- Sa razvojem tržišta nekretnina, počela je gradnja velikih stanova
- Tražnja za garsonjerama uvek je bila najveća pa se one prve i prodaju, kažu stručnjaci
- Građani adaptiraju tavane i vešernice pa je u oglasima sve više takvih mini-stanova na prodaju
Tržište nekretnina u Beogradu uvek je oskudijevalo u ponudi garsonjera i malih stanova koji su s rastom cijena ponovo u žiži interesovanja. Trend mikrostanova, popularan u Parizu, Njujorku i Tokiju, stigao je i u Srbiju, pa se tako sve češće u oglasima mogu naći stanovi manji od 20 kvadratnih metara. Jedan takav, od svega 10 kvadrata, prodaje se u Zemunu po cijeni od 52.000 eura.
Poznavaoci tržišta nekretnina napominju da je od 2000. godine, ulaskom velikih privatnih investitora u ovaj sektor, počela gradnja mahom velikih stanova. Tako su stambene jedinice u prosjeku imale oko 80 i 100 kvadrata, a gotovo niko nije ni gradio stanove manje od 50 kvadratnih metara.
“Od kada postoji tržište, uvijek se suočavalo s problemom malih stanova. Zgrade s manjim stambenim jedinicama gradili su promućurni investitori pedesetih, sedamdesetih i osamdesetih godina prošlog vijeka. Međutim, kada je počela masovnija gradnja, rijetko ko je podizao objekte sa stambenim jedinicama manjim od 70 kvadrata, a kamoli garsonjere od 20, 40 ili 50 kvadratnih metara,” kaže za Bloomberg Adria Kaća Lazarević, vlasnica istoimene agencije za promet nekretnina.
Tome u prilog ide i zvanična statistika. Prema popisu iz 2022. godine, gradske sredine u Srbiji imaju samo 15,9 odsto jednosobnih stanova, u koje spadaju i garsonjere. Podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) još očiglednije pokazuju da investitori najčešće grade velike stanove. Tako je, prema dozvolama izdatim u avgustu 2024. godine, prijavljena izgradnja 3.070 stanova, s prosječnom površinom od 71,2 kvadratna metra.
RZS navodi da će od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama, 11,6 odsto stanova biti građeno u zgradama s jednim stanom, s prosječnom površinom od 144,5 kvadrata, dok će 87 odsto stanova biti u zgradama sa tri i više stanova, s prosječnom površinom od 59 kvadrata. Nije iznenađenje ni to da se najveća građevinska aktivnost, prema podacima RZS, očekuje u beogradskoj oblasti – 26,2 odsto od predviđene vrijednosti novogradnje.”
Počinje gradnja manjih stanova
Investitori su shvatili da će im se ubuduće više isplatiti gradnja manjih jedinica jer velike stanove nema ko da kupi. Rast inflacije i sve veće cijene nekretnina uticale su na to da se i oni koji mogu sebi priuštiti krov nad glavom opredjeljuju za manji stambeni prostor. Prosječna cijena kvadratnog metra stana u Beogradu kreće se od 2.000 do 10.000 eura.
„Sada, kada je nastala kriza na tržištu i kada imamo već šest mjeseci stagnacije u prodaji nekretnina, investitori su postali svjesniji. Nekoliko njih je ponudilo saradnju našoj agenciji jer planiraju gradnju zgrada u kojima će praviti stanove od 20, 30, 40 i 50 kvadrata. Dakle, neki investitori su shvatili da je budućnost u gradnji manjih stanova“, naglašava Lazarević.
Međutim, ponuda garsonjera i mini-stanova je oskudna, dok potražnja za njima ne prestaje. „Danas su mi se javile tri osobe sa budžetom od po 60.000 eura za kupovinu stana, ali nemamo šta da im ponudimo“, dodaje ona.
Kako kaže, za razliku od svjetskih metropola, gdje su mikrostanovi uobičajena pojava i dio planirane gradnje, kod nas se uglavnom radi o prostorijama koje su adaptirane u stambene jedinice. „To su uglavnom zajedničke prostorije, vešernice ili podrumi, koji ni po zakonu nemaju status stana.“
Oglasi puni mini-stanova
I u oglasima na specijalizovanim sajtovima za prodaju nekretnina, kada se radi o garsonjerama, takvi mini-stanovi uglavnom nisu uknjiženi ili su u procesu uknjižavanja. Tako se, na primjer, na sajtu 4zida može naći nešto manje od 30 oglasa o prodaji stanova manjih od 20 kvadratnih metara.
Najmanji stan trenutno u ponudi ovog sajta ima 10 kvadratnih metara. Stan se nalazi u zgradi, ima centralno grijanje i nije uknjižen, ali nije poznato ni da li u tako mali prostor stane i kupatilo. Ovaj mikrostan se nalazi u Zemunu i njegova cijena je 52.000 eura. Takođe, nešto veći stan od 18 kvadrata prodaje se u naselju Medaković po povoljnijoj cijeni od 50.000 eura.
Iako samo za jedan kvadrat veći, stan od 19 kvadratnih metara koji se nalazi kod Vukovog spomenika mnogo je skuplji. Za njega treba izdvojiti 90.000 eura, a u oglasu je navedeno da je ova nekretnina uknjižena.
Aleksandra Mihajlović iz 4zida naglašava da cijene apsolutno zavise od lokacije. “U Borči se, na primjer, cijene kreću od 1.500 eura, u Zemunu od 2.300, dok se u naselju Medaković prodaje ova garsonjera od 18 kvadrata za 50.000 eura. U centralnim djelovima Beograda cijene su mnogo veće.”
I ona ističe da se kod ovako malih stanova uglavnom radi o smještajnim jedinicama koje su adaptirani podrumi, tavani i vešernice, preuređene za stanovanje.
Agenti za promet nekretnina naglašavaju da i za takve nekretnine ima kupaca jer je veoma malo garsonjera u ponudi, a potražnja je uvijek velika.
Kaća Lazarević kaže da su za male stanove i garsonjere najviše zainteresovani radni ljudi koji nemaju mogućnost da kupe veći stan. “Oni za to dobijaju novac od roditelja ili imaju neko nasljeđe. Rijetko se prodaju na kredit jer će za tako mali stan banka teško odobriti procjenu. Najvažnije im je da znaju kako će prodati takvu nekretninu ako korisnik kredita ne može više da ga otplaćuje.”
Ona dodaje da oko 90 odsto ljudi kupuje male stanove da bi živjeli u njima, dok se za izdavanje preferiraju kvalitetniji i veći stanovi.
Najčešći kupci su roditelji studenata
Nedeljko Malinović, direktor agencije za promet nekretnina Legat, takođe ističe da se ovako mali stanovi više ne grade. “Prema zakonskim propisima, da bi objekti dobili građevinsku dozvolu, stambene jedinice u zgradi moraju biti veće od 29 kvadrata.”
