Tržište nekretninama u Crnoj Gori za sada je stabilno i vjerujem da u narednom periodu neće doći do značajnijih tržišnih pomjeranja, naročito ukoliko Vlada stimulativnim mjerama dodatno pomogne, procjenjuje Milovan Novaković, šef kancelarije međunarodne kompanije Colliers International za Crnu Goru.

Novaković smatra da će, ukoliko potraje epidemija izazvana virusom kovid-19, biti poteškoća u poslovanju na tržištu nekretnina i da će teško opstati neka preduzeća koja već imaju hronične poteškoće likvidnosti i solventnosti.

– Bojim se da će efekat koji ovaj virus ima na stariju populaciju imati i na neke kompanije. Preduzeća i pojedinci koji hronično imaju problema sa likvidnošću i solventnošću, koja se bave ovom ali i drugim industrijama, biće najviše pogođena. I da neka preduzeća i neki privrednici neće preživjeti. To je, nažalost, surova realnost – u industriji posredovanja u prodaji nekretnina neminovno je takozvano “cišćenje tržišta”, bez obzira na kovid-19 – zaključuje Novaković u razgovoru za Bankar.

Mediji prenose da u najteže pogođenim zemljama drastično raste ponuda vila i apartmana. 

Stanja na svim tržištima su reflektovana odnosom između ponude i tražnje. Globalno posmatrano, bez obzira na novonastalu situaciju, na određenim tržištima je zabilježena akumulacija ponude koja je prevazilazila tražnju za ponuđenim proizvodom i taj disbalans je glavni razlog pada cijena. Konkretno, to je bio slučaj u Dubaiju: značajna ponuda stambenih nekretnina u odnosu na postojeću tražnju je uzrokovala pad cijena i prije virusa kovid-19. Valja se podsjetiti da je pad cijena u posljednjih pet godina – i prije pandemije – iznosio 30 do 40 odsto, zavisno od konkretnog projekta.

Da li u našoj zemlji prepoznajete slične trendove? 

Kada je u pitanju Crna Gora, bitno je napraviti razliku između plasmana proizvoda (stanova i kuća) namijenjenih domaćem tržištu i onih čiji su potencijalni kupci “second home buyers” stranci. Vidite, Podgorica je već tradicionalno tržište koje apsorbuje najviše stambenih transakcija u Crnoj Gori i taj se trend nastavio u 2019. i u prva dva mjeseca 2020. godine. Zbog novonastale situacije bilježimo određene otežavajuće okolnosti oko organizacije same procedure pokazivanja lokacija i zatvaranja transakcija, ali je tržište generalno – stabilno. Kada to kažem, onda valja znati da je odnos između ponude i potražnje prilicno usklađen, da komercijalne banke nijesu zaustavile procedure kreditiranja, da očekujemo i da će Vlada Crne Gore sa svojim stimulativnim mjerama realnom sektoru dodatno pomoći kompletnoj situaciji. Vjerujemo, dakle, da u narednom periodu neće doći do značajnih tržišnih pomjeranja. Ostaje nam da se nadamo da će se situacija sa virusom kovid-19 stabilizovati do juna ove godine.

Što ako se epidemija nastavi i nakon juna? 

Ukoliko bi se ova vanredna situacija značajno prolongirala, to bi imalo, vjerujemo, ozbiljan negativan efekat i na tržište nekretnina. Ipak se nadamo se da se taj scenario neće desiti. Za sada je i u ostalim gradovima u Crnoj Gori tržište stanogradnje namijenjene domaćim kupcima stabilno. Trendovi su bili dobri. Početak godine je pokazao da je ponuda rezidencijalnih jedinica namijenjenih za strano tržište itekako interesantna stranim kupcima i zabilježen je blagi rast broja u odnosu na prethodnu godinu. Međutim, naša sadašnja ocekivanja su da će situacija izazvana koronavirusom značajno usporiti tražnju za istima, ali kratkoročno. Sama činjenica da potencijalni strani investitor ne može da napusti matičnu zemlju zbog zatvorenih granica dovela je do odgađanja već dogovorenih transakcija. Istovremeno, očekujemo da će novonastala situacija imati i negativnih psiholoških efektata koji ce povećati opreznost potencijalnih kupaca srednjeročno, zato smatramo da će se njihove aktivnosti u narednih tri do šest mjeseci značajno smanjiti.

Kako odgovoriti na te izazove? 

Mudrim i brzim prilagođavanjem situaciji! Bitno je da investitori nastave sa aktivnom promocijom svojih proizvoda fokusirajući se na digitalnu promociju prvenstveno, kao i na novu organizaciju svojih aktivnosti koja ce uključivati između ostalog rad brokera od kuće, virtualnu promociju nekretnina i njihovog okruženja, pregovaranje transakcija “onlajn” itd. to je u ovom trenutku neophodna realnost koja će sve više biti redovna praksa i u budućnosti. Kada su u pitanju cijene, ne očekujemo da će doći do značajnih pomjeranja u srednjem roku. Ukoliko se situacija stabilizuje uskoro, očekujemo da većih oscilacija u budžetiranim cijenama neće biti.

Najveće konsultantske kuće procjenjuju da bi zbog pandemije u svijetu u kratkom roku bez posla moglo da ostane i do 25 miliona ljudi. Da li će i tržište nekretnina u takvoj konstelaciji snaga biti žrtva pandemije? 

Trenutna situacija je pokazala da cemo svi morati da se prilagodimo ovom ozbiljnom udaru na realni sektor, a da će mnogi od nas direktno ili indirektno morati da se pomire sa činjenicom da je “šteta” – cijena koja će se morati platiti u određenoj mjeri. Najbitnije je u svemu da ta šteta ima kratkoročan karakter i da se ona posmatra kao još jedna dobra životna i poslovna lekcija.

Poslom agenata za nekretnine se u našoj zemlji bavi veliki broj kompanija, ali i pojedinaca. Koja je njihova finansijska moć da “pregrme” krizni period? 

Bojim se da će ovaj virus imati sličan efekat, kao što ima virus kovid-19 na stariju populaciju koja je izuzetno ranjiva. Smatramo, dakle, da će preduzeća i pojedinci koji hronično imaju problema sa likvidnošću i solventnošću, koja se bave ovom ali i drugim industrijama, biti najviše pogođena. I da neka preduzeća i neki privrednici nece preživjeti. To je, na žalost, surova realnost – u industriji posredovanja u prodaji nekretnina neminovno je takozvano “cišcenje tržišta”, bez obzira na kovid-19.

Da li očekujete da, ukoliko potraje ova situacija, dođe do smanjenja cijena zakupa nekretnina, pogotovo u domenu komercijalnih prostora? 

Očekujemo da će zakupodavci trgovinskih prostora biti prinuđeni da se odreknu svojih zakupnina do momenta ponovnog otvaranja trgovačkih radnji. Nakon ponovne aktivacije sektora, očekujemo da će se najranjivijim trgovačkim sektorima morati dodatno izaći u susret određeni period kako bi uspjeli da opstanu.

Rusi investicije sele u nekretnine

Glavni kupci nekretntina u našoj zemlji su tradicionalno Rusi. Da li bi eventualna bojazan od slabljenja rublje, uzrokovana krizom od pandemije, mogla uticati da Rusi svoj kapital prebace u nekretnine i da li Crna Gora tu možda može vidjeti neku šansu?

Važno je konstatovati da su Rusi u posljednjih nekoliko godina značajno smanjili svoje ucešće u ukupnom broju ostvarenih transakcija u Crnoj Gori. Takođe, važno je pomenuti da treba raditi na tome da se taj trend promijeni u skorijoj budućnosti, jer je rusko tržište itekako bitno za našu industriju. Bilježimo da su Rusi – usljed pada berzi prvenstveno i straha od slabljena nacionalne valute – značajno usmjerili svoje investicije u sektor nekretnina. Dakle: šansa je tu, samo treba naci pravi način i iskoristiti je.