Colliers International Crna Gora je nedavno objavio rezultate istraživanja tržišta nekretnina – stambenih prostora u tržišno aktivnim zonama, zonama kupoprodaje stambenih prostora u Crnoj Gori. Zaključak istraživanja je da su cijene ove vrste nekretnina stabilne u poređenju sa prethodnim periodom.

Novaković je naveo da je lani za oko 20 odsto smanjen broj kupoprodajnih ugovora na tržištu stanova u Crnoj Gori, imajući u vidu da je za petinu bio manji i broj odobrenih kredita u 2020. u odnosu na 2019. godinu.

“Veliki broj transakcija se upravo finansira iz ovih izvora”, napominje naš sagovornik.

ANALITIKA: Od kojih parametara prvenstveno zavisi cijena kvadrata u Crnoj Gori?

NOVAKOVIĆ: Cijena koštanja izgradnje je osnovni ulazni parametar za planiranje i formiranje prodajne cijene koja se kasnije prilagođava realnim tržišnim okolnostima koji su prisutni u regiji gdje se krajnji proizvod (stambena jedinica) konkretno nudi, a koju na kraju balansira ponuda i potražnja.

ANALITIKA: Da li je nastavljen trend da se u primorskoj i centralnoj regiji gradi više nego na sjeveru države?

NOVAKOVIĆ: Taj trend je nastavljen i ove godine. Činjenica je, takođe, da je program ekonomskog državljanstva uticao na buduću ponudu luksuznih “kondo” jedinica s jedne strane, koja je reflektovana konkretnim rezervacijama i transakcijama od strane visokobudžetnih kupaca kojima je ekonomski pasoš jedan od glavnih motiva za kupovinu. Ovo može dodatno pozitivno uticati i na buduću ponudu stambenih jedinica, posebno u gradovima poput Kolašina, Žabljaka i Mojkovca.

ANALITIKA: Zašto je u Nikšiću najniža prosječna postignuta cijena u novogradnji?

NOVAKOVIĆ: Nikšić je po broju stanovnika drugi najveći grad u Crnoj Gori, a s aspekta površine najveći i definitivno grad sa velikim potencijalom za rast i razvoj. S tog stanovišta možemo konstatovati da, ukoliko se poboljša situacija u realnom sektoru i unaprijedi potrošačka snaga stanovništva kroz jačanje privrede u narednom periodu, ova statistika bi mogla izgledati drugačije i s aspekta ponude i tražnje i u krajnjem uticati na visinu cijene.

Slab realni sektor reflektovan kroz nisku potošačku moć stanovništva uticali su i na cijene zemljišta, kao i izgradnju objekata koji su građeni od materijala koji nijesu luksuzni i svakako prate platežnu moć stanovništva. S druge strane i investitori, svjesni svih ovih okolnosti, prilagodili su svoje profitne stope i uskladili ih sa realnim tržišnim okolnostima.

ANALITIKA: U istraživanju su obuhvaćeni i stambeni prostori starogradnje u opsezima kretanja cijena. Da li je došlo do korekcija u cijenama stambenih prostora starogradnje u odnosu na uporedni period?

NOVAKOVIĆ: Što se tiče starogradnje, ona je na osnovu obrađenog uzorka, a u zavisnosti odkarakteristika mikrolokacije i lokacije do stanja u kom se stambeni prostor nalazi, zabilježila pad od 3% do 10%.

ANALITIKA: Imate li podatak da li je, od izbijanja pandemije u martu prošle godine, povećan ili smanjen broj kupoprodajnih ugovora na tržištu stanova u Crnoj Gori? Da li očekujete pad ili rast cijena u ovoj godini?

NOVAKOVIĆ: Na osnovu zvanično objavljenih podataka, broj odobrenih kredita u 2020. u odnosu na 2019. je za oko 20% manji – takođe je bitno konstatovati da se veliki broj transakcija finansira upravo iz ovih izvora. S druge strane, na osnovu informacija dobijenih iz relevantnih izvora koje uključuju i informacije dobijene od strane samih investitora, možemo konstatovati da je ovaj pad približan padu odobrenih kredita.

Treba napomenuti da je potražnja za stanovima u okviru predstojećeg projekta 1000+ značajno nadmašila ponudu u okviru istog projekta u segmentu stanova do 1.100 eura po m2, da su pojedine cijene građevinskog materijala, posebno željezo i cement, zabilježile rast, kao i da veliki investitori, koji u velikoj mjeri diktiraju ponudu, ne planiraju korigovanje cijena.

Uzimajući u obzir sve navedeno, možemo konstatovati da ni u ovoj godini neće doći do značajnih oscilacija u prosječno postignutim cijenama.

ANALITIKA: Da li je kriza izazvana pandemijom koronavirusa uticala na cijene stanova u novogradnji u tržišno aktivnim zonama u Crnoj Gori? Šta pokazuju indeksi promjene prosječnih postignutih cijena stambenih prostora u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu?

NOVAKOVIĆ: Tržište novosagrađenih stambenih nekretnina je relativno stabilno u predmetnom periodu na osnovu naznačenog perioda, sa zabilježenim razlikama intenziviranja gradnje u pojedinim dijelovima Crne Gore, kakav je osim Podgorice i Budve svakako i Ulcinj.

Istraživanjem nijesu obuhvaćeni luksuzni rizort projekti poput Porto Montenegra, Luštica Bay, Porto Novi, Dukley Gardensa i slični koji su posmatrani kao specijalna zona.

Takođe, istraživanjem nijesu obuhvaćeni projekti koji su ušli u program ekonomskog državljanstva, kao ni objekti kolektivnog stanovanja koji su građeni pod subvencionisanim uslovima, gdje su lokalne uprave odlučile da zemljište daju besplatno i oslobode plaćanja komunalija sindikalne organizacije, jer te cijene ne odražavaju tržišna kretanja.

Generalni zaključak istraživanja Colliers International Crna Gora je da cijene kvadrata u Crnoj Gori, za stambene nekretnine zavise prvenstveno od regije u kojoj se grade objekti, potom od lokacije u gradovima, kao i od kvaliteta gradnje, odnosno stepena opremljenosti. Istraživanjem je obuhvaćena cijela Crna Gora.

Opsežnim istraživanjem, na gotovo cjelokupnom uzorku objekata novogradnje u Crnoj Gori, u zonama gdje je uzorak bio reprezentativan, konstatovani su indeksi promjene cijena stambenih prostora u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu, a koja je upotrebljiva i za prvi kvartal 2021. godine, nezavisno od pojave pandemije Covid-19 u martu 2020. godine (prema preporukama RICS-a i TEGoVA-e), od kada na dnevnom nivou pratimo situaciju na tržištu. Trenutno se radi o relativno kratkom vremenskom intervalu da bi moglo da se predvidi kretanje uticaja pandemije na tržište nekretnina, koja do sada nije značajno uticala na tržište stambenih nekretnina – stanova u intenzivnijem smjeru.

Tokom istraživanja tržišta obuhvaćeni su i stambeni prostori starogradnje u opsezima kretanja cijena, u odnosu na sve potrebne karakteristika tih nekretnina u zavisnosti od stanja u kojima se nalaze.

ZAKLJUČCI ISTRAŽIVANJA

Podgorica – U KO Podgorica I i KO Tološi prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 1.472 €/m², dok je u KO Podgorica II 1.460 €/m². U KO Podgorica III prosječna postignuta cijena u novogradnji je 1.148 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u glavnom gradu ne bilježi promjenu indeksa za KO Podgorica III i iznosi 0.00 %, kao i za KO Podgorica II, dok je za KO Podgorica I i KO Tološi promjena indeksa +1.02%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Podgorica I i KO Tološi je 1.050 €/m², u KO Podgorica II 1.075 €/m² i u KO Podgorica III 850 €/m².

Ulcinj – U KO Ulcinjsko polje prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 990 €/m², dok je u KO Ulcinj 1.333 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Ulcinju, za ove dvije katastarske opštine je stabilan u poređenju sa prethodnim istraživanjem. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u opštini Ulcinj je 770 €/m².

Bar – U KO Novi Bar prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 1.412 €/m². U KO Sutomore nijesu identifikovani objekti novogradnje. Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Baru je u porastu za 0.55 %. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Novi Bar je 1.100 €/m², a u KO Sutomore 900 €/m².

Budva – U KO Budva prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 2.000 €/m², dok je u KO Bečići 2.088 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji bilježi pad indeksa za KO Petrovac, KO Sveti Stefan, KO Bečići i KO Buljarica Iod – 0.86 %, a za KO Budva, KO Maine i KO Prijevor I, pad od – 0.93%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Budva je 1.250 €/m², u KO Maine 1.000 €/m², u KO Prijevor I 950 €/m², u KO Bečići 1.200 €/m² i u KO Petrovac 1.250 €/m².

Tivat – U opštini Tivat prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 2.100 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Tivtu je iznosi 0.00 %. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Donja Lastva je 1.350 €/m², u KO Radovići 1.150 €/m², a u KO Tivat 1.250 €/m².

Kotor – U opštini Kotor prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 1.988 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Kotoru je u porastu za 0.63 %. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Dobrota I je 1.250 €/m², u KO Stoliv I i II 1.350 €/m², u KO Risan I 1.250 €/m², a u KO Škaljari I 1.250 €/m².

Herceg Novi – U opštini Herceg Novi prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 1.500 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Herceg Novom je stabilan u poređenju sa prethodnim istraživanjem, odnosno 0.00%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Herceg Novi je 1.450 €/m², u KO Topla 1.250 €/m², u KO Baošići, KO Kumbor i KO Đenovići 1.300 €/m², u KO Bijela 1,250 €/m², a u KO Kuti 1.100 €/m².

Cetinje – U prijestonici Cetinje prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 1.045 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji na Cetinju je stabilan u poređenju sa prethodnim istraživanjem i iznosi 0.00%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Cetinje I je 750 €/m².

Nikšić – U opštini Nikšić prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 804 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Nikšiću je stabilan u poređenju sa prethodnim istraživanjem i iznosi 0.00%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Nikšić je 600 €/m².

Bijelo Polje – U opštini Bijelo Polje prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 873 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Bijelom Polju je stabilan u poređenju sa prethodnim istraživanjem i iznosi 0.00%. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Bijelo Polje je 670 €/m².

Berane – U opštini Berane prosječna postignuta cijena u novogradnji, u zavisnosti od investitora i mikrolokacijskih karakteristika, je 862 €/m². Indeks promjene cijene stambenih prostora za ostvarene cijene u novogradnji u Beranama je u porastu za 1.52 %. Što se tiče stambenih prostora starogradnje prosječna postignuta cijena u KO Berane je 572 €/m².

Izvor: Portal Analitika