim rokovima. Zato je važno da se oslonimo na činjenice i sagledamo realno stanje.

U Crnoj Gori trenutno radi 101 licencirana geodetska organizacija – što predstavlja značajan kapacitet i pokazuje da sistem ima snagu da odgovori potrebama građana. Pored toga, veliki broj vlasnika nelegalno izgrađenih objekata već je ranije obezbijedio potrebne elaborate, pa iskustvo sa preko 64.000 podnijetih zahtjeva potvrđuje da postojeći kapaciteti mogu da zadovolje i preostalu potražnju.

Naravno, ne možemo ignorisati činjenicu da u pojedinim opštinama i u određenim periodima dolazi do povećanog opterećenja. Upravo zato proces konstantno pratimo i prilagođavamo ga u hodu u želji da građanima budemo partner koji im pomaže da se uklope u zakonske okvire na što jednostavniji način.

Već je najavljeno da su u proceduri izmjene Zakona o legalizaciji, kojima se rok za upis nelegalnih objekata u katastar produžava za dodatnih šest mjeseci – do sredine avgusta 2026. godine. Time šaljemo jasnu poruku da razumijemo realne izazove i da smo spremni da prilagodimo rokove kada je evidentna volja građana da objekte uvede u legalne tokove, kao i da uzmemo u obzir objektivne okolnosti koje proces usporavaju.

Naš krajnji cilj je da legalizacija bude efikasna, pravična i dugoročno održiva – uz što manje administrativnih prepreka i uz puno uvažavanje interesa građana.

Da li je “na stolu” ideja vaučera, subvencionisanih usluga ili partnerstva sa fakultetima i strukovnim udruženjima kako bi se ugroženim kategorijama snizili troškovi izrade elaborata i ubrzao proces?

Ideje poput vaučera, subvencionisanih usluga ili partnerstva sa fakultetima i strukovnim udruženjima zaista se spominju u javnosti i riječ je o legitimnim promišljanjima. Trenutno je naš glavni fokus na normativnom uređenju postupka legalizacije, ali dodatni mehanizmi podrške biće razmatrani u skladu sa mogućnostima Ministarstva i države.

Važno je naglasiti da sam proces izrade elaborata premjera izvedenog stanja za objekte osnovnog stanovanja, prema informacijama geodetskih organizacija, u prosjeku ne prelazi 350 eura. To je iznos koji, iako nije za zanemarivanje, ne bi trebalo da bude prepreka za završetak postupka legalizacije. Upravo zato smo prilikom donošenja Zakona vodili računa da svaki nelegalni graditelj u Crnoj Gori – bez obzira na socijalni status – ima realnu šansu da okonča proces i uvede svoj objekat u legalne tokove.

Naš cilj je da legalizacija bude dostupna svima, a posebno onima kojima je izgradnja doma osnovna životna potreba. Zato pažljivo pratimo predloge i ideje koje dolaze iz javnosti, jer želimo da proces bude pravedan, održiv i što jednostavniji za građane.

Šta će se tačno desiti dan poslije isteka roka u avgustu 2026: da li građani mogu da očekuju novu rundu opomena i stimulansa ili zaista kreće sistematsko sankcionisanje svih koji ostanu van sistema?

Nakon isteka tog roka, nijedan bespravni objekat više neće moći da se upiše u katastar, niti da se legalizuje. Vlasnici takvih objekata biće obavezni da plaćaju visoku godišnju naknadu za korišćenje prostora sve do uklanjanja objekta. Pored toga, Inspekcija zaštite prostora će sprovoditi zakonom propisane mjere, uključujući i donošenje rješenja o rušenju za objekte čiji vlasnici nijesu podnijeli zahtjev za upis.

Zato još jednom upućujemo apel svim građanima koji posjeduju nelegalni objekat, a nijesu pokrenuli proceduru, da to učine do sredine avgusta 2026. godine. Time će izbjeći rizik od rušenja i višestruko većih naknada u odnosu na one koje su predviđene Zakonom za legalizaciju.

Naša poruka je jasna: država želi da pomogne građanima da uđu u legalne tokove, ali nakon isteka roka biće obavezna da primjenjuje sankcije. Legalizacija je šansa da se obezbijedi pravna sigurnost i bolji uslovi života, dok odlaganje nosi ozbiljne posljedice.

Za stanove u objektima koji su upisani, ali bez kompletne dokumentacije – koliko nova rješenja olakšavaju život i građanima i bankama? Da li ste već usaglasili sa bankarskim sektorom kako će se takve nekretnine tretirati u hipotekarnim kreditima?

Navedenim izmjenama zakona su predložene izmjene u smislu da će, i pored upisane zabilježbe u katastru, biti dozvoljeni upis hipoteke, zaključenje ugovora o zakupu, nasljeđivanje, dioba među nasljednicima, pokloni između srodnika prvog nasljednog reda, kao i promet nepokretnosti po osnovu sudskih odluka ili u izvršnom postupku. Istovremeno, zakon jasno precizira da se zabrana otuđenja i obavljanja privredne djelatnosti i dalje odnosi na nelegalne objekte – dakle, oni koji nijesu ušli u proces legalizacije ne mogu se koristiti za poslovne svrhe.

Predložene izmjene zakona donose važno olakšanje za građane koji žive u objektima upisanim u katastar, ali bez kompletne dokumentacije – građani dobijaju sigurnost da njihova imovina može biti pravno i finansijski upotrebljiva, a banke dobijaju jasne osnove da takve nekretnine tretiraju u kreditnim aranžmanima. To znači da stanovi u ovim objektima više nijesu “zarobljeni” u pravnom vakuumu, već mogu da budu dio normalnog ekonomskog života.

Ako biste morali da izdvojite jedan opipljiv efekat koji građani i tržište mogu da osjete već do kraja 2026. – da li bi to bilo: više riješenih predmeta, brži i sigurniji promet nekretnina, ili konačno stabilan pravni status desetina hiljada “bespravnih” objekata?

Do kraja 2026. godine građani i tržište mogu očekivati jedan vrlo opipljiv rezultat – značajno veći broj riješenih predmeta legalizacije. Predanim radom na Zakonu o legalizaciji, usklađivanju pratećih propisa i saradnjom sa lokalnim samoupravama, Zajednicom opština i Upravom za nekretnine i državnu imovinu, stvoreni su uslovi da se donese mnogo više rješenja o legalizaciji i da se obračuna i naplati veći obim naknada.

Poseban iskorak predstavlja uspostavljanje Uprave za legalizaciju bespravnih objekata, koja je već počela sa radom i od koje se očekuje da rješava najsloženije zahtjeve – posebno one koji se odnose na objekte površine preko 500 m². Time se pokazuje da država ima kapacitet da se uhvati u koštac i sa najtežim slučajevima.

Do kraja godine biće uspostavljen i softver za praćenje procesa legalizacije, što će omogućiti potpunu transparentnost: u svakom trenutku biće vidljivo koliko je zahtjeva podnijeto, koliko ih je u obradi, koliko je objekata legalizovano, a koliko odbijeno.

Sve to zajedno znači da će građani već do kraja 2026. osjetiti konkretne promjene – više riješenih predmeta, sigurniji promet nekretnina i stabilniji pravni status značajnog broja objekata. Legalizacija će prestati da bude apstraktan proces i postaće vidljiva u svakodnevnom životu ljudi i na tržištu.