„Očekuje se da će apetiti globalnih investitora u budućem periodu biti usmjereni na što sigurnija tržišta u razvoju, koja će im obezbijediti brže povraćaje uloženog novca, a među njima je i naš region, u kojem se industrija komercijalnih nekretnina pokazala kao najotpornija”, kaže Milovan Novaković, šef kancelarije Colliers-a za Crnu Goru

Crnogorsko tržište nekretnina je malo, ali zato kao mlada destinacija nudi fantastične prilike za nove investicije koje će se u narednom periodu nastaviti u sektoru komercijalnih nekretnina, s posebnim akcentom na razvoj projekata retail parkova, industrijskih nekretnina i elitnog turizma. O crnogorskom tržištu nekretnina i njegovim investicionim potencijalima, trendovima u real estate industriji u cijelom Adria regionu i uspjesima vešenagrađivane konsultantske kuće koju vodi, razgovaramo sa Milovanom Novakovićem, šefom kancelarije Colliers Crna Gora, koja već dvije decenije uspješno posluje na crnogorskom tržištu i jedan je od osnivača Savjeta zelene gradnje Crne Gore.

Kako ocjenjujete trenutno stanje na tržištu nekretnina u cijelom regionu i koliko je crnogorsko tržište specifično u odnosu na regionalne trendove?

Kada je region u pitanju, može se konstatovati da je tržište komercijalnih nekretnina prilično izbalansirano, tako da se u tom segmentu ne očekuju značajnija pomjeranja. Očekuje se da će investitori, koji su prepoznali potencijale tržišta jugoistočne Evrope, nastaviti da investiraju uglavnom u industriju komercijalnih nekretnina, koja se pokazala kao najotpornija, sa fokusom na retail parkove i industrijske nekretnine. Što se tiče tržišta stambenih nekretnina u ovom dijelu Evrope, očekujemo da će u 2024. godini na većini tržišta cijene početi da bilježe negativne trendove.

Bruto strane direktne investicije u Crnoj Gori u prošloj godini su iznosile 1,15 milijardi eura i veće su 24,07% u odnosu na 2021, pokazuju preliminarni podaci Centralne banke Crne Gore (CBCG). U nekretnine je uloženo 448,02 milona eura, što predstavlja rast od čak 60,99% . Nakon skorijeg ulaska velikih investitora u sektor komercijalnih nekretnina, poput kompanije BIG CEE, koja je u prethodnih godinu i po dana investirala oko 200 miliona eura, uglavnom u postojeće objekte,  i uzimajuću u obzir njihove planove za nove investicije, prvenstveno u sektor retail parkova, vjerujemo da će tržište nastaviti da se razvija u pozitivnom smjeru i da se u naredne dvije godine može očekivati zrelost ovog tržista. Colliers Crna Gora bio je privilegovan da nastupa kao ekskluzivni agent i koordinira čitav proces prilikom njihove nedavne akvizicije Capital Plaze. To je ujedno i najveća akvizicija u ovom segmentu nekretnina u Crnoj Gori. Riječ je o objektu ukupne građevinske površine od oko 85.000 m2, sa dva poslovno-kancelarijska tornja, hotelom CUE, stambeno-komercijalnim kompleksom sa 70 luksuznih stanova, trgovačkom zonom na dva nivoa, kao i četiri nivoa garaža sa oko 725 parking mjesta. Vjerujemo da će  naša buduća saradnja biti uspješna na obostrano zadovoljstvo. Gradovi za koje se očekuje da će biti interesantni za nove retail projekte su Nikšić, Budva i Bar. U narednom kratkoročnom periodu ne očekujemo značajnije nove investicije u klasične šoping centre, osim u slučaju nadogradnje već postojećih.

Colliers Crna Gora je prethodnih godina više puta nagrađivan od strane eminentnih institucija, kao što je International Property Awrards, i proglašavan za najbolju konsultantsku kompaniju u oblasti nekretnina u Crnoj Gori. Šta vas izdvaja od konkurencije i koliko ste umreženii sa ostalim Colliers kancelarijama na nivou Adria regije?

Pomenuo bih i da je Colliers Crna Gora proglašen za najbolju konsultantsku kuću u Evropi za 2015/2016 godinu i tako postao prva kompanija iz ovog dijela Evrope koja je dobila to priznanje. Naša globalna prisutnost i intenzivna saradnja unutar razgrante Colliers mreže, jačanje regionalne saradnje u Adria regionu, snaga brenda, diversifikovanost usluga, stručna ekspertiza naših zaposlenih, praćena visokim stepenom etike u poslovanju, najviše su doprinijeli našem uspjehu na ovako malom tržištu koje ne prašta ozbiljne greške. Kao rezultat svega navedenog, u doba ekspanzije na tržištu nekretnina bili smo prisutni i sarađivali sa skoro svim velikim investitorima, bankama i drugim finansijskim institucijama, državnim organima, a tokom perioda stagnacije naše usluge su uglavnom koristili klijenti koji su tražili najbolje nove scenarije za njihove projekte u skladu sa novonastalim tržišnim okolnostima, kao i banke za koje smo pružali diversifikovane usluge, procjene njihovih portfolija i optimizacije troškova zakupa. Veoma je bitno pomenuti i to da smo sve vrijeme slušali signale koje smo dobijali od samog tržišta, učili na stečenim iskustvima i usklađivali našu politiku poslovanja sa trenutnim očekivanim i pripremali se za nadolazeće, ponekad i ne tako predvidive izazove. Iskren i profesionalan odnos prema našim klijentima, oprezan pristup prilikom ulaska u nove poslove, gdje smo u mnogim situacijama morali reći NE potencijalnim klijentima, kao i racionalno vođenje kompanije, zasigurno su doprinijeli našem opstanku na ovako malom i limitiranom tržištu. Na kraju, gotovo dvije decenije postojanja, klijenti sa kojima sarađujemo i ostvareni rezultati, najbolje govore o nama.

Crna Gora je jedna od najatraktivnijih destinacija u regionu za investiranje u nekretnine, posebno strancima koji kupuju kuće i stanove na moru. Kako vidite dalji razvoj ovog trenda?

Crna Gora je već prepoznata kao privlačna destinacija za inostrane kupce, posebno kada govorimo o „second home” tržišnom segmentu. Bitno je da investitori nastave sa kvalitetnom promocijom svojih proizvoda, da se prilagođavaju profilima kupaca koji gravitiraju ka Crnoj Gori, i da konstantno rade na takozvanom „fine tuning-u”, odnosno da usklađuju svoje proizvode i planirane budžete sa realnim tržišnim okolnostima. Za mlade destinacije poput Crne Gore mnogo je važnija ekspertiza i atraktivnost proizvoda koji se plasira nego finansijska snaga investitora. Projekti kao što su Porto Montenegro, Luštica Bay, Portonovi i neki manji njima slični, najbolji su primjer za to. Investitori ovih projekta nisu samo prepoznali potencijal destinacije, već su kroz kvalitetnu promociju istih pozicionirali Crnu Goru na mapi najluksuznijih destinacija u Evropi i šire. Oni su ujedno i jedni od naših najboljih ambasadora u svetu, i zato bi naša država trebalo da baštini kulturu promocije i afirmisanja istih, kako bi nastavila da privlači investitore ovakvog ranga.

Kakva je situacija na tržištu stambenih nekretnina kada je riječ o domaćim kupcima i kako se lokalno stanovništvo nosi sa značajnom višim cijenama zakupa stanova?

Što se tiče domicilnih kupaca, Podgorica je već tradicionalno tržište koje apsorbuje najviše stambenih transakcija u Crnoj Gori i taj se trend nastavio u 2022. Naša su predviđanja da neće doći do značajnih korekcija cijena u 2023. godini, ali uzimajući u obzir snagu realnog sektora, rast kamatnih stopa, i dalje visoku stopu inflacije, kao i činjenicu da cijene dostižu svoj realni maksimum, za sljedeću godinu predviđamo postepeni pad cena u ovom segmentu nekretnina. Vjerujemo da će prvo manji developeri, koji mogu doći u situaciju nesolventnosti, prvi početi da smanjuju cijene i usklađuju ih sa realnom potražnjom. Ukoliko to bude slučaj, i veći investitori će početi da se prilagođavaju i usklađuju sa aktuelnim i očekivanim tržišnim okolnostima.

Što se tiče zakupa stanova, Crna Gora je postala privremeni dom za više od 50.000 ljudi iz Ukrajine i Rusije, koji su pozitivno uticali na potrošnju u zemlji, ali su zato cijene rentiranja skočile između 20% i 60%, u zavisnosti od proizvoda i lokaliteta.  Ovo povećanje cijena zakupa je imalo negativan utical na lokalno stanovništo, čija se potrošačka snaga značajno umanjila. Veoma mali procenat stranih zakupaca prelazi u status kupca, što dodatno negativno utiče na cjelokupno tržište, tako da se očekuje korekcija cjiena nadole u budućem periodu u klasičnim višeporodičnim objektima na obali.

Razvoj luksuznih projekata sa premium sadržajima i dolazak renomiranih hotelskih brendova jasno pokazuju da se Crna Gora okrenula ulaganjima u elitni turizam. Šta možemo dalje da očekujemo u ovom sektoru, ima li u najavi novih investicija ovog tipa?

Na osnovu naših informacija, planirane investicije u već tržišno pozicionirane projekte, kao što su Porto Montenegro i Luštica Development, nastaviće se u skladu sa planiranom dinamikom. Očekuje se i nastavak razvoja ovakvih projekata u Kotoru. U tim projektima, koji svojim kupcima nude „lifestyle“ i kompletnu uslugu, ne očekujemo značajnije korekcije cijena. Veliki internacionalni hotelski brendovi nastavljaju da prepoznaju Crnu Goru kao privlačnu destinaciju i značaj projekata koji se realizuju u našoj državi, tako da će se taj trend nastaviti. Veoma je važno naglasiti potencijal sjevera naše zemlje, koji će svojim daljim razvojem biti ozbiljan  kreator tražnje i značajno uticati na razvoj i održivost najvažnije privredne grane Crne Gore. Ono što je važno pomenuti jeste da se mora nastaviti sa kapitalnim infrastrukturnim projektima, sa fokusom na putnu  i vazdušnu infrastrukturu, kako bi Crna Gora dodatno unaprijedila svoju dostupnost. Takođe, neophodno je promovisati u praksi održivu gradnju, usklađenu sa najpriznatijim svjetskim standardima.

Velliki ste zagovornik ideje da Crna Gora treba da iskoristi svoju šansu kao destinacija za digitalne nomade, štaviše, pokrenuli ste čitavu priču prije dvije godine. Dokle se stiglo sa razvojem ovog programa?

Digitalni nomadi su individualci kojima posao dozvoljava da svoje radne aktivnosti obavljaju sa bilo koje tačke na svijetu koja je pokrivena internetom. Skupština Crne Gore prošle godine usvojila je Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o strancima, koji za cilj ima da stranci koji obavljaju poslove elektronskim putem za strano privredno društvo koje nije registrovano u Crnoj Gori ili su preduzetnici (tzv. digitalni nomadi), regulišu svoj pravni status u Crnoj Gori. Usvojene izmjene zakona digitalnom nomadu omogućavaju da na osnovu vize za duži boravak (viza D) uđe u Crnu Goru, nakon čega može da reguliše dozvolu za privremeni boravak do dve godine, sa mogućnošću produženja za još dve godine. Crna Gora je veoma pogodna destinacija za digitalne nomade i ima svu neophodnu infrastrukturu, a ono što je najbitnije za naše društvo jeste „brain gain“ efekat, koji može biti najveći kapital za čitav region, jer su praktična i savremena znanja ono što svima nedostaje. Istraživanja predviđaju da će do 2035. godine milijardu ljudi raditi „na daljinu”. Poseban benefit bi bio unapređenje turizma i produženje sezone na čitavu godinu. Digitalni nomadi više ne bi dolazili u Crnu Goru samo na nekoliko sedmica, već na nekoliko mjeseci ili čitavu godinu i duže. Istraživanje koje je radila kompanija Jobbatical, u vlasništvu Koaroli Hindriks, inicijatorke programa viza za digitalne nomade u Estoniji, pokazalo je na uzorku od 1.200 digitalnih nomada da njih  87% smatra da je jednostavniji proces dobijanja viza glavni faktor izbora destinacije koju žele da posjete i rade u njoj. Dakle, devet od deset digitalnih nomada će svoju sljedeću destinaciju izabrati u zavisnosti od nivoa regulisanosti vizne legislative za ovu oblast. Zakonske pretpostavke su stvorene, ali je sad sve na svim relevantnim vladinim i nevladinim institucijama da iskoriste najbolje svjetske prakse kako bi od Crne Gore napravili raj za ovu brzorastuću industriju.

Tržište nekretnina na globalnom nivou prošlo je kroz mnogo kriza i izazova posljednjih godina. Nazirete li smirivanje situacije i oporavak u nekom narednom periodu?

Nakon velikih nedaća koje je prvo izazvala pandemija virusa Covid-19, a nedugo zatim i rat u Ukrajini koji još traje, i koji je dodatno iscrpio evropske ekonomije, za očekivati je bilo da će i tržišta nekretnina u mnogim zemljama osjetiti negativan uticaj svih ovih dešavanja. Izvjesno je da se ekonomski oporavak ne može očekivati dok se geopolitička dešavanja u svijetu ne stabilizuju, što će indirektno ili direktno uticati i na tržište nekretnina. Visoke stope inflacije, koje se polako stabilizuju, konstantan rast kamatnih stopa, nagomilavanje depozita u bankama, jasni su signali da tržišta idu u recesivnu fazu. Trend investiranja u komercijalne nekretnine u Evropi beleži pad od oko 30 % u 2022. godini u poređenju sa prosjekom iz prethodnih pet godina. Stanja na svim tržištima su reflektovana odnosom između ponude i tražnje. Globalno posmatrano, bez obzira na novonastalu situaciju, na određenim tržištima je zabilježena akumulacija ponude koja je prevazilazila tražnju, dok se na određenim tržištima odvija suprotan proces. Taj disbalans je bio i biće glavni razlog pada ili rasta cijena. Očekuje se da će apetiti globalnih investitora u budućem periodu biti usmjereni na takozvane „distressed“ prilike, kao i na što sigurnija tržišta u razvoju, koja će im obezbijediti brže povraćaje uloženog novca.

Izvor: realestate-magazine.rs