Uoči zagrebačke RE:D konferencije, koja će 18. i 19. marta još jednom postati regionalno središte rasprava o kretanjima na tržištu nekretnina u Hrvatskoj i jugoistočnoj Evropi, Poslovni dnevnik razgovarao je sa Branimirom Medićem, hrvatskim arhitektom rođenim 1961. godine i jednim od vodećih partnera u prestižnoj amsterdamskoj kancelariji de Architekten Cie.

Kao stručnjak s višedecenijskim iskustvom u Nizozemskoj, zemlji poznatoj po uspješnom modelu priuštivog stanovanja i intenzivnom urbanom planiranju, Medić redovno komentariše izazove zgušnjavanja gradova, prefabrikacije i integracije socijalnog, priuštivog i tržišnog stanovanja u regenerisanim područjima.

Specijalizovan je za složene urbane i javne projekte, s naglaskom na kontekstualni pristup, održivost i cirkularnost, a njegovi radovi uključuju velike stambene i regeneracione projekte u Nizozemskoj i inostranstvu. Medić za Poslovni dnevnik govori i o ključnim izazovima osiguravanja kvaliteta u priuštivim projektima, inovacijama koje smanjuju troškove, prednostima nizozemskog pristupa te eventualnim mogućnostima primjene nizozemskih praksi u Hrvatskoj.

Koji su glavni izazovi u osiguravanju kvaliteta stanovanja u priuštivim projektima u Holandiji i kako ih rješavate u praksi?

Kvalitet stanovanja u Nizozemskoj nije upitan jer je jasno definisan zakonima i standardima gradnje. Ti propisi osiguravaju minimalni nivo kvaliteta za sve projekte, uključujući i priuštivo stanovanje.

Glavni izazovi nalaze se u prostornim resursima. Politika je usmjerena na zgušnjavanje gradova umjesto njihovog širenja. Prostorni razvoj je ograničen. Takav pristup je skuplji od greenfield investicija jer zahtijeva složenije procedure. Izgradnja unutar već izgrađenih urbanih struktura je bolja sa aspekta ekologije – manje je infrastrukture i transporta. Da bi se osigurali dovoljni prostorni resursi, još 1896. godine grad Amsterdam uveo je sistem zakupa zemljišta (erfpacht). Tim modelom grad može otkupljivati zemljište u periodima kada je ono relativno jeftino. Prihodi od zakupa zemljišta zatim se koriste za finansiranje novih projekata i infrastrukture, a značajan dio koristi se i za subvencionisanje socijalnog i priuštivog stanovanja.

Takođe, danas su veliki izazovi i održiva gradnja te smanjenje karbonskog otiska, što povećava cijenu i kompleksnost projekata. Pozitivno je što to podstiče kreativnu industriju i razvoj novih tehnologija i materijala. Građevinska industrija se prilagođava novim uslovima pa se, na primjer, niskogradnja do osam spratova sve češće gradi u drvetu, dok u visokogradnji i dalje dominira beton ili hibridne konstrukcije. Izlazak iz zone komfora i podsticanje kreativnosti osnovni su ekonomski pokretači nizozemskog društva.

Na osnovu vašeg iskustva, koje inovacije u materijalima i konstrukcijama pomažu u smanjenju troškova priuštivog stanovanja?

Ključ je u vrlo detaljnom planiranju i projektovanju već u ranim fazama. Budući da se radi o velikoj produkciji stanova i velikim investicijama, preciznost planiranja i kontrola troškova presudni su faktori. Zbog velikog obima izgradnje sve se više koristi prefabrikacija – od pojedinačnih građevinskih elemenata do modularnih stambenih jedinica. Industrijalizacija gradnje, odnosno robotizacija procesa, značajno smanjuje udio ručnog rada, što povećava kvalitet i istovremeno smanjuje troškove. Svi projekti projektuju se u BIM-u (Building Information Model) – trodimenzionalnom digitalnom modelu na kojem istovremeno rade sve struke, od arhitekata do tehnologa. Takav pristup omogućava visoku preciznost, smanjuje rizike i daje osnovu za primjenu naprednih tehnologija gradnje.

Kako integrišete urbanu regeneraciju i priuštivo stanovanje?

Urbana regeneracija čini više od 50% ukupne izgradnje u Nizozemskoj. U većini projekata primjenjuje se model raspodjele prema kojem se gradi: jedna trećina socijalnog stanovanja, jedna trećina priuštivog stanovanja i jedna trećina stanova za slobodno tržište. Ovo pravilo važi bez obzira na vlasništvo nad zemljištem.

Postoje dva osnovna modela urbane regeneracije:

Prvi je zgušnjavanje poslijeratnih stambenih naselja čiji stanovi više ne zadovoljavaju savremene standarde, a koja su se širenjem grada našla u centru. Drugi model je prenamjena područja bivše industrije i gradskih servisa koji su u međuvremenu takođe postali centralne zone. U Nizozemskoj su česti prostori bivših luka koje su se proširile i preselile bliže Sjevernom moru.

Izazovi su različiti, ali zajedničko im je to da je potrebno postići visok FSI (Floor Space Index) kako bi se zatvorila finansijska konstrukcija projekta.

Koje su najbolje prakse za integraciju održivosti u priuštivo stanovanje u Nizozemskoj?

Održivost je uslov za dobijanje građevinske dozvole. Sve građevine moraju biti sertifikovane, a tri ključna kriterijuma su potrošnja energije, karbonski otisak tokom gradnje i cirkularnost materijala.

Kako se holandske prakse stanovanja razlikuju od onih u Hrvatskoj?

Tri su osnovne razlike: broj stanova, planiranje i finansiranje.

Nizozemska godišnje gradi između 80.000 i 100.000 stanova. Kod tako velikih brojki rizici su znatno veći, pa procesi moraju biti izuzetno dobro organizovani. Naš ured, na primjer, projektuje između 500 i 1000 stanova godišnje.

Nizozemska ima dugu i kontinuiranu tradiciju planiranja – od prostornog i ekonomskog do demografskog razvoja i stanovanja. U posljednjih trideset godina broj stanovnika porastao je za gtoovo četiri miliona, a svi ti procesi planiraju se dugoročno i međusobno su povezani. Strukturni planovi rade se za period od 30 godina unaprijed. Na primjer, posljednji plan za Amsterdam izrađen je 2010. godine, s vizijom razvoja do 2040. godine. Detaljni planovi rade se za period od pet do deset godina i vrlo su precizni kako bi investitorima pružili sigurnost.

Finansiranje stanogradnje zasniva se na privatnim i institucionalnim ulaganjima, a ne na sredstvima iz državnog budžeta. To važi za socijalno, priuštivo i tržišno stanovanje. Država ima ulogu garanta za projekte socijalnog i priuštivog stanovanja. Važno je napomenuti da je za ovakav sistem neophodno da više od 60% stanova bude u najmu.

Može li se nizozemski model priuštivog stanovanja primijeniti u Hrvatskoj?

Ne direktno, ali iskustva i znanja se svakako mogu primijeniti. Ključna razlika je u modelu finansiranja stambenih projekata. Takođe, demografska slika je drugačija. Nizozemska ima snažan priliv mladog i visokoobrazovanog stanovništva zahvaljujući stabilnoj ekonomiji, a njihova platežna moć je relativno visoka.

I za kraj, kako bi rat na Bliskom istoku mogao uticati na cijene nekretnina?

Vrlo je vjerovatno da bi mogao usporiti investicije. Nakon stabilizacije cijena građevinskih materijala poslije pandemije i rata u Ukrajini, novi rast cijena energenata mogao bi ponovo unijeti nesigurnost na tržište. Prošle sedmice bio sam na sajmu MIPIM i za sada je investiciona atmosfera i dalje optimistična.