Zamah stanogradnje u Crnoj Gori evidentanje od početka tranzicije, od 1991. godine. Prema normalnim ekonomskim parametrima, bilo bi nemoguće da građani sa platama koje su se kretale od dva i po do 485 eura mogu da kupe stanove, čija se cijena kretala od 600 do 3600 eura po kvadratu u tom periodu.

Tim prije što su banke počele da odobravaju stambene kredite tek od 2004. i to po kamatnoj stopi između 9,25 i osam procenata.

U ovih 25 godina tranzicije je, prema podacima Monstata, izgrađeno 145.000 stanova, a broj domaćinstava porastao je za 29.000.

Zaključno sa 2011, bilo je ukupno 314.704 stana, odnosno u prosjeku svaki drugi građanin trebalo bi da ima svoju stambenu jedinicu. Nekretnine su, međutim, neravnomjerno raspoređene, pa je podstanar svaki deseti građanin. Po dva stana imaju 44.725 građanina, tri 13.120 građana, četiri 4.976, a pet i više stanova 1.795 građana. Iz ovih je podataka prilično jasno da su tržište nekretnina i siva zoni u uskoj vezi. Da ne griješimo dušu, dobar dio stanova kupljen je od dobitaka na berzi između 2005. i 2007, dok to tržište nije potonulo. Udio ima i bum na tržištu nekretnina, jer su građani dio para od prodaje nekretnina uložili u stanove. Siva zona

– Nije lako dati precizan odgovor koliki udio u nekretninama ima siva ekonomija, ali je jasno da ona apsorbuje značajan dio društvenog proizvoda rekao je Pobjedi ekonomski analitičar Predrag Drecun, naglašavajući da, kad kaže siva ekonomija, ne misli na novac stečen kriminalom.

– Tu se radi o neoporezovanom dijelu prihoda, kao što su doznake naših pomoraca u inostranstvu unesene u državu u kešu, sivu ekonomiju u dijelu male poljoprivrede, proizvodnje i usluga, u okviru kojih se stvara novčana masa koja povećava tražnju za stanovima. Ovaj faktor, kombinovan sa novcem zarađenim od prodaje nekretnina i sa berze do njene konačne propasti 2008. godine osnov je da ga ljudi, koji nijesu znali za bolje, ulože u nekretnine ocijenio je Drecun i dodao da bi Mile Gujić trebalo uraditi opsežnu analizu o kapitalu uloženom u nekretnine. Tim prije što procjenjuje da je najmanje stanova kupljeno kreditom.

Kako seko snađe

– Malo je banaka koje odobravaju klasične stambene kredite i to samo klijentima iz državnih službi, odnosno iz dobrostojećih privatnih kompanija. Ostali se snalaze, kombinujući novac iz sive zone sa potrošačkim kreditima i odlaskom u minus procijenio je Drecun.

On smatra da država mora da vodi agresivniju politiku za ograničavanje stambene gradnje.

– Sama usporedba broja stanova i porodica ukazuje da je neophodno sprovoditi drugačiju stambenu politiku od aktuelne. Tim prije što je trenutno sigurno veća ponuda stanova od potražnje, pa bi država trebalo da ponudi mjere kojima bi podstakla ulaganje građana u poljoprivredu, proizvodnju ili usluge ocijenio je Drecun.

Predstavnik građevinske kompanije Normal Mile Gujić izjavio je za Pobjedu da mjesečno prodaju pet do sedam stanova, uglavnom za kupce koji dolaze sa ukupnim, ili djelimičnim sopstvenim učešćem, a ostatak plaćaju bankarskim kreditima. Osim ovog vida prodaje, dio stanova i poslovnih prostora daje se u kompenzaciju za materijal i radove, rekao je Gujić. On je kazao da su traženiji stanovi od poslovnih prostora.

Teško od plate

– U toku prošle godije prodato je ukupno za novac i kompenzaciju 120 stanova, po prosječnoj cijeni od hiljadu eura po kvadratnom metru kazao je Gujić.

On kaže da su najskuplje lokacije na kojima ova kompanija ima stanove za prodaju u dijelu Podgorice, Preko Morače, gdje se cijena kreće od 1200 do 1400 eura po kvadratu, kao i dio pod Goricom, gdje su kvadrati skuplji.

Prosječan građanin sa prosječnom zaradom teško može da od redovnih primanja kupi stan. Osim u slučaju da ga prati banka, gdje su, smatram, kamate i dalje visoke rekao je Gujić. Građaninu Podgorice trebaju 2,4 prosječne zarade da kupi kvadrat stana. U Budvi kvadrat košta 3,7, a u Herceg Novom 3,2 prosječne plate. Uz kamatu za stambene kredite, koja ne pada ispod osam procenata, malo je onih koji mogu priuštiti kupovinu stana od 50 kvadrata pod tim uslovima. Pri tome, svega četvrtina od ukupno odobrenih kredita građanima su stambeni. J.RABRENOVIĆ H.JANKOVIĆ

Tri milijarde mrtvog kapitala

Prema podacima Monstata, prosječna kvadratura kojom raspolažu srećnici sa svojim krovom nad glavom je rasla obrnuto proporcionalno bruto domaćem proizvodu i države i po glavi stnovnika. Tako je prosječna kvadratura po domaćinstvu sedamdesetih godina prošlog vijeka bila 46 kvadrata. Deset godina kasnije 61 kvadrat, a 1991. bila je 64 kvadrata. Samo dva kvadrata više u prosjeku građani su imali 2003, a 2011. dostigli su 71 kvadrat po domaćinstvu.

Uz to, 59.000 stanova je 2011. godine bilo nenastanjeno. U odnosu na prosječnu cijenu kvadrature, radi se o zarobljenom kapitalu od tri milijarde. Najviše nenastanjenih stanova, 11.937 bilo je u Podgorici, 4.765 u 4.266 i u Herceg Novom. Na prethodnom popisu stanovništva 2003. godine, nenastanjeno je bilo 32.266 stanova.

Najviše se gradi u krizi

Poređenja radi, od 1981. do 1991. godine, kad je SFRJ bila srednje razvijena evropska zemlja, izgrađeno je 38.000 stanova, a broj domaćinstava porastao za 21.000 na 163.272. Od 1991. do popisa stanovništva 2003. godine, kad nas je tranzicija najjače drmala, izgrađeno je 79.067 stanova, a broj domaćinstava se povećao za 17.000.

Do posljednjeg popisa 2011. izgrađeno je još 66.000 stanova, a dobili smo 12.000 novih domaćinstava.

Stranci vlasnici pola procenta stambenog prostora

Stranci su, prema podacima CBCG, u nekretnine u Crnoj Gori uložili od 2003. do 2008. godine, kad je drastično pao priliv stranih direktnih investicija, 362 miliona eura. Za te su pare kupili 219,4 hiljade kvadrata u stambenim i poslovnim objektima. U tom istom periodu preprodajom nekretnina zaradili su 174 miliona eura. Do kraja 2008. strani državljani posjedovali su 105 hiljada kvadrata nekretnina u Crnoj Gori. To je pola procenta od ukupne kvadrature stanova u Crnoj Gori, koja iznosi 21,4 miliona kvadratnih metara.

Očekuje se pad cijena poslovnih prostora

Iz Atos agencije za nekretnine Adrijana Mijušković za Pobjedu je kazala da se najviše prodaju stanovi, a kuće mnogo manje. Što je, kako kaže, stambena jedinica manja, manja je i cijena, ali veća potražnja.

Najskuplje lokacije su Gorica C, Preko Morače i centar u Podgorici, gdje kvadrat košta 1500 do 2000 eura, izuzimajući Atlas kapital gdje se kvadratni metar plaća četiri hiljade eura, kao i zgrade Miodraga Davidovića Dake u centru glavnog grada, gdje je kvadrat 2500 eura. Najjeftinije lokacije su Zabjelo i Stari aerodrom, te Konik rekla je Mijušković i naglasila da se najviše prodaju stanovi srednje cijene od 1000 do 1200 eura po kvadratu kod Delte, Blok 9, te Stari aerodrom. Cijene poslovnih prostora su, kako je rekla, u opadanju, naročito na lokacijama Stari aerodrom, Zabjelo, Zagorič. Očekujemo, najavila je, veliki pad cijena poslovnih prostora u centru Podgorice i Preko Morače.