U Njemačkoj živi više od 83 miliona stanovnika na području od 357.580 kvadratnih kilometara. Od toga manje od polovine živi u sopstvena četiri zida. Prema podacima evropskog statističkog zavoda Eurostat, 2022. godine je 47 odsto njemačkih domaćinstava živjelo u svoja četiri zida, a ostalih gotovo 53 odsto kao podstanari, što Njemačku stavlja na apsolutno dno u Evropi, ako se izuzme Švajcarska.

Najviši procenat vlasništva nekretnina imaju Rumunija, Slovačka, Hrvatska, Mađarska i Crna Gora. U tim zemljama više od 90 odsto stanovništva živi u svojoj kući ili stanu. Ali, zašto su razlike toliko velike?

Industrijalizacija i migracije iz sela u grad

Njemačka ima tako mali procenat vlasništva u poređenju s jugom i istokom Evrope prije svega zbog istorijskih razloga. Oni sežu u 19. vijek, u vrijeme nakon francusko-pruskog rata i osnivanja Njemačkog carstva 1871. U to vrijeme Njemačka se razvila iz kasnofeudalne poljoprivredne zemlje u industrijsku naciju. A to znači da su se ljudi selili iz sela u gradove kako bi tamo pronašli posao. Trebalo je, dakle, izgraditi brzo i mnogo jeftinih stanova.

Između 1880. i 1900. širom Njemačke niču veliki industrijski centri. Upravo iz tog vremena i potiče pojam „kasarne za stanovanje”, što je opis za krajnje spartanski i vojnički životni standard koji je tamo prevladavao. Pojam je označavao i stambenu bedu u Njemačkom carstvu gdje su velike mase u gradovima poput Berlina ili u Rurskoj oblasti živjele u katastrofalnim uslovima.

Milioni beskućnika nakon Drugog svjetskog rata

Nakon Drugog svjetskog rata pritisak na stambeno tržište se, zbog uništavanja, dodatno povećao. Uništena je infrastruktura, kuće i brojni stanovi. Pritom treba dodati i milione prognanih iz istočnih krajeva Njemačke koji su tada pripali Poljskoj. Gotovo 21 milion ljudi tražilo je novi dom neposredno nakon završetka rata, a nedostajalo je oko 5,5 miliona stanova.

Nova vlast je pokušavala da brzo stvori novi životni prostor i to uz pomoć čitavog niza mjera, a istovremeno se pokušavalo da se spriječi eksplozivan rast stanarina zbog nestašice stambenog prostora.

Zato je stanogradnja proglašena za apsolutni prioritet. „Izgradnja stanova je najvažniji uslov za to da se njemački narod odvede ka političkom, ekonomskom, ali i etičkom i kulturnom oporavku”, rekao je u februaru 1950 tadašnji kancelar Konrad Adenauer govoreći o stambenoj krizi.

„Četvrtina stambenog fonda bila je izgubljena u ratu”, navodi Konstantin Kolodilin iz Njemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW). U nekim gradovima stepen oštećenja bio je i znatno viši. Stanogradnja je proglašena za nacionalni prioritet.

Bum stanogradnje pedesetih

Godine 1950. konačno je donesen tzv. prvi Zakon o stanogradnji. Kao rezultat tih mjera, u godinama nakon rata izgrađeno je više od pet miliona novih stanova. Nestašica stanova bila je velika i u Istočnoj Njemačkoj. Istovremeno s prvim Zakonom o stanogradnji na Zapadu, i u DDR-u je donesen tzv. Zakon o obnovi kako bi se podstakla stanogradnja. Taj zakon je sredinom pedesetih podstakao montažnu izgradnju stambenih blokova sovjetskog tipa, tipičnih za istok Evrope.

„U pedesetim i šezdesetim godinama pretežno su građeni stanovi za iznajmljivanje u vlasništvu građevinskih zadruga. Kao rezultat toga, postojao je visok procenat stanara”, objašnjava profesor Ginter Fornholc specijalizovan za istoriju gradnje. Od tada se stopa podstanara neznatno promijenila. Neke zgrade su prešle u vlasništvo kompanija za nekretnine, ali u stanovima su ostali podstanari.

Raznoliko tržište nekretnina za iznajmljivanje

Mihael Fojgtlender iz Njemačkog ekonomskog instituta (IW) ukazuje na još jedan razlog zašto manje od polovine svih njemačkih domaćinstava živi u svoja četiri zida, a mnogi su i u socijalno finansiranim društvenim stanovima.

„U Njemačkoj nikad nije bila izrazito podsticana kupovina nekretnina”, kaže.

Na njemačkom stambenom tržištu postoje i specifičnosti koje se ne baziraju samo na istoriji. Ponuda nekretnina za iznajmljivanje veoma je raznolika, kaže Fojgtlender.

„U drugim zemljama zapravo teško mogu da se iznajme porodične kuće ili stanovi visokog kvaliteta i tako različitih veličina.” Osim toga, u Njemačkoj stanovništvo ne živi isključivo u velikim gradovima, kao npr. u Francuskoj. Stanovništvo u Njemačkoj je relativno dobro raspoređeno po teritoriji zemlje.

Pronaći stan u Berlinu, to je lutrija

Procenat vlasništva na kraju zavisi i od regiona u Njemačkoj. On je posebno nizak u većim njemačkim gradovima: u Berlinu, manje od 14 odsto. Slično je i u Frankfurtu, Hamburgu, Kelnu ili Minhenu. U ruralnim sredinama, pak, znatno više ljudi živi u svoja četiri zida, nešto više od polovine. Najveći procenat vlasništva je u Baden-Virtembergu i Donjoj Saksoniji.

Visoki troškovi kupovine i izgradnje

I Fornholc smatra da na tržištu iznajmljivanja stanova vladaju dobri uslovi. Zaštita stanara u Njemačkoj relativno je visoka. Istovremeno, uslovi da sami dođete do nekretnine nisu baš laki.

Zbog raznih strogih građevinskih propisa, troškovi izgradnje nekretnine relativno su visoki, a to važi i za dodatne troškove pri kupovini nekretnine, poput poreza na promet nekretnina, koji u Njemačkoj sada iznosi čak 6,5 odsto.

Poređenja radi, u SAD je porez na promet nekretnina samo 0,3 procenta. Osim toga, u Njemačkoj su i javni bilježnici i trgovci nekretninama osjetno skuplji. Fojgtlender takođe propratne troškove prilikom kupovine nekretnine u Njemačkoj smatra „veoma velikom preprekom” pri kupovini sopstvenog krova nad glavom. „Samo za te troškove morate da uštedite oko deset do dvanaest odsto kupoprodajne cjiene”, kaže stručnjak.

Mnogi i nemaju pristup tržištu nekretnina, jer, prema statistikama, samo oko 15 odsto svih stanara raspolaže ušteđevinom od oko 60.000 eura. Propratne troškove banka ne pokriva kreditom, već kupci moraju da raspolažu tom svotom.

Nije loše što Njemci nemaju svoje domove

S tačke gledišta ekonomiste Kolodilina, činjenica da u Njemačkoj ima relativno malo vlasnika nekretnina nije nužno loša stvar. U inostranstvu Njemcima zavide na još uvjek kvalitetnom tržištu nekretninama.

„Ni 100 odsto podstanara, ni 100 odsto vlasništva nad nekretninom nisu korisni za društvo i privredu”, smatra Kolodilin.

U nekim zemljama je jedini način da se živi u gradskim područjima – kupovina nekretnine. Ako to sebi ne možete da priuštite, na kraju ćete morati da smanjite druge troškove ili da putujete daleko na posao. Osim toga, stambeno tržište je nestabilnije kod tržišta s visokom stopom vlasništva. „Cijene rastu i sve više fluktuiraju, što ne doprinosi po svaku cenu stabilnosti tržišta”, zaključuje stručnjak.

Izvor: Deutsche Welle