Cijene stanova u njjemačkim gradovima, kao i kirije, naglo rastu. Jedan od razloga su špekulacije sa najvrijednijim građevinskim zemljištem na kojem se ne gradi ništa
Da li ima načina da se to spriječi?
Veliki njemački gradovi su atraktivniji nego ikada. „Grad kao što je Berlin se svake godine povećava za 40.000 stanovnika“, kaže Mihael Fogtlender, stručnjak za tržište nekretnina na Institutu za njemačku privredu u Kelnu. Slično je i sa ostalim petnaestorim regionima u kojima su njemačke metropole.
Posljedica: sve je manje stambenog prostora, a cijene nekretnina i kirija drastično rastu. Lako je uočiti ko su u tom procesu pobjednici a ko gubitnici. Dok su stanari u velikim gradovima prošle godine plaćali devet odsto više za novi ugovor, oni koji investiraju u nekretnine su trljali ruke. Luksuzni stanovi u centru Berlina donose godišnji profit veći od deset odsto.
Situaciju nije promijenilo ni ograničenje rasta kirija koje su Demohrišćani i Socijaldemokrate u posljednjim mandatu uveli sa velikom pompom. I tako su cijene stanovanja postale test za socijalni mir.
Špekulacije sa zemljištem
Ovaj razvoj situacije privlači mnoge strane investitore u Njemačku, prije svega zbog velikog rasta cijena zemljišta. Zemljište u urbanim prostorima je veoma teško naći a među projektantima se smatra novim zlatom.
Njemački institut za istraživanje gradnje, gradova i prostora (BBSR) izračunao je da je zemljište između 2011. i 2016. godine u prosjeku poskupjelo za 27 procenata. U omiljenim gradovima kao što su Berlin, Minhen ili Frankfurt, ta brojka je bila mnogo veća. A tamo gdje je zemljište toliko skupo, sa gradnjom stanova se zapinje. Instituti za privredna istraživanja procjenjuju da trenutno nedostaje oko milion stanova.
Nejednakosti kada je riječ o posjedovanju zemljišta zapanjuju čak i stručnjake. U jednom od svojih mjesečnih izvještaja, Njemačka centralna banka je izračunala da najbogatijih deset odsto domaćinstava posjeduje gotovo polovinu svih nekretnina.
Problem je, kao što to objašnjava poreski ekspert Dirk Ler sa Univerziteta u Triru, u tome što se veliki dio tog imetka temelji na vrijednosti tla koje zapravo pripada svima. „Kada znamo da najbogatijih deset odsto svoje nekretnine imaju na prilično dobrim lokacijama, onda to znači da je veliki dio vrijednosti nekretnina u vrijednosti lokacije.“
[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]Može i kao u Ulmu
Postoje inicijative koje se suprotstavljaju tom trendu, kao na primjer u gradu Ulmu. Tamo je gradska uprava kupila sva raspoloživa zemljišta i onaj ko hoće građevinsku površinu, može da je kupi samo od grada, po utvrđenim cijenama, bez prava da je preprodaje trećim licima po mnogo višoj cijeni. A ako se zemljište ne iskoristi prema ugovoru sa gradom, vlasnik će biti primoran da ga vrati gradu. Drugim riječima, gradska uprava ima najveći uticaj na izgled novih gradskih četvrti. U Ulmu je na ovaj način u rukama grada sada 4.500 hektara građevinske površine. Tamo nema krize stanovanja kakva postoji u Frankfurtu, Minhenu ili Berlinu[/box]
Vrijednost zemljišta
Tako su do sada od povećanja vrijednosti zemljišta profitirali pogrešni ljudi. Jer, razlog zbog kojeg je kuća u centru Berlina skuplja od kuće u strukturno slabijem regionu jeste u tome što postoje javne usluge, prevoz, muzeji, pozorišta i bolnice. Ako se u blizini kuće izgradi nova tramvajska trasa, cijena nekretnine će porasti, a da vlasnik pri tome ništa nije učinio za to.
Za Lera to znači da je potrebna promjena paradigme. Da bi trebalo drukčije tretirati razliku između zemljišta i same nekretnine. „Nijedan vlasnik nije stvorio vrijednost tla na kojem se nalazi nekretnina, i to ne treba miješati.“ Ler računa da će vrijednost profita izvučenog iz tla, dakle, bez učešća vlasnika, dostići 150 milijardi eura godišnje. A to je novac koji zapravo treba da pripadne svima, a ne da ode u privatne džepove ili međunarodnim investitorima.
Da u Njemačkoj nije sve u redu kada se radi o ophođenju sa zemljištem vidi se i iz toga što u mnogim gradovima postoje površine koje su ograđene, a na njima nije izgrađeno ništa. Vlasnicima se često isplati da ne grade, jer cijena zemljišta raste za oko 10 do 15 procenata godišnje.
Ima mnogo investitora koji baš tako zarađuju novac, a to se vidi iz podatka da u Njemačkoj trenutno 600.000 građevinskih dozvola nije upotrijebljeno. Mnogo takvih, na primjer, ima u Minhenu gdje je stambenog prostora sve manje a izgledi da se tako profitira – sve veći.
