Tržište nekretnina u Crnoj Gori ušlo je u zreliju fazu ciklusa – cijene stanova u novogradnji tokom 2025. godine dostigle su novi istorijski maksimum, dok se u narednoj godini očekuje stabilizacija rasta, pad inostrane tražnje i nastavak snažne kreditne aktivnosti banaka.
Ovo pokazuju podaci iz Izvještaja o stabilnosti finansijskog sistema za 2025. godinu Centralne banke Crne Gore (CBCG).
Cijene nekretnina su od ključne važnosti za ocjenu finansijske stabilnosti crnogorskog sistema, imajući u vidu da su one najznačajniji oblik kolaterala za stambene i hipotekarne kredite. Prema najnovijim podacima, tržište je nakon višegodišnjeg vrtoglavog rasta počelo da pokazuje signale umjerenije dinamike.
Novi rekordi na tržištu: Kvadrat u Podgorici 2.180 eura
Zvanični podaci pokazuju snažan skok vrijednosti stambenog prostora.
-
Prosječna tržišna cijena stanova u novogradnji u Crnoj Gori dostigla je 2.251 euro po kvadratu u 2025. godini.
-
Ovo predstavlja godišnju stopu rasta od 22,1%.
-
U odnosu na 2020. godinu, cijene stanova u novogradnji na državnom nivou porasle su za nevjerovatnih 95,7%.
-
Na području Podgorice, kvadrat u novogradnji vrijedi 2.180 eura, što je godišnji rast od 19,7%, odnosno 83,7% u odnosu na 2020. godinu.
CBCG je sprovela i anketu koja pokazuje da je prosječna cijena svih stambenih nekretnina (ne samo novogradnje) u Podgorici iznosila 1.841 euro. Ipak, napominje se da su ove subjektivne procjene vlasnika bitno niže od realnih transakcionih cijena koje bilježi MONSTAT.
Građani se masovno zadužuju: Rast stambenih kredita od 92%
Snažan rast cijena kvadrata prati i izražena kreditna aktivnost. Stopa rasta stambenih kredita fizičkih lica u 2025. godini iznosila je 20,8%, dok kumulativni rast u odnosu na kraj 2020. godine iznosi oko 92%. Samo u 2025. godini, novoodobreni stambeni krediti iznosili su blizu 232,7 miliona eura, uz ubrzani rast od 34%.
Banke pokazuju jasnu spremnost da finansiraju kupovinu nekretnina. Rezultati ankete o kreditnoj aktivnosti banaka ukazuju na:
-
Smanjenje broja odbijenih zahtjeva građana.
-
Ublažavanje kreditnih standardova usljed veće konkurencije i bolje opšte ekonomske situacije.
-
Povoljnije uslove zaduživanja u pogledu kamatnih marži, zahtjeva za kolateralom i provizija.
Rastu domaće tražnje i platežne moći stanovništva značajno su doprinijeli fiskalni programi “Evropa sad 1” i “Evropa sad 2”, koji su rezultirali pozitivnim odstupanjima od dugoročnog trenda rasta neto zarada.
Šta kažu agencije: Očekuje se pad inostrane tražnje
Iako su cijene na vrhuncu, učesnici na tržištu osjećaju promjenu klime. Anketa sprovedena među agencijama za nekretnine (većinom iz Podgorice i primorskog regiona) donosi interesantna očekivanja za 2026. godinu:
-
Većina agencija (67,9%) očekuje da će cijene ostati na istom nivou tokom 2026. godine.
-
Čak 60,7% agencija smatra da će ukupna tražnja u narednoj godini pasti.
-
Poseban pesimizam vlada kada je u pitanju inostrana tražnja – 71,4% agencija očekuje njen pad.
Da se struktura stranih ulaganja mijenja, potvrđuje i podatak da je udio stranih direktnih investicija (SDI) u sektor nekretnina smanjen sa 51,1% u 2024. na 48,9% u 2025. godini, što ukazuje na postepenu diverzifikaciju investicionih tokova.
Prognoze za 2026: Stabilizacija uz zadržavanje visokih cijena
Grafikoni i analize odstupanja (GAP indikatori) CBCG sugerišu da tržište ulazi u fazu smirivanja. Nakon snažnog rasta tokom 2024. i početkom 2025. godine, dolazi do postepenog usporavanja i stabilizacije cijena.
Projekcije za 2026. godinu upućuju na stabilizaciju, ali to ne znači pojeftinjenje kvadrata – očekuje se zadržavanje relativno visokog nivoa cijena uz umjerenu dinamiku rasta i moguće blage oscilacije tokom godine. Iako tržište pokazuje otpornost, dalja kretanja će presudno zavisiti od finansijskih uslova, inflacije i odnosa ponude i tražnje.
Bankar.me
