Kako ocijeniti da li je nekretnina korektna dugoročna investicija?

February 17, 2017

Drugim riječima: Ako kupimo nekretninu za „x“ hiljada eura koliki godišnji prihod bi bio dobar za očekivati od njenog izdavanja?

Šta je dobar godišnji prihod od izdavanja?

Konsultantska kuca „World First“ objavila je rezultate istraživanja na ovu temu za 2016 god. obrađujući 29 zemalja EU uključujući i Tursku (link). Holandija se ispostavila najisplativijom a Švedska najmanje interesantnom po ovom pitanju.

Brojevima:

6,57% Holandija
6,47% Portugal
6,29% Belgija

…

2,88% Švedska

Znači, za 100.000 Eura uloženih u stan u Holandiji možemo očekivati godišnje 6.570 Eura prihoda. I to je najbolji rezultat u EU. Najgori je 2.880 Eura u Švedskoj a, istini za volju, i to je prilično bolje od kamata na oročena sredstva koje trenutno daju banke.

Gdje se Crna Gora uklapa u sve to, odnosno kako procijeniti godišnji prihod za nekretninu u CG?

Kao nama najbliži mi ćemo razmatrati Kotor. Slična matematika se lako primjenjuje i na ostale lokacije pa je toplo preporučujemo prije nego se odlučite za investiciju u nekretnine.

Prvo da vidimo šta se izdaje po internetu. Na najvećem sajtu za individualna izdavanja AirBnB pronalazimo lijepo „skockan“ stančić nedaleko od Starog Grada i blizu mora. Veličina 45 m2, jedna soba, četvoro može da prespava. Odlične reference od bivših gostiju. Cijene su od 25 eura na dan van sezone do 55 u špicu. OK, njega ćemo za primjer.

Koliko godišnje bi se moglo očekivati od ovakvog stana?

(Kome se ne radi matematika slobodno neka preskoči na dno pasusa:)

Podjelimo godinu na pet perioda:

Od Januara do Aprila (ukupno 120 dana) je totalno van sezone i u Kotoru se ne može očekivati nekih prihoda. Malo oko Uskršnjih praznika i za vrijeme raspusta kao i poneki zalutali turista. Računaćemo da tek 15% ovog perioda možemo popuniti iliti 18 dana od ukupno njih 120. Za 25 eura na dan * 18 dana = 450 Eura za četiri mjeseca!?
Maj (31 dan), – tu bi već mogli očekivati nekih 25% popunjenosti (8 dana) po cijeni od 35 eura na dan što izlazi 271 eura za Maj.
Špic sezone Jun-Avgust (92 dana) – ovdje ćemo računati 80% popunjenosti po cijeni od 55 Eura na dan = 4.048 eura za sezonu.
Septembar (30 dana) – tu bi se moglo postići 12 dana (40%) za nekih 40-ak eura na dan = 480 Eura.
Oktobar-Decembar (92 dana) – opet „mrka kapa“ izuzev oko Božića i Nove Godine. Računajmo max 15% popunjenosti (14 dana) po 25 eura na dan = 345 Eura.

Saberimo sve ovo i dobijamo bruto prihod od 5.594 Eura.

E, sad treba odbiti račune, porez, održavanje. Recimo neka na to sve ode jedna četvrtina iliti 1.400 eura.

Ostaje nam 5.594 – 1.400 = 4.194 čistog (neto) prihoda.

Koliko platiti za ovaj stan ako bi se prodavao?

Da ga platimo 100.000 sa početka ove priče godišnja kamata bi nam bila 4,19% što bi nas svrstalo tek na 24 poziciju ove tabele unutar EU. Mora da bude jeftiniji od toga tj 24-ta pozicija je loša čak i da smo unutar EU.

Ako bi smo htjeli dostići holandske standarde onda bi za njega trebalo ponuditi znatno manje od 100.000 ili preciznije 63.775 Eura što dođe 1.417 eura/m2.

Da li se ovakve ponude mogu naći na tržištu?

Za 63.775 ne može.

ALI definitivno može ispod 100.000.

Npr Ovaj stančić namješten prilično ukusno, sa bazenom, parkingom i super pogledom može se dobiti za 85.000.

Prihod od 4.194 eura godisnje bi bio 4,74% (porez na promet nepokretnosti i troškovi Notara uračunati). Sa tim rezultatom smo već na 16 mjestu.

Ako uz malo dodatnog cenkanja oborimo cijenu na npr 80.000 eura godišnji prihod će nam porasti na 5,04% što nas podiže na 14 mjesto i tako dalje.

Znači Crna Gora (Kotor konkretno) se trenutno nalazi u nekoj zlatnoj sredini u poređenju sa EU.

I ovo je jedan od razloga pada cijena na tržištu nekretnina kojem smo svjedoci poslednjih godina. Jednostavno postajemo konkurentniji. Moramo.

Bilo bi sjajno i da se sezona može malo produžiti.

Za „domaći“ dajemo još nekoliko interesantnih predloga u i oko Starog Grada pa otavljamo onim malobrojnim koji su izdržali da kraja ovog teksta da na praktičnim primjerima izbruse ovu jednostavnu finansijku matematiku koja nam mnogo može pomoći u donošenju ispravnih odluka oko dugoročnog investiranja u nekretnine tj radi izdavanja.