Milion eura za stan ili vilu u Crnoj Gori nekada je bio izuzetak rezervisan za nekoliko ekskluzivnih lokacija. Danas ova brojka više ne izaziva iznenađenje. Od ekskluzivnih vila na obali do luksuznih penthousa u glavnom gradu, sedmocifrene cijene postale su nova realnost. Iza rasta cijena stoje strani kapital, ograničena ponuda i promjena investicionih navika. Tako danas, Crna Gora istovremeno ima tržište luksuza koje probija milion eura i tržište stanovanja koje je sve udaljenije od realnih primanja građana.
Prije petnaestak godina, nekretnina od milion eura u Crnoj Gori bila je gotovo senzacija. Takve cifre vezivale su se isključivo za rijetke vile na Svetom Stefanu ili za ekskluzivne lokacije uz samu obalu Budve. Danas, međutim, milion eura više nije izuzetak, već tržišna kategorija. U pojedinim zonama primorja to je početni prag za ulazak u premium segment.
Crnogorsko tržište nekretnina prošlo je tri faze transformacije. Prvi talas rasta započeo je nakon obnove nezavisnosti 2006. godine, kada su liberalna poreska politika i uvođenje eura privukli značajan strani kapital, prije svega iz Rusije. Tada su se pojavile prve milionske transakcije, uglavnom vezane za luksuzne vile i atraktivno građevinsko zemljište. Ipak, globalna finansijska kriza 2008. pokazala je koliko je tržište osjetljivo na eksterne šokove.
Drugi talas posljedica je velikog investicionog ciklusa u turizmu. Razvoj projekata poput Porto Montenegro, Luštica Bay i Portonovi podigao je standarde gradnje i doveo luksuz u Crnu Goru. U Tivtu, unutar zone marine, cijene kvadrata u novogradnji danas se kreću između 8.000 i 12.000 eura, dok pojedini penthousi prelaze i 13.000 eura po kvadratu. To znači da stan od 130 ili 150 kvadrata bez poteškoća dostiže i premašuje milion eura.
Sličan trend vidljiv je i u Budvi, naročito u prvoj liniji uz more i u projektima sa zatvorenim konceptom i hotelskim servisima, gdje kvadrat dostiže 9.000 do 10.000 eura. U Dobroti, uz samu obalu Kotorskog zaliva, luksuzne kamene vile i premium novogradnja približavaju se rasponu od 7.000 do 9.000 eura po kvadratu. Slična situacija je sa svim luksuznijim nekretnima na prvoj liniji od mora u govovo svim primorskim gradovima.
Treći talas uslijedio je nakon pandemije. Globalna neizvjesnost, rast inflacije i promjena životnih navika doveli su do pojačane potražnje za nekretninama uz more. Kupci više nijesu tražili isključivo turističku investiciju, već drugi dom ili sigurnu imovinu denominovanu u eurima. U tom periodu luksuzni segment dobija dodatni impuls, a milionske cijene postaju sve češće.
Zanimljivo je da se i Podgorica, iako u manjoj mjeri, približava toj psihološkoj granici. U elitnim zonama poput Gorice C ili dijelova Tološa, moderne vile sa bazenom i velikim placem danas se nude po cijenama od 1,1 do 1,3 miliona eura. Iako je cijena po kvadratu u glavnom gradu znatno niža nego na primorju i rijetko prelazi 3.500 eura, veličina objekata i lokacija podižu ukupnu vrijednost u sedmocifreni raspon. U najluksuznijim stambenim kompleksima u centralnoj gradskoj zoni i veliki penthousi dostižu ili prelaze milion eura, što je do prije nekoliko godina bilo gotovo nezamislivo.
Ključna razlika između primorja i Podgorice leži u strukturi kupaca. Na obali dominira strani kapital – investitori, kupci drugog doma i relokacije. U glavnom gradu luksuzne nekretnine kupuju uglavnom domaći biznismeni i dijaspora.
Postavlja se pitanje da li je ovaj nivo cijena održiv. Luksuzne nekretnine u Crnoj Gori postale su alternativna investiciona klasa. U periodu inflacije i nestabilnih finansijskih tržišta, tvrda imovina poput nekretnina percipira se kao zaštita vrijednosti. Ograničena ponuda prve linije do mora dodatno podupire cijene. Međutim, domaća kupovna moć ne prati rast luksuznog segmenta, što znači da tržište ostaje zavisno od kontinuiteta stranih investicija.
Milion eura tako više nije simbol ekstravagancije. To je nova realnost premium tržišta. Ali prava granica tek dolazi. Ako se prodaja u rasponu od dva miliona eura počne odvijati bez usporavanja, Crna Gora će definitivno ući u rang etabliranih mediteranskih destinacija.
Dok luksuz ruši psihološke granice, stan postaje nedostižan prosječnom građaninu
Dok premium segment bez većih problema apsorbuje cijene od milion eura, realnost prosječnog domaćinstva u Crnoj Gori ide u potpuno suprotnom smjeru. Portal Bankar je već pisao da iako prosječna neto zarada iznosi oko 1.000 eura, kupovina stana bez dugoročnog zaduženja za većinu građana ostaje gotovo nedostižna. Jednosoban stan danas košta između 90.000 i 130.000 eura, dok dvosoban ide i do 175.000 eura. To znači da je za krov nad glavom potrebno između 90 i 175 prosječnih plata – pod uslovom da se cjelokupna zarada odvaja samo za stan, što je naravno nemoguće.
Kada se uključe realni uslovi kreditiranja, slika postaje još jasnija. Uz kamatnu stopu od oko pet odsto i učešće od 20 odsto, kredit od 80.000 eura za jednosoban stan nosi ratu od oko 430 do 530 eura, zavisno od roka otplate. Kod dvosobnog stana, sa kreditom od oko 120.000 eura, mjesečna obaveza ide od 645 do 800 eura.
Za domaćinstvo sa jednom prosječnom platom, takva rata prelazi 40 odsto prihoda, što je iznad granice finansijske održivosti. Tek uz dvije stabilne zarade od oko 2.000 eura mjesečno, kredit za manji stan postaje podnošljiv. Dvosoban stan i tada zahtijeva dugoročno zaduženje i visok stepen finansijske stabilnosti.
Situacija je još teža za zaposlene koji primaju minimalnu zaradu od 600 do 800 eura. Za njih čak i jednosoban stan uz kredit postaje praktično nedostižan.
(Izvor: Bankar)
