Prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji u Crnoj Gori u trećem kvartalu prošle godine, kod komercijalne prodaje, iznosila je 1.446 eura i za 20 odsto je veća nego u istom periodu 2021. a za 30 odsto od prosjeka u kriznoj 2020. godini.

Razlozi za rast cijena, prema ocjenama sagovornika Vijesti, bili su veliki skok cijena građevinskog materijala i energenata na cijelom evropskom tržištu, povećanje tražnje zbog dolaska velikog broja kupaca iz Rusije i Ukrajine, kao i povećanog interesovanja domaćih kupaca zbog rasta zarada i odobrenih stambenih kredita.

Sagovornici Vijesti navode da su cijene dijela građevinskog materijala počele da se smanjuju, ali da sada rastu kamate na stambene kredite i finansijski troškovi investitorima. Oni očekuju da će ove godine usporiti rast cijena nekretnina, ali da je teško prognozirati da li će doći do pada.

Strani građani i firme su za period januar-oktobar prošle godine u kupovinu nekretnina uložili 369 mil EUR, što je značajno više u odnosu na cijelu pretkriznu 2019. godinu, kada su u crnogorske nekretnine investirali 178 miliona. Većina ovih investicija stranaca u nekretnine bila je kroz program ekonomskog državljanstva, koji ne ulazi u prosjek cijena stanova koje računa Monstat, ali je bilo i povećanog interesovanja stranaca za kupovinu i iznajmljivanje stanova i mimo ovog programa. Vlada je zaključno sa 31. decembrom 2022. godine obustavila dalje primanje zahtjeva za ekonomsko državljanstvo zbog zahtjeva i uslovljavanja iz Evropske unije.

Značajan rast stambenih kredita

Banke su za period januar-novembar prošle godine, prema podacima Centralne banke, odobrile stambene kredite u iznosu od 106 mil EUR, dok je ta suma za isti period 2019. bila 76 miliona. To znači da je kreditiranje kupovine stanova imalo rast od 40%.

Prosječna efektivna kamatna stopa na stambene kredite u novembru je iznosila 5,59%, dok je u istom mjesecu 2019. ona iznosila 4,84%.

Predsjednik Odbora za građevinarstvo Privredne komore Mile Gujić predviđa da će se rast cijena nekretnina usporiti.

– Ne očekujem ubuduće tako veliki priliv imućnih Rusa i Ukrajinaca koji su tokom proljeća i ljeta pristigli u Crnu Goru. Privredni rast, zimska i ljetnja turistička sezona i cijene energenata i niz drugih faktora – kreditna politika banaka i inflacija, kao i politička situacija utiču na kretanja ovog tržišta – kazao je Gujić.

Cijene će usporiti, ali se neće vratiti

Usporavanje rasta cijena stanova u novogradnji očekuju i u kompaniji Čelebić.

– Nakon naglog povećanja cijena u prethodnom periodu, mogla bi se očekivati stabilizacija tržišta, odnosno već i u zadnjem periodu 2022. došlo je do stabilizacije. Ako se uzme u obzir trend stabilizacije cijena građevinskih materijala i to da je već došlo do investicionog pražnjenja, u narednoj godini očekujemo da se zadrže na postojećem nivou, ali ne možemo očekivati da će biti na nivou sa početka godine – saopštili su iz ove kompanije.

Gujić navodi da je potrebno sagledati situaciju u cjelini kako bi se shvatilo šta se desilo na tržištu nekretnina i šta se može očekivati.

– Kada je riječ o porastu cijena građevinskog materijala, moramo se osvrnuti na period kovida, kada je u proljeće 2020. godine došlo do obustavljanja proizvodnje u fabrikama širom Evrope zbog teške epidemiološke situacije, problema sa kontejnerskim transportom iz Kine i višestrukim skokom cijena pomorskog kontejnerskog prevoza kao i samih problema u proizvodnji u toj zemlji, uzrokovanih pandemijom kovid 19. Na našem tržištu osjetio se jak skok cijena gotovo svih proizvoda koji se koriste u građevinarstvu. Odmah po okončanju kovida i izbijanjem rata u Ukrajini imali smo drugi veliki talas poskupljenja građevinskog materijala, koji je između ostalog uzrokovan neviđenim rastom cijena energenata (nafta, gas i električna energija) na tržistu i berzama širom svijeta – naveo je Gujić.

Materijal poskupio i za sto odsto

On kaže da su tada cijene pojedinih građevinskih proizvoda porasle i za više od sto odsto, poput željeza, drvne građe…

– Teško je dati precizan podatak koliko su cijene u prosjeku porasle, ali je to sigurno između 35 i 40%. Istovremeno, došlo je i do značajnog rasta cijena nekretnina i to ne samo u Crnoj Gori već i u regionu, posebno u Hrvatskoj i Srbiji. Prema zvaničnim statističkim podacima za Crnu Goru za treći kvartal ove godine, prosječna tržišna cijena stanova je bila 1.446 EUR po kvadratnom metru, dok je u istom periodu u Podgorici cijena bila 1.469 a na primorju 1.409 eura po kvadratu. Mislim da rast cijena stanova nije bio uzrokovan samo rastom cijena građevinskog materijala, već i ogromnom potražnjom, prije svega Rusa i Ukrajinaca koji su došli u Crnu Goru nakon izbijanja sukoba u Ukrajini – kazao je Gujić.

U Crnoj Gori trenutno ima više od 20.000 Rusa i Ukrajinaca kojima je odobren privremeni boravak.

Sagovornik Vijesti kaže da je u posljednjih par mjeseci došlo do pada cijena energenata (nafte prije svega) i dijela građevinskog materijala – drveta i željeza.

– Danas je prodajna cijena obrađenog željeza na stovarištima u Crnoj Gori ispod 1.000 eura po toni sa PDV-om, a u “piku” u martu cijena je bila oko 1.500 eura po toni sa porezom. Cijene ostalih građevinskih proizvoda otprilike su ostale na istom nivou posljednjih mjeseci, cement je 160 eura po toni sa porezom, a prije izbijanja krize bio je oko 100 eura po toni. Da li će pad cijena građevinskog materijala uticati na pad cijena stanova teško je reći. Ponuda i potražnja na tržištu nekretnina presudno će uticati na cijenu gotovih stanova, a tržišna logika da kad jednom porastu cijene se teško vraćaju nazad – kazao je Gujić.

Rast zarada i strah od inflacije

– Treba imati u vidu i program Evropa sad koji je u značajnoj mjeri podigao platežnu moć građana, koji su vidjeli priliku da kupe nekretninu zbog boljih kredinih uslova koje su dobili. Pored toga i strah od inflacije, koja je u zemljama Eurozone oko 10%, učinio je da se većina građana odlučila da štedi na način da kupuje nekretninu, jer je to najsigurnije i donosi veći profit od kamata koje su najvise dva odsto na oročene depozite. Zbog dolaska Rusa i Ukrajinaca u većem broju i njihove tražnje nekretnina za rentiranje došlo je do skoka zakupnina, što je vlasnicima stanova koji ih iznajmljuju donijelo značajan benefit – naveo je Gujić.

On navodi da u pojedinim zemljama EU i u Velikoj Britaniji već imamo takozvano hlađenje tržista nekretnina, odnosno smanjenje potražnje i usporavanje rasta cijena.

– Evropske banke značajno su povećale svoje kamatne stope, a isto se desilo i sa Euriborom. Sve je manja tražnja za kreditima, tako da se to osjetilo i na tržištu nekretnina. Da li će Crna Gora biti izuzetak kada je u pitanju tržište nekretnina i da li će nastaviti dalji rast cijena teško je i nezahvalno prognozirati. Banke koje posluju na tržištu u našoj zemlji takođe su povećale svoje kamatne stope, pa otuda će svakako biti manja tražnja za kreditima. Inflacija je prilično “pojela” uvećane zarade koje su rezultat Evrope sad i neizvjesnost oko ulaganja u velike projekte postoji – kazao je Gujić.

On navodi da za sada tražnje za stanovima i dalje ima kako u Podgorici, tako i na primorju (Tivat, Budva) kao i na sjeveru u Kolašinu, kao i da se nastavljaju projekti kao što je Luštica bay i bilježe visoke cijene nekretnina i značajnu prodaju.

Monstat cijene stanova iz turističkih projekata poput Luštice, Portonovog i Porto Montenegra ne računaju u svoj prosjek cijena.

Cijene stanova u novogradnji, prema Monstatovim podacima, rastu i u sjevernom regionu, ali zahvaljujući novim projektima u Kolašinu i na Žabljaku, gdje su takođe stranci dominantni kupci.

Padaju cijene materijala, ali potražnju za stanovima i cijene dižu stranci

U posljednjem periodu 2022. godine došlo je do blagog pada cijena građevinskih materijala, a početkom naredne godine moglo bi da dođe i do značajnijeg pada usljed stabilizacije cijene kontejnerskog transporta robe, prvenstveno iz Kine, kazali su Vijestima iz kompanije Čelebić.

Oni navode da je globalni trend povećanja cijena materijala, ali i rast inflacije doveo do povećanja cijena stanova u prethodnoj godini, kao i činjenica da usljed povećane inflacije i smanjenja vrijednosti novca kao dominantni način investiranja se opet pokazalo investiranje u nekretnine.

– Definitivno bi se moglo reći da je i povećan broj stranaca u Crnoj Gori, prvenstveno Rusa i Ukrajinaca, doveo do poremećaja na tržištu nekretnina i rasta cijena stanova za kupovinu ili izdavanje. To se posebno odražava u Podgorici i na primorju. To je odraz trenutne situacije izazvane dešavanjima u svijetu i postoji trend rasta cijena stanova, naročito u glavnim gradovima regiona – kazali su iz “Čelebića”.

Uticaj na rast cijena i povećanje tražnje imao je i rast zarada, ali prema njihovim iskustvima mnogo manji od očekivanog.

– Povećanje zarada najviše je pozitivnog efekta trebalo da ima na dijelu populacije sa minimalnim primanjima, koje je između ostalog trebalo da omogući veće kreditno zaduživanje za kupovinu stana. Međutim, ujedno sa povećanjem zarada došlo je i do povećanja svih cijena, a u tome je prednjačilo povećanje cijena stanova, tako da nije došlo do punog efekta koji se očekivao od ovog programa – naveli su iz ove kompanije.