Malo je ekonomija u Evropi koje su u poslednje tri decenije tako snažno redefinisale svoj identitet kroz tržište nekretnina kao Crna Gora.
Kada se danas govori o rastu cijena nekretnina u Crnoj Gori, često se zaboravlja da korijeni tog modela ne počinju 2006. ili 2007. godine. Oni počinju mnogo ranije, u drugoj polovini devedesetih godina.
Dok je region još bio opterećen sankcijama, ratom i zatvorenim ekonomijama, Crna Gora je postepeno gradila model otvorenosti prema kapitalu, privatizaciji i nekretninama, tako da je 1996. godine usvojen zakon kojim je omogućeno registrovanje offshore kompanija i banaka, čime Crna Gora dodatno učvršćuje model otvorenosti prema međunarodnom kapitalu.
Upravo u tom periodu počinje talas stranog kapitala koji će trajno promijeniti ekonomsku geografiju zemlje. Prvi veliki investitori ulaze na tržište koje je tada još uvijek bilo potcijenjeno, institucionalno nespremno i gotovo nevjerovatno jeftino u odnosu na mediteranske standarde.
Zemljište „na pjenu od mora“ kupovalo se po cijenama koje danas djeluju gotovo nestvarno.
Ali mnogo važnije od samih cijena bilo je ono što je uslijedilo nakon toga.
Tržište nekretnina postepeno je prestalo da bude samo dio ekonomije. Počelo je da postaje njena centralna ideja.
Tokom godina, gotovo čitav ekonomski model počeo je da gravitira oko istog obrasca:
kupiti, urbanizovati, graditi, prodati.
Kapital se slivao u kvadrate. Gradovi su se širili vertikalno. Obala je mijenjala svoju strukturu brže nego institucije koje su pokušavale da je prate. Cijene nekretnina rasle su gotovo kontinuirano, često brže od realne produktivnosti ekonomije.
| Godina | Ključni događaj | Ekonomski efekat |
| 1996 | Usvajanje zakona o offshore kompanijama | Početak liberalizacije kapitala |
| 1997–2000 | Talas privatizacija hotela i turističke imovine | Rast stranih ulaganja |
| 2002 | Uvođenje eura | Jačanje investicione atraktivnosti |
| 2006–2008 | Ekspanzija tržišta nekretnina | Eksplozivan rast cijena kvadrata |
| 2020–2025 | Novi investicioni ciklus i digitalni nomadi | Rekordan rast tržišta nekretnina |
U jednom trenutku, tržište nekretnina postalo je najvažniji pokazatelj ekonomskog optimizma države.
I upravo tu počinje pitanje koje danas prevazilazi samu temu stanova, luksuznih kompleksa i investicionih projekata.
Šta se dešava sa ekonomijom kada kvadrat postane važniji od produktivnosti?
Jer ozbiljne ekonomije dugoročno ne grade snagu isključivo kroz rast vrijednosti imovine.
Grade je kroz:
- znanje,
- inovacije,
- tehnološki razvoj,
- produktivnost rada,
- institucionalni kapacitet,
- i sektore koji stvaraju novu vrijednost.
Kada dominantan dio kapitala odlazi u nekretnine, ekonomija postepeno počinje da mijenja svoju unutrašnju strukturu.
Novac sporije ide u:
- razvoj kompanija,
- tehnologiju,
- istraživanje,
- industriju,
- i visoko produktivne sektore.
Istovremeno raste zavisnost od:
- stalnog priliva novog kapitala,
- turizma,
- spoljne potrošnje,
- i kontinuiranog rasta cijena imovine.
Takav model može godinama stvarati osjećaj prosperiteta.
Ali njegova najveća slabost je što često proizvodi rast koji izgleda snažnije nego što zaista jeste.
Jer ekonomija koja dominantno raste kroz nekretnine i potrošnju može djelovati bogato, čak i kada joj produktivna osnova postaje sve uža.
To je posebno osjetljivo za male ekonomije.
Male države nemaju luksuz dugotrajnih strateških grešaka. Njihova otpornost ne zavisi od veličine tržišta, već od kvaliteta ekonomskog modela.
Zato pitanje nekretnina u Crnoj Gori više nije pitanje urbanizma niti investicionog ciklusa.
To je pitanje dugoročne ekonomske arhitekture države.
Jer nijedna ekonomija ne može trajno graditi stabilnost samo na rastu vrijednosti kvadrata.
U nekom trenutku, svaka ozbiljna ekonomija mora odgovoriti na mnogo važnije pitanje: šta zaista proizvodi osim skuplje imovine?
Autor: Mr Biljana Obradović, poreski ekspert sa višegodišnjim iskustvom u domaćoj i međunarodnoj poreskoj politici
