Očekivano članstvo Crne Gore u Evropskoj uniji između 2028. i 2030. godine otvara brojna pitanja o budućim kretanjima na tržištu nekretnina. Potpredsjednik Udruženja agencija za nekretnine, Veselin Dragaš, u razgovoru za Bankar ocjenjuje da su trenutna očekivanja često preuveličana i da ulazak u EU sam po sebi neće uzrokovati skok cijena. Kako navodi, tržište nekretnina zavisi od mnogo faktora, ne samo od članstva EU.

“Ono zavisi od odnosa ponude i potražnje, ekonomskog rasta zemlje, inflacije, zakona, poreske politike, kamatnih stopa na kredite kao i drugih faktora. Većina analiza koje su rađene u EU ni ne pokušavaju da direktno povežu ulazak u EU sa rastom cijena nekretnina kao uzrok-posljedicu,“ kaže Dragaš.

Kako je objasnio za Bankar, nekretnine ne reaguju odmah na tržišne promjene i za rast ili pad cijena nekretnina potrebno je više vremena:

„Nekretnine ne reaguju na trenutna dešavanja na tržištu, potrebno je da prođe duži vremenski period kako bi došlo do rasta ili pada cijene nekretnine.“

Kada je riječ o potencijalnom kratkoročnom rastu cijena, Dragaš smatra da kratkoročno gledano neće doći do naglog rasta cijena nekretnina ulaskom Crne Gore u EU.

“Stagnacija, rast ili pad cijena, broj realizovanih prodaja i opšta atmosfera na tržištu nekretnina uglavnom će zavisiti od Vlade Crne Gore jer ona, zajedno sa Skupštinom, kreira i donosi zakone koji će olakšati ili otežati rješavanje stambenih pitanja građana, privlačenje investitora i sve druge tržišne faktore. Dakle, stanjem na tržištu će kao i do sada u najvećoj mjeri upravljati Vlada, a ne EU.“

Dragaš takođe upozorava na pitanje zakonskih regulativa i navodi da je Crna Gora zbog pristupanja EU trenutno u ubrzanoj proceduri izmjena postojećih i donošenja novih zakonskih regulativa.

“Brzo donošenja odluka bez ozbiljnih prethodnih analiza i procjena uticaja takvih zakonskih rješenja na tržište nekretnina mogu imati ozbiljne posljedice po tržište i budžet Crne Gore.“, navodi Dragaš.

Što se tiče ekonomskih izgleda povezanim s ulaskom u EU, sagovornik Bankara navodi da će ulazak u EU će dovesti do rasta ekonomije.

“To dugoročno gledano može uticati na povećanu potražnju domaćih kupaca zbog očekivanog povećanja kupovne moći građana, a samim time i rasta cijena nekretnina. Strani kupci i investitori će prilikom svoje odluke da kupe nekretninu ili investiraju u Crnoj Gori sigurno uzeti u obzir i njeno članstvo u EU ali i analizirati našu zakonsku regulativu i poresku politiku”, zaključuje Dragaš.

Na pitanje o mogućem procentualnom rastu cijena u nekoliko godina nakon ulaska u EU, Dragaš kaže nije moguće dati tačnu procjenu rasta cijena nekretnina ulaskom Crne Gore u EU zbog drugih faktora.

“To su ponuda i potražnja, ekonomski rast, inflacija, zakoni, porezi i kamatne stope. Ukoliko oni budu u trenutku ulaska Crne Gore u EU pozitivno uticali na tržište nekretnina možemo u dužem vremenskom periodu od ulaska u EU očekivati dodatni rast”, kaže naš sagovornik.

U kontekstu poređenja sa državama bivše SFRJ koje su postale članice EU (Hrvatska i Slovenija), Dragaš kaže da ne postoji pouzdan, verifikovani podatak koji kaže da su cijene u Hrvatskoj porasle zbog ulaska u EU.

“Neke analize tržišta nekretnina u Hrvatskoj govore da nema ‘jednostavne korelacije’ između ulaska u EU i naglog rasta cijena nekretnina. Od ulaska Hrvatske u EU 2013. godine do danas cijene nekretnina u Hrvatskoj su porasle oko 68–74%. Rast je značajan, ali nije ‘efekt EU’ sam po sebi“, zaključuje Dragaš i objašnjava da je i u Crnoj Gori zabilježen rast cijena podržan statistikom: „Prema podacima Monstata, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji porasla je sa oko 951 €/m² u 2020. na oko 2 158 €/m² početkom 2025., što predstavlja porast od oko 126% za pet godina.“

"/>

Regioni

Kada su u pitanju lokacije koje bi bile najviše pogođene eventualnim rastom, tu ne bi bilo velikih promjena. Dragaš smatra da ukoliko dođe do rasta cijena nekretnina zbog ulaska u EU, kao i do sada rast će biti najveći u primorskim opštinama, Podgorici, Kolašinu, Žabljaku, a zatim i u ostalim opštinama na sjeveru.

“Primorje, na kome su dominantni kupci nekretnina stranci, ulaskom u EU će imati povećanu potražnju, a zbog manjka lokacija za gradnju u blizini mora doći će do veće potražnje od ponude, a samim time i rasta cijena. Podgorica kao glavni grad može očekivati rast cijena nekretnina zbog otvaranja firmi, ambasada, potražnje za poslovnim prostorima, stanovima za dugoročni zakup. Cijene nekretnina na sjeveru će rasti sporije izuzev u gradovima koji imaju turistički potencijal kao što su Žabljak i Kolašin.“

Na pitanje da li već sada postoji porast interesovanja stranih kupaca i investitora koji kupuju “prije ulaska” očekujući rast cijena, Dragaš ističe da postoji određeni broj kupaca i investitora koji kupuju nekretnine zbog najava da će Crna Gora postati član EU ali bez tačnog datuma ulaska u EU sve se kao i ranijih godina svodi na prognoze.

U nekretninama kao i u svakom drugom poslu vrijeme je novac, dakle prilikom izrade investicionog plana investitor mora uzeti u obzir vremenski period povrata uloženog novca i ostvarene dobiti. Investirati danas, a očekivati prihod za 5 ili 10 godina mnoge neće ohrabriti da ulože u Crnu Goru samo iz razloga što će postati član EU. Crna Gora mora imati jasne ciljeve i plan razvoja u protivnom ni članstvom u EU neće privući strane kupce i investitore. Najavljene izmjenama Zakona o strancima i novi uslovi za privremeni boravak stranaca u Crnoj Gori neće donijeti pozitivne efekte na tržište nekretnina i motivisati strance koji su ostvarivali pravo na privremeni boravak da ostanu u Crnoj Gori. Niže poreske stope u odnosu na zemlje EU su bile jedan od razloga za investicije u Crnoj Gori, kada ih izjednačimo sa EU upitno je da li će investitori izabrati Crnu Goru ili neku drugu zemlju članicu EU”, kazao je Dragaš.

Krediti 

Ulaskom u EU Crna Gora bi, smatra naš sagovornik, produbila integraciju sa evropskim finansijskim tržištima iz razloga smanjenja rizika države, dolaskom većeg broja banaka povećala bi se i konkurencija između banaka što bi dovelo do nižih kamatnih stopa i boljih uslova za kreditiranje.

“EBRD, EIB i druge EU institucije često subvencionišu stambene kredite ili daju bankama kreditne linije za jeftinije zaduživanje. Da, niže kamatne stope direktno povećavaju kupovnu moć građana. Što se tiče cijena nekretnina, povećanje kupovne moći će dovesti do povećane potražnje, a to će neminovno prouzrokovati rast cijena nekretnina pa domaći kupci neće osjetiti benefite u potpunosti“, navodi Dragaš.

Kada je riječ o savjetima za građane koji planiraju da kupe ili prodaju nekretninu u naredne dvije do tri godine, Dragaš jasno upozorava:

„Ulazak Crne Gore u EU neće izazvati trenutni rast cijena nekretnina niti značajno povećati izbor nekretnina. Mnogi kupci su i za vrijeme korona krize očekivali pad cijena nekretnina što se nije desilo, naprotiv neke nekretnine su zabilježile i rast. Porast inflacije prethodnih godina je motivisao kupce da ulažu u nekretnine kako bi sačuvali vrijednost svog novca, što je u najvišoj mjeri i dovelo do rasta cijena nekretnina. Kupci treba da prate ponudu nekretnina i da kupe onu koja im bude odgovarala bez obzira na trenutne cijene nekretnina jer postoje slučajevi kada prodavci spuste cijenu ispod tržišne. Većina naših građana se teško može takmičiti sa stranim kupcima koji dolaze iz najrazvijenijih zemalja. Neophodno je da država omogući građanima koji rješavaju stambeno pitanje subvencije i olakšice.“

Dragaš navodi i da dio prodavaca kada prodaju nekretninu novac ulaže opet u kupovinu nekretnine.

“Ako su čekali i nekretninu prodali u momentu kada cijene nekretnina rastu, velika je vjerovatnoća da će i prilikom kupovine nekretnine platiti veću cijenu tako da neće ostvariti značajnu dobit na razlici. Pravilo je da se kupuje kada svi žele da prodaju, a prodaje kada svi žele da kupe, samo se u nekretninama postavlja pitanje da li je čekati godinama isplativo da bi ovo pravilo imalo smisla“, zaključuje Dragaš.

(D.Obradović)