Izdavanje nekretnina na Balkanu predstavlja sve popularniji način ostvarivanja prihoda, kako za domaće, tako i za strane investitore. S obzirom na specifičnosti ove regije, mnogi se pitaju koliko je ova investicija zaista isplativa.
Razvoj turizma, priliv stranih radnika i studenata, kao i sve veća mobilnost stanovništva doprinose stabilnoj potražnji za izdavanjem stanova, kuća i poslovnih prostora. Lokacija igra presudnu ulogu – nekretnine u centralnim dijelovima gradova ili turističkim regijama obično donose veće prihode.

Modernije nekretnine uz kvalitetan kupatilski nameštaj, sređenu i funkcionalnu kuhinju i uredan enterijer nude veći potencijal za izdavanje i veća je potražnja za njima. Profitabilnost izdavanja dakle zavisi od više faktora na koje se mora obratiti pažnja.

Kratkoročno vs dugoročno iznajmljivanje – Koja opcija je profitabilnija?
U svijetu nekretnina, dilema između kratkoročnog i dugoročnog izdavanja stana postaje sve češća među vlasnicima. Svaka opcija ima svoje prednosti i mane, ali ono što posebno zanima investitore je pitanje: koja opcija donosi veću zaradu?

Izdavanje stana na dan, posebno u turističkim gradovima, može donijeti značajno više prihode u poređenju sa dugoročnim iznajmljivanjem. Ako stan dnevno izdajete po cijeni od 20, 50 ili čak 100 vra, lako možete mjesečno zaraditi i do 1.500 eura, što je značajno više od prosječne mjesečne kirije za dugoročno izdavanje, koja bi mogla iznositi između 500 i 600 eura. Ove razlike posebno dolaze do izražaja u periodima visokih turističkih sezona, kada je potražnja za kratkoročnim smještajem veća.

Međutim, iako kratkoročno izdavanje može donijeti veći prihod, važno je napomenuti da je to znatno zahtjevniji posao. Vlasnici stanova koji se odluče za izdavanje na dan suočavaju se sa stalnim operativnim izazovima. Svaki dolazak novog gosta zahtijeva pažljivo vođenje evidencije – ko dolazi, kada dolazi, koliko ostaje, kada odlazi.

Takođe, postoji potreba za redovnim čišćenjem i održavanjem stana između gostiju, što znači dodatne troškove i angažovanje vremena. Potrebno je redovno obraćati pažnju na potrebne reniranja, zato je bolje na vrijeme srediti stan na visokom nivou, ugraditi kvalitetan parket koji će trajati godinama, nabaviti funkcionalan namještaj i obratiti pažnju na dobre instalacije i izolaciju. To mogu biti veće investicije na početku ali će vam uštedjeti mnogo vremena u kasnijem periodu.

Kratkoročno izdavanje uključuje i više interakcije sa poreskim organima. Država postavlja specifične zahtjeve za prijavu gostiju i vođenje evidencije, a porezi na prihod od kratkoročnog izdavanja mogu biti viši nego kod dugoročnog najma.

Sa druge strane, dugoročno izdavanje stana pruža stabilnost i manje obaveza. Vlasnici koji izdaju stan na mjesečnom nivou ne moraju da se bave stalnom promjenom stanara, čišćenjem i održavanjem na dnevnoj bazi. Jednom kada se stan izda dugoročnom zakupcu, većina obaveza vlasnika svodi se na mjesečno naplaćivanje kirije i povremenu provjeru stanja nekretnine.

Ovaj model posebno odgovara vlasnicima koji nemaju vremena ili resurse za svakodnevno upravljanje nekretninom. Dugoročno izdavanje je takođe manje podložno sezonskim oscilacijama – dok kratkoročno izdavanje zavisi od turističke potražnje, dugoročni zakup omogućava konstantan prihod bez obzira na sezonske promjene.

Gdje se najviše isplati iznajmljivati nekretnine?
Kada su u pitanju zemlje Balkana, najviše se isplati izdavanje nekretnina u primorskim dijelovima. Tu se ističu Crna Gora i Hrvatska kao lokacije gdje će se od izdavanja dobiti najveći prihod.

Crna Gora se u posljednjih nekoliko godina pozicionirala kao atraktivna destinacija za ulaganje u nekretnine, naročito u kontekstu turističkog izdavanja. Cijene nekretnina u Crnoj Gori variraju u zavisnosti od lokacije, blizine mora, kvaliteta gradnje i infrastrukturnih pogodnosti.

Budva se ističe kao jedan od najpopularnijih gradova za kupovinu nekretnina. Cijene stanova u Budvi kreću se od 1.500 do 3.000 eura po kvadratnom metru, dok se kuće prodaju po cijenama između 2.000 i 4.500 eura po kvadratu, u zavisnosti od blizine mora i kvaliteta gradnje.

Kotor, poznat po svojoj bogatoj istoriji i poziciji na UNESCO-voj listi svjetske baštine, nudi nešto povoljnije cijene u poređenju sa Budvom. Stanovi se prodaju po cijeni od 1.500 do 2.500 eura po kvadratu, dok kuće koštaju između 2.000 i 4.000 eura po kvadratnom metru.

Izdavanje nekretnina u Crnoj Gori je najprofitabilnije tokom ljetnjih mjeseci, kada je potražnja za smještajem najveća. U najpopularnijim turističkim gradovima, kao što su Budva i Tivat, prosječna cijena noćenja u julu i avgustu iznosi oko 100 eura, dok su cijene u junu i septembru nešto niže. Prema procjenama stručnjaka, moguće je pokriti rate kredita za cijelu godinu za samo tri mjeseca izdavanja, što jasno ukazuje na isplativost ulaganja.

Zakonske regulative i oporezivanje kao ključni faktori
Jedan od najvećih izazova u poslovanju sa izdavanjem nekretnina na Balkanu su zakonske regulative i oporezivanje. Svaka država ima svoje specifične zakone koji regulišu izdavanje nekretnina, a porezi na prihod od zakupa mogu značajno uticati na profitabilnost.

U posljednjih nekoliko godina, Hrvatska je postala jedno od najpopularnijih turističkih odredišta na Mediteranu, privlačeći ne samo milione turista godišnje, već i sve veći broj stranih radnika. Razvoj turizma i rastuća potražnja za smještajem doveli su do značajnog porasta apartmanizacije – trenda gdje se stanovi u stambenim zgradama sve više pretvaraju u apartmane za kratkoročni najam.

Iako je ovaj model izdavanja nekretnina donio brojne benefite vlasnicima stanova i značajno uticao na rast turističke industrije, Vlada Hrvatske prepoznala je i negativne posljedice ove pojave, posebno na kvalitet života u gradovima poput Zagreba, Splita i Dubrovnika.

Zbog toga, Hrvatska Vlada sada aktivno radi na regulisanju ove prakse, sa ciljem da zaustavi neplanski rast apartmanizacije i uvede stroža pravila za kratkoročni najam, posebno za turiste i strane radnike. Novi Zakon o upravljanju zgradama, koji je u pripremi, donijeće značajne promjene u ovoj oblasti, sa fokusom na jačanje kontrole nad izdavanjem stanova u stambenim zgradama.

Iznajmljivanje stanova u Srbiji postaje sve popularniji i unosniji posao. Broj stanova koji se iznajmljuju raste iz godine u godinu, ali precizni podaci o ovom tržištu ne postoje. Prema podacima iz popisa stanovništva, više od 123.000 građana živi u iznajmljenim stanovima, dok je broj stanodavaca koji su platili porez na rentiranje izuzetno nizak – svega 2.000 vlasnika.

Stanodavci u Srbiji koji se odluče za legalno iznajmljivanje nekretnina suočavaju se sa nizom zakonskih obaveza koje moraju ispuniti. Prvi korak jeste kategorizacija stanova – svi stanovi koji se izdaju, bilo na dugoročni ili kratkoročni najam, moraju biti odgovarajuće registrovani i kategorizovani prema standardima koje propisuje država.

Osim kategorizacije, stanodavci su dužni da plaćaju porez na prihod ostvaren izdavanjem nekretnine. Ovaj porez je obavezan za sve vlasnike stanova, a neprijavljivanje prihoda i izbjegavanje poreza nosi sa sobom rizik visokih kazni. Naime, novčane kazne za kršenje zakonskih obaveza mogu dostići i do 800.000 dinara, a inspekcijski nadzor nad radom stanodavaca sprovode turistički i poreski inspektori.

Svaki stanodavac koji iznajmljuje stan turistima mora prijaviti goste Ministarstvu unutrašnjih poslova, što je zakonska obaveza koja se često zanemaruje. Ova prijava je ključna za vođenje evidencije o boravku stranih državljana, ali i za kontrolu zakonitosti kratkoročnog iznajmljivanja.

Pored kategorizacije i prijave turista, stanodavci su obavezni i da izmiruju fiskalne obaveze prema državi. To znači da se za svaku transakciju mora izdati fiskalni račun, čime se potvrđuje legalnost pružanja usluga i prijavljuje ostvareni prihod.

Izdavanje nekretnina na Balkanu može biti izuzetno profitabilan posao, ali uz pravilan pristup i pažljivo upravljanje. Investitori koji se odluče za ovaj vid poslovanja moraju detaljno analizirati lokalno tržište, pratiti ekonomske trendove i biti spremni na nepredviđene troškove. Uz pravilan odabir strategije i upravljanje, izdavanje nekretnina može donijeti stabilne i dugoročne prihode u ovom dinamičnom regionu.

(SEEBIZ)