Colliers International (NASDAQ, TSX: CIGI) je vodeća kompanija za usluge iz oblasti poslovnih nekretnina, koja posluje u 68 zemalja, broji 15.000 profesionalaca koji sarađuju i pružaju stručne savjete sa ciljem maksimiziranja vrijednosti imovine korisnika nekretnina, vlasnika i investitora.
Sagovornik decembarskog izdanja Voli Magazina bio je je šef kancelarije Colliersa za Crnu Goru Milovan Novaković MRICS.
Prethodne godine Colliers International Crna Gora je dobio prestižno priznanje da je najbolja konsultantska kuća u Crnoj Gori iz oblasti nekretnina. Kako ste prevazišli izazove te po svemu specifične godine?
Tako je, Colliers International, Crna Gora je u prethodnim godinama nagrađivan više puta od strane najeminentnijih institucija kao što je International Property Awrards i proglašavan za najbolju konsultantsku kompaniju iz oblasti nekretnina u Crnoj Gori, to je bio slučaj i prethodne godine. Vrijedno je pomenuti da je Crnogorski Colliers proglašen za najbolju konsultantku kompaniju u Evropi za 2015/2016. godinu i time ujedno postala prva kompanija iz ovog dijela Evrope koja je dobila to priznanje.
Naša globalna prisutnost i intenzivna saradnja unutar snažne mreže, snaga brenda, diverzifikovanost usluga, stručna ekpertiza naših zaposlenih praćena visokim stepenom etike u poslovanju su najviše doprinijeli našem uspjehu na ovako malom tržištu koje ne prašta ozbiljne greške. Kao rezultat gore navedenog, u doba ekspanzije na tržištu nekretnina bili smo prisutni i sarađivali smo sa skoro svim velikim investitorima, bankama i drugim finansijskim institucijama, državnim organima, a tokom perioda stagnacije naše usluge su uglavnom koristili klijenti koji su tražili najbolje nove scenarije za njihove projekte u skladu sa novonastalim tržišnim okolnostima kao i banke za koje smo pružali usluge istraživanja tržišta, procjene njihovih portfolija i optimizacije troškova zakupa. Veoma je bitno pomenuti i to da smo sve vrijeme slušali signale koje smo dobijali od samog tržišta, učili na stečenim iskustvima i usklađivali našu politiku poslovanja sa trenutnim očekivanim i spremno se pripremali za nadolazeće, ponekad i ne tako predvidive izazove . Iskren i profesionalan odnos prema našim klijentima, kao i oprezan pristup prilikom ulaska u nove poslove, gdje smo u mnogim situacijama morali reći “NE” potencijalnim klijentima, kao i racionalno vođenje kompanije su zasigurno doprinijeli našem opstanku na ovako malom i limitiranom tržištu, posebno tokom “nedaća” koje je prouzrokvao virus COVID 19.
Da li nam možete reći nešto o aktuelnim globalnim trendovima u industriji neketnina kao i dati neka predvidjanja za narednu godinu?
Nakon velikih nedaća je koje izazvala pandemija virusa Covid-19, čini nam se da je održivi ekonomski oporavak, a koji predvode napredne svjetske ekonomije u kojima se se sa procesom vakcinacije najprije počelo, na pomolu. Jasan signal oporavka će definitivno uticati na industtriju nekretnina i povratiti povjerenje investitora koi namjeravaju investirati u nekretnine.
Predviđa se da će globalni rast BDP-a u 2021., a na osnovu analiza rađenih od strane Oxford Economics-a biti najbrži u posljednjih 40 godina.
Mnoge razvijene ekonomije su preduzele pristup “što god je potrebno” kako bi pomogle svojim ekonomijama krenuvši sa mjerama koje su podrazumijevale ultra niske kamatne stope uključujući i sve neophodne mjere i programe kvantitativnog ublažavanja. Ove niske kamatne stope podstakle su ulaganja u nekretnine u 2021. Za razliku od globalne finansijske krize, banke su danas manje pogođene, dok su „nebankovni“ zajmodavci značajno porasli. To je zajmoprimcima pružilo veće mogućnosti za oporavak.
Ograničenja putovanja i velika ekonomska neizvjesnost doveli su do pada industrije u 2020. Prema našim istraživanjima u 2020. godini globalni volumen ulaganja smanjen je za oko 30% u odnosu na 2019. godinu.
Nisu svi sektori to jednako osjetili. Industrijski i stambeni sektor zabilježili su skromniji pad , čime su pokazali značajnu elastičnost u odnosu na ostale tipove nekretnina. Otpornost ovih sektora na strukturne promjene znači da će se taj trend vjerovatno nastaviti i u 2022.godini.
Uprkos kratkoročnoj neizvjesnosti, dugoročna privlačnost nekretnina za ulagače je ostala, a broj fondova usmjerenih na njih nastavio je rasti. Od početka četvrtog kvartala 2020.godine na tržištu postoji više od 1000 fondova – više nego dvostruko u odnosu na 2016.godinu , prema istraživanju „Preqin-a“.
Pandemija je ubrzala prelazak na on-line prodaju i druge hibridne fleksibilne radne obrasce. Očekuje se da će i u 2022. godini logistika i industrijski centri nastaviti sa rastom, dok će tržište stanova ostati u okviru stabilnih trendova, a očekuje se da će većina novih projekata biti građeni u skladu sa održivim/zelenim standardima gradnje.
Predviđa se da će se i tržište kancelarijskog i trgovačkog (retail) sektora stabilizovati, sa fokusom na objekte koji generišu stabilne prihode i nalaze se na najboljim lokacijama.
Koliko sva ova trenutna dešavanja imaju uticaja na cijenu nekretnina kod nas?
Stanja na svim tržištima su reflektovana odnosom između ponude i tražnje. Globalno posmatrano, bez obzira na novonastalu situaciju, na određenim tržištima je zabilježena akumulacija ponude koja je prevazilazila tražnju, dok se na određenim tržištima odvija suprotan, taj disbalans je bio glavni razlog pada cijena ili rasta cijena.
Kada je u pitanju Crna Gora, bitno je napraviti razliku između plasmana proizvoda (stanova i kuća) namijenjenih domaćem tržištu i onih čiji su potencijalni kupci “second home buyers” , gdje su kupci uglavnom stranci. Crna Gora je već prepoznata kao privlačna destinacija za inostrane kupce , posebno kada govorimo o “second home” tržišnom segmentu.
Bitno je da investitori nastave sa kvalitetnom promocijom svojih proizvoda, da se prilagođavaju novonastalim tržišnim okolnosima i profilima kupaca koji gravitiraju ka Crnoj Gori i na kraju da na osnovu realne ponude i potražnje kosnstanto rade na takozvanom ”fine tuning-u”, odnosno da usklađuju svoje planirane budžete sa realnim tržišnim okolnostima.
Ono što je bitno napomenuti jeste, da za mlade destinacije poput Crne Gore mnogo važnije od finansijske snage investitora, eksperitza koju donose i moć privlačenja tražnje za proizvodom koji se plasira. Projekti kao što su Porto Montenegro , Luštica Bay, Porto Novi i manji slični su najbolji primjer za to, investitori ovih projekta nijesu samo prepoznali potencijal destinacije, već su kroz kvalitetnu promociju istih pozicionirali Crnu Goru na mapi najluksuznijih destinacija u Evropi i šire.
Oni su ujedno i jedni od naših najboljih ambasadora u svijetu te s toga naša država treba da baštini kulturu promocije i afirmisanja istih, kako bi nastavila da privlači investitore ovakvog ranga.
Što se tiče Crne Gore i domicilnih kupaca, Podgorica je već tradicionalno tržište koje apsorbuje najviše stambenih transakcija u Crnoj Gori i taj se trend nastavio u 2021.godini tako da je tržište generalno – stabilno. Kada to kažem, onda valja znati da je odnos između ponude i potražnje prilično usklađen, da komercijalne banke nijesu zaustavile procedure kreditiranja, a sa druge strane je evidentan rast cijena građevinskog materijala tako da su naša predviđanja da neće doći do značajnih pomjeranja kada su cijene u pitanje u srednjeročnom periodu. Vjerujemo, dakle, da u narednom periodu neće doći do značajnih tržišnih pomjeranja. Naša kompanija će kao što je to slučaj bio i u prethodnih 10 godina i ove godine godine izraditi detaljnu analizu tržišta stambenih nekretnina, a plan je da u februaru 2022. godine zaključke istraživanja prezentiramo crnogorskoj javnosti.
U kom smjeru idu vaša očekivanja za narednu godinu kada su u pitanju značajnije investicije?
Na osnovu naših informacija, planirane investicije u već tržišno pozicionirane projekte poput Porto Montenegro-a I Luštica Development-a će se nastavitiu skladu sa planiranom dinamikom. Očekuje se takođe dalji nastavak , kao i otpočinjanje određenih novih velikih projekata u opštinama Budva, Bar, Ulcinj i Kotor. Ukoliko se produži program ekonomskog državljanstva, vjerujemo da će i dinamika već započetih projekata, prvenstveno na sjeveru naše države biti usklađena sa planiranim razvojnim strategijama investitora.
Da li mislite da je pravi momenat za ulaganje u stambene nekretnine i u kom dijelu Crne Gore?
Tržište stambenih nekretnina je i regionalno i lokalno pokazalo da je jedno od najelastičnijih, ta da investicija u iste može garantovati prinos koji je veći od prinosa koje garantuju određeni popularni finansijski instrumenti . Ukoliko uzmemo u obzir i buduću apresijaciju, ako se mudro na početku investira, jer kad kupujemo tad zarađujemo, smatramo da investiranje u ovu industriju može biti lukrativno kako u centralnom tako i u južnom i pojedinim gradovima na sjeveru naše države.
Da li još uvijek ima “neotkrivenih bisera”, nepravedno zapostavljenih mjesta u Crnoj Gori?
Ono što sa zadovoljstvom primjećujemo jeste da i određeni domaći investitori, posebno oni koji su imali privilegiju da sarađuju i unapređuju svoje poslovne procese sarađujući blisko sa najvećim investitorima u Crnoj Gori, počinju da razvijaju svoje projekte na lokacijama koje definitivno imaju “rentu rijetkosti”. Ima ih više, ali bih posebno izdvojio budući projekat obnove i nadogradnje nekadašnjeg hotela “Teuta” u Risnu, gdje je i čuveni svjetski hotelski brend Mövenpick, koji je u vlasništvu hotelske grupacije “ACCOR”, prepoznao potencijal Risna, tako da za par godina možemo očekivati da će ovaj projekat u značajnoj mjeri pozicionirati , trenutno zapostavljeni Risan , i svrstati ga na mjesto koje zaslužuje.
Da li imate neki savjet ili preporuku za naše čitaoce kada je odluka o kupovini nekretnine u pitanju, na šta da posebno obrate pažnju?
Preporučili bi im da prije kupovine kvalitetno istraže tržište, da probaju da identifikuju prodavce koji su “motivisani” da prodaju svoju nekretninu, da ispitaju sve fizičke, legane i planske pretpostavke i da se savjetuju sa stručnijim od sebe.
