U Crnoj Gori je donešen novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata koji je donio značajnu promjenu u pravnom statusu nelegalnih objekata – onemogućava njihovu prodaju dok ne budu legalizovani. Ovo zakonsko rješenje ima duboke implikacije za vlasnike, banke, tržište nekretnina i društvo u cjelini.
Prema novom zakonu, nelegalni objekti koji se izgrade bez akta o građenju odnosno suprotno tom aktu ne mogu biti u pravnom prometu, odnosno ne mogu se otuđiti i u istom se ne može obavljati privredna i druga djelatnost. Bespravni objekat koji se ne upiše u katastar nepokretnosti ili za koji se ne izda rješenje o legalizaciji ne može se otuđiti i u tom objektu ne može se obavljati privredna i druga djelatnost.
Prednje implicira da vjerovatno desetine hiljada takvih objekata u Crnoj Gori, uključujući i one koji se vode na pokojne vlasnike bez sprovedenih ostavinskih postupaka, praktično ostaju u statusu „zamrznute“ imovine.
Vlasnik bespravnog objekta čiji objekat nije upisan u katastar nepokretnosti dužan je da, u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona, pokrene postupak upisa objekta u katastarsku evidenciju. Mnogi su mišljenja da je rok prekratak. Zakonska izmjena može uzrokovati da desetine hiljada porodica budu praktično zarobljene u statusu nelegalnih vlasnika bez objektivne mogućnosti da imovinu legalizuju ili prodaju na tržištu. Mnogi građani su kupili stanove unutar objekata čija je legalizacija upitna ili gotovo neizvodljiva, dok su brojni investitori dograđivali spratove za koje nisu imali dozvolu. Za vlasnike objekata nemogućnost raspolaganja imovinom može imati teške posljedice. Nemogućnost prodaje ili dobijanja kredita usljed nelegalnog statusa nekretnine često znači da porodice ne mogu da riješe hitne finansijske potrebe ili da investiraju u bolje uslove stanovanja. Oskudica finansijskih sredstava može dovesti čak i do egzistencijalnih problema. To može izazvati ozbiljnu socijalnu i ekonomsku tenziju u društvu.
Zakonsko rješenje nesporno utiče i na bankarski sektor. Banke su svoja višemilionska potraživanja obezbijedila hipotekom-nekretninama kojima je ovo zakonsko rješenje “zamrznulo” vrijednost. Kreditiranje može postati opreznije, što može otežati pristup stambenim i investicionim kreditima građanima i privredi. Ovakva blokada tržišta nekretnina usporava finansijski sistem i povećava pravnu nesigurnost.
Samo tržište nekretnina može biti paralisano.
Smanjuju se prihodi od poreza i uspostavlja generalna blokada kojom se direktno ugrožavaju domaćinstva, investitori i ekonomija u cjelini.
Šta se dešava ako vlasnik ne legalizuje objekat u zadatom roku od šest mjeseci? Da li će objektivno biti izvršivo rješenje o uklanjanju objekata, posebno velikih stambenih jedinica? Da li to znači da objekat nikad neće moći biti legalizovan i da li će biti trajno blokiran za promet?
Kako će se postupati sa objektima koji ne ispunjavaju uslove legalizacije, npr. prelaze granice susjedne katastarske parcele? Da li takvi objekti imaju izglednu šansu za legalizaciju i kakav pravni status imaju u međuvremenu?
Kakve su refleksije zakona na stečajne postupke u kojima je stečajni dužnik vlasnik imovine? Da li će nelegalni status imovine uskratiti mogućnost povjeriocima da naplate potraživanja u stečajnom postupku?
Kako će se tretirati vlasnici koji žive i rade u inostranstvu, a ne mogu fizički da budu prisutni u kratkom roku za legalizaciju?
Kako će se rješavati slučajevi gdje je u toku složen ostavinski postupak, koji duže traje, pa proces legalizacije ne može biti završen?
Da li postoje administrativni kapaciteti za sprovođenje zakona?
Veliki broj zahtjeva za legalizaciju, složene imovinsko-pravne situacije i nedovoljan broj osposobljenog kadra može dovesti do odlaganja i zastoja u rješavanju predmeta.
Zbog toga postaje nužno ulagati u modernizaciju i digitalizaciju državne uprave—uvođenje digitalnih registara, elektronske komunikacije sa strankama i automatizovanih procedura mogli bi značajno povećati efikasnost i transparentnost cijelog sistema. Fokus i investicije u digitalne servise i kadrovsku obuku doprinose bržem, jeftinijem i pravno sigurnijem procesu legalizacije, čime se štedi vrijeme i izbjegavaju administrativne barijere. Ova i druga pitanja otvaraju ozbiljne pravne i praktične dileme o efikasnosti i pravednosti zakonskog rješenja, koje zahtijevaju dodatnu pažnju i moguće izmjene pravnog okvira. Takođe, ističu potrebu za fleksibilnijim rokovima, pomoći vlasnicima sa komplikovanim situacijama i jasnijim procedurama za rješavanje imovinsko-pravnih nedoumica.
Nesporna je intencija zakonodavca da zaustavi dugogodišnju praksu bespravne gradnje i uredi tržište nekretnina u Crnoj Gori. Ipak, ove mjere moraju biti pažljivo balansirane da ne bi dovele do paralize tržišta, urušavanja prava pojedinaca i finansijske krize za banke i investitore. Hitno je potrebno razmotriti fleksibilnije prilaze, izuzetke i mehanizme podrške vlasnicima kako bi se zaštitila egzistencija hiljada porodica i očuvala stabilnost ekonomskog sistema.
Autor: RADOSAV GLIGOROVIĆ, advokat
