Kupovina stana od 60 kvadrata danas je izvan domašaja prosječnog kvalifikovanog radnika u većini velikih svjetskih gradova. Hong Kong je najmanje pristupačan – za takav stan potrebno je čak oko 14 godina prosječne zarade. U Parizu, Londonu i Tokiju cijene su potpuno odvojene od lokalnih prihoda, jer odnos cijene i dohotka prelazi 10.
Ni lokalne plate u Cirihu, Sidneju, Ženevi, Minhenu i Sao Paulu nijesu dovoljne za pristupačnu kupovinu stana.
Za one koji ispunjavaju bankarske uslove za kredit, ključni faktori pristupačnosti su kamatne stope i dužina otplate. Kada su oba faktora relativno visoka, mjesečne rate mogu biti veoma opterećujuće, čak i u gradovima gdje odnos cijena i prihoda nije ekstreman, kao što su mnogi gradovi u SAD, navedeno je u analizi UBS banke.
U poređenju s 2021. godinom, prosječan kvalifikovani radnik danas može sebi da priušti oko 30 odsto manji stambeni prostor. Na sadašnjem nivou kamatnih stopa održivost postojećih cijena izgleda posebno upitno u gradovima kao što su Njujork, Sidnej i London.
Majami trenutno pokazuje najveći rizik od stvaranja balona na tržištu nekretnina među svim gradovima obuhvaćenim analizom. Visok rizik prisutan je i u Tokiju i Cirihu, dok povišen rizik postoji u Los Anđelesu, Dubaiju, Amsterdamu i Ženevi.
Umjereni rizik bilježe Singapur, Sidnej, Vankuver i Toronto, kao i evropski gradovi Madrid, Frankfurt i Minhen. Nizak rizik imaju London, Pariz i Milano, dok su van Evrope u istoj grupi Hong Kong, San Francisko, Njujork i Sao Paolo, pri čemu Sao Paolo ima najniži rizik od svih analiziranih gradova.
Kako se prepoznaje balon nekretnina
Cjenovni baloni su česta pojava na tržištu nekretnina. Pojam „balon“ označava dugotrajnu i značajnu precijenjenost neke imovine, ali se sa sigurnošću može potvrditi tek kada dođe do njenog pucanja. Ipak, istorijski podaci pokazuju određene obrasce koji ukazuju na pregrijavanje tržišta. Tipični znakovi su odvajanje cijena nekretnina od lokalnih prihoda i kirija, kao i poremećaji u realnoj ekonomiji, poput prekomjernog kreditiranja i pretjerane izgradnje.
UBS Globalni indeks balona na tržištu nekretnina mjeri rizik od nastanka balona upravo na osnovu ovakvih obrazaca. Ovaj indeks ne predviđa da li će i kada doći do korekcije cijena, ali ukazuje na rizike. Pad cijena mogu da izazovu promjene u makroekonomskim uslovima, promjena raspoloženja investitora ili nagli rast ponude stanova.
Tokom posljednja četiri kvartala globalna tržišta stanova su se u prosjeku dodatno ohladila. Odnos cijena i kirija opao je u većini evropskih i azijskih gradova, osim u Tokiju. Kreditiranje putem hipotekarnih zajmova ostaje slabo zbog i dalje visokih kamatnih stopa, koje su i pored pada i dalje oko dvostruko više nego u periodu 2020–2022.
Istovremeno, nova stambena izgradnja je usporila, što dodatno pogoršava nestašicu stanova u brzo rastućim urbanim sredinama. Ukupno gledano, prekomjerna euforija na tržištu je u padu treću godinu zaredom, a prosječan rizik od balona opada.
"/>Najveći pad rizika od balona zabilježen je u Torontu i Hong Kongu, dok su, nasuprot tome, Dubai i Madrid imali najveći rast rizika. U Dubaiju je rizik naglo porastao još od 2022. usljed snažnog ekonomskog buma, zbog čega tržište djeluje sve više pregrijano.
U gradovima sa povišenim i visokim rizikom, cijene nekretnina su se u poslednjih pet godina, prilagođeno inflaciji, povećale u prosjeku za skoro 25 procenata, dok su kirije porasle oko 10 odsto, a prihodi tek oko pet procenata. Nasuprot tome, u gradovima sa umjerenim i niskim rizikom, cijene su pale oko pet odsto, dok su kirije i prihodi uglavnom stagnirali. Istorijski gledano, pogoršanje pristupačnosti i veliki raskoraci između cijena i kirija često prethode stambenim krizama.
Tokom posljednjih godinu dana, realne cijene stanova globalno su ostale gotovo nepromijenjene. U eurozoni su kretanja bila uglavnom ravna, dok je u Sjevernoj Americi rast cijena znatno usporen zbog slabe pristupačnosti. Ipak, pojedini gradovi su se izdvojili, Madrid je zabilježio realni rast cijena od 14 odsto, Dubai oko 11 odsto, dok je Tokio ostvario rast veći od pet procenata. Povratak niskim kamatama dodatno je pogurao cijene u Cirihu i Ženevi.
U posljednjih pet godina, Dubai i Majami prednjače sa rastom realnih cijena od oko 50 procenata, dok su u Tokiju i Cirihu porasle za 35, odnosno oko 25 odsto. Suprotno tome, bivši „favoriti“ kao što su Hong Kong i Pariz bilježe pad vrijednosti za više od 20 odsto, dok su i u Londonu, Minhenu i Frankfurtu cijene pale dvocifrenim stopama.
Od 2010. do 2020. cijene stanova u velikim gradovima rasle su brže nego na nacionalnom nivou, ali se u posljednjih pet godina taj trend preokrenuo. Razlozi su selidba stanovništva u predgrađa poslije pandemije i rast kamata, koji je smanjio kupovnu moć u velikim gradovima. Međutim, taj trend bi ponovo mogao da se obrne zbog starenja i smanjenja stanovništva u mnogim zemljama, što bi ponovo moglo privući ljude u urbane centre, sa Tokijom kao glavnim primjerom.
Eksplodirali troškovi stanovanja u EU
Veliku ulogu ima i inostrana potražnja, koja je pojačala rast u gradovima kao što su Tokio, Madrid, Majami i Dubai. S druge strane, strože regulative, porezi i zabrane kupovine smanjili su interesovanje za nekada izuzetno popularna tržišta poput Vankuvera, Sidneja, Pariza, Singapura i Londona.
Sa makroekonomskog stanovišta, izgledi za ulaganje u nekretnine su i dalje relativno povoljni. Očekuje se da će centralne banke do 2026. godine smanjivati kamatne stope, što bi olakšalo finansiranje. U svijetu sa visokim dugovima i rizikom od inflacije, stanovi se i dalje posmatraju kao sigurno utočište za kapital. Ipak, dalji rast cijena zavisi od toga da li će inflacija ostati pod kontrolom i da li će privredni rast biti stabilan, što je za sada neizvjesno.
(Izvor: Biznis.rs(
