Pravilnik o uslovima za izradu tehničke dokumentacije za stambene zgrade iz 2023. godine, sa dopunama iz 2024. i 2025, donio je određene promjene u definisanju minimalnih kvadratura stanova, što se direktno odrazilo na tržište nekretnina.
Iako su izmjene imale za cilj unapređenje kvaliteta stanovanja, njihovi efekti su višeslojni i različito utiču na pojedine kategorije kupaca i investitora.
Iako je pravilnik donesen nekoliko godina ranije, analiza Bankara pokazuje da se jednosobni, ali i ostali stanovi izgrađeni nakon njegovog stupanja na snagu i dalje prodaju ispod minimalnih kvadratura predviđenih ovim propisom.
Prema važećim standardima, najmanju površinu mora imati garsonjera, koja ne može biti manja od 26 kvadratnih metara. Već kod jednosobnih stanova minimalna kvadratura značajno raste i iznosi 46,5 kvadrata, dok jednoiposobni stan mora imati najmanje 60,6 kvadratnih metara.
Za dvosobne stanove propisana minimalna površina je 69,8 kvadrata, dok dvoiposobni stanovi ne mogu biti manji od 79,3 kvadrata. Kod većih stanova, trosobni moraju imati najmanje 89,4 kvadrata, a četvorosobni čak 112,7 kvadratnih metara.
Ovi standardi obuhvataju ne samo osnovne prostorije poput dnevnog boravka i spavaćih soba, već i kuhinju, kupatilo, hodnike, kao i dodatne prostore poput ostave i balkona.
Primjena pravilnika u praksi, međutim, pokazuje određena odstupanja, jer se na tržištu i dalje mogu pronaći stanovi koji su manji od propisanih minimalnih kvadratura, što otvara pitanje dosljedne kontrole i primjene propisa.
Prema odgovoru Agencije za nekretnine Dom-Home, uvođenje novih standarda minimalnih kvadratura najviše je pogodilo segment manjih stanova. „Što se tiče minimalnih novih standardnih kvadratura, smanjili su potražnju garsonjera gotovo na minimum“, ističu iz agencije. Razlog za to leži u činjenici da povećanje minimalne površine direktno utiče na ukupnu cijenu, čineći ove nekretnine manje dostupnim kupcima sa ograničenim budžetom.
S druge strane, kada je riječ o ostalim strukturama stanova, značajnijih promjena, kako ističu iz Dom-Home, u potražnji nije bilo.
„Ostale strukture stanova su ostale na istoj razini potražnje“, navode iz agencije, ističući da je i dalje je ključni faktor pri donošenju odluke o kupovini ukupna cijena nekretnine, bez obzira na kvadraturu ili raspored prostorija.
Tržišni kontekst dodatno komplikuje situaciju. Iako bi stagnacija cijena mogla dovesti do određenih pomaka u potražnji, trenutni trend rasta cijena to onemogućava.
„Kontinuirana tražnja prouzrokuje konstantan rast cijena na tržištu, jedina razlika je sama brzina tog rasta“, objašnjavaju iz agencije.
Jedan od praktičnih problema koji se javlja odnosi se na oglašavanje nekretnina.
„Kvadrature su problematične samo u oglašavanju kod neozbiljnih oglašivača“, naglašavaju iz Dom-Home, dodajući da odstupanja u stvarnoj kvadraturi uglavnom postoje, ali su minimalna i kreću se u rasponu od 1 do 2 m² po stambenoj jedinici.
Novi pravilnik takođe nameće ograničenja investitorima. Oni nisu u mogućnosti da proizvoljno mijenjaju broj stanova u objektima, već moraju graditi u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima (UTU). „Investitori ne mogu smanjiti broj stanova u objektima kao ni povećati, već moraju graditi kako je propisano“, ističe se u odgovoru.
Iz agencije za nekretnine Dom-Home dodaju da su najviše su pogođeni kupci sa manjim budžetom. Veće minimalne kvadrature znače i veću ukupnu cijenu, što smanjuje dostupnost stanova ovoj kategoriji stanovništva. Uprkos tome, praksa pokazuje da kupci često zanemaruju kvalitet života u nekretnini koju kupuju. „Apsolutni prioritet prilikom kupovine komercijalnih nekretnina je cijena“, zaključuju iz agencije.
(Bankar.me)
