Ruska vojna agresija na Ukrajinu i rizik od novih provokacija Kremlja širom Evrope radikalno su promijenili način na koji zemlje Evropske unije pristupaju nacionalnoj bezbjednosti i odbrani.
Jedna od posljedica tih promjena jeste novi fokus na vlasništvo ruskih državljana nad nekretninama koje se nalaze u blizini strateških lokacija.
Nekoliko članica EU otkrilo je slučajeve u kojima su Rusi kupovali zemljište u neposrednoj blizini vojnih baza, elektrana ili pograničnih zona, često radi izgradnje „odmarališnih sela“ koja bi se mogla koristiti u nesvrhe civilne prirode. Zvaničnici upozoravaju da se takva imovina potencijalno može upotrijebiti za špijunažu, sabotažu ili kao logističke tačke podrške u slučaju mogućih kopnenih upada.
Kao odgovor na to, neke zemlje EU preduzele su korake kako bi ograničile ili filtrirale sticanje nekretnina od strane državljana država agresora. Među najaktivnijim primjerima su Finska i Letonija – zemlje na prvoj liniji bezbjednosnih tenzija – koje su tokom ljeta 2025. usvojile različite, ali komplementarne pravne okvire.
Finska: zaštita kritične infrastrukture
Od kada je postala članica NATO-a, Finska hibridne prijetnje koje dolaze iz Rusije tretira kao ključni izazov nacionalnoj bezbjednosti. Ruski državljani su dugo mogli slobodno kupovati nekretnine širom zemlje, ali je Ministarstvo odbrane u posljednjih pet godina identifikovalo više od 3.500 nekretnina povezanih s ruskim vlasnicima – među kojima su neke imale sumnjive karakteristike poput heliodroma ili ojačanih objekata u blizini ključne infrastrukture.
Dio tih kupovina uključivao je ulaganja u napuštene hotele ili skladišta u blizini graničnih prelaza. Takvi obrasci izazvali su zabrinutost da bi motivi mogli biti nekomercijalne prirode.
Kako bi umanjila rizike, Finska je u julu 2025. izmijenila zakon o nekretninama i uvela sistem „stroge kontrole“ stranog vlasništva. Prema novim pravilima, državljani i subjekti iz zemalja koje ugrožavaju nacionalnu bezbjednost ili krše teritorijalni integritet drugih država automatski se suočavaju s preprekama u sticanju vlasničkih prava.
Finsko Ministarstvo odbrane sada nadzire sve zahtjeve za kupovinu nekretnina koji uključuju strane državljane, uz pristup obavještajnim podacima migracionih, policijskih i poreskih organa. Iznimke postoje za lica sa stalnim boravkom u Finskoj ili važećom dugoročnom boravišnom dozvolom EU izdatom od finskih vlasti, čime se obezbjeđuje pravna sigurnost za one koji su već integrisani u finsko društvo.
Letonija: proširenje ograničenja na kompanije
Letonski pristup, iako drugačijeg obima, ima istu svrhu. Do nedavno je državni nadzor nad transakcijama nekretninama u blizini vojnih i infrastrukturnih objekata bio slab, a vlada nije imala tačne podatke o tome koliko nekretnina posjeduju ruski ili bjeloruski državljani.
"/>Početkom 2025. vlasti su identifikovale više od 1.800 ruskih i 120 bjeloruskih građana kao stvarne vlasnike firmi koje posjeduju nekretnine u Letoniji. Vlada je reagovala nizom zakonodavnih izmjena koje su kulminirale donošenjem Zakona o ograničenju transakcija koje ugrožavaju nacionalnu bezbjednost, usvojenog tokom ljeta 2025.
Zakon zabranjuje sticanje imovine kapitalom povezanim sa državama agresorima i ograničava korišćenje te imovine na načine koji bi mogli ugroziti interese Letonije. Zabrana se odnosi ne samo na fizička lica, već i na pravne subjekte registrovane u tim zemljama ili pod njihovom kontrolom.
Ograničenje se primjenjuje ukoliko najmanje 25% kapitala ili glasačkih prava firme pripada ruskim ili bjeloruskim državljanima, ili ako su oni krajnji stvarni vlasnici. Postoje ograničeni izuzeci za stalne stanovnike EU i slučajeve nasljeđivanja, uz prelazne odredbe za transakcije koje su već u toku.
Letonski model direktno povezuje regulaciju nekretnina s ekonomskom bezbjednošću, prepoznajući da koncentrisano vlasništvo neprijateljskih aktera može postati sredstvo neizravnog političkog pritiska.
Ukrajina i dalje zaostaje
Ukrajini, s druge strane, još uvijek nedostaje jasan pravni okvir koji bi spriječio vlasništvo nekretnina od strane državljana ili subjekata iz država agresora. Prije 2014. Rusi su bili aktivni kupci na Krimu, u Odesi i Kijevu, često kupujući kuće na moru i investicione apartmane. Čak i nakon aneksije Krima, takve su se transakcije nastavile sve do 2022. godine.
Iako su administrativna ograničenja i sankcije u međuvremenu smanjile te aktivnosti, sveobuhvatna zakonska zabrana i dalje ne postoji. Stručnjaci ističu da bi Ukrajina trebalo da slijedi primjer Finske i Letonije uvođenjem eksplicitne zabrane sticanja nekretnina od strane državljana i kompanija država agresora, kao i onih pod njihovom kontrolom.
Obaveza donošenja takvog zakona utvrđena je prije tri godine, ali još nije ispunjena. Iako je uvršten u zakonodavni plan Vrhovne Rade i Kabineta ministara za 2025. godinu, tiho je povučen tokom posljednjeg ažuriranja.
