Vlada je nedavno donijela Uredbu o dopuni Uredbe o bližim kriterijumima i metodolgiji za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti. Tim Vladinim dokumentom propisano je da opština može poresku osnovicu utvrditi na osnovu prosječne tržišne cijene metra kvadratnog nepokretnosti za tri godine koje prethode godini za koju se porez utvrđuje, a koje objavljuje Monstat Zavod za statistiku. Time je ispunjen zahtjev opštine Bar i omogućeno da se smanji osnovica za određivanje poreza na stanove u ovoj opštini i da samim tim Barani plaćaju manji porez.
“Ukoliko je prema podacima Monstata, prosječna tržišna cijena metra kvadratnog nepokretnosti u odnosu na prethodnu godinu povećana za više od 20 odsto, opština može poresku osnovicu utvrditi na osnovu prosječne tržišne cijene metra kvadratnog nepokretnosti za tri godine, koje prethode godini za koju se porez utvrđuje, a koje objavljuje Monstat Zavod za statistiku”, navodi su uredbi koju je Vlada usvojila.
Do sada je prosječna tržišna cijena stambenog objekta utvrđivana na osnovu prosječne tržišne cijene metra kvadratnog novoizgrađenog stambenog objekta u opštini, za godinu koja prethodi godini za koju se porez utvrđuje.
Barski parlament tražio je krajem aprila od Vlade da hitno izmijeni tu uredbu, jer je na osnovu ranije uredbe, prema podacima Monstata, poresku osnovicu za ovu godinu trebalo utvrditi na osnovu prosječne prošlogodišnje cijene od 1.500 eura za kvadrat novogradnje u Baru.
Odbornici Skupštine opštine Bar nijesu bili zadovoljni tim podacima i metodologijom Monstata i smatrali su da bi građani ove primorske opštine plaćali znatno viši porez na stanove, jer je ta cijena bila iznad prosječnih tržišnih cijena kvadrata u ostalim crnogorskim opštinama.
Barski parlamentarci smatrali su da se vrijednost starijih stanova ovako fiktivno uvećava, iako na tržištu nikako ne mogu postići tu vrijednost.
Vrijednost kvadratnog metra stambenog prostora u novogradnji, u barskoj opštini, je u 2015. godini iznosila 1.246 eura i predstavljala je osnovicu za utvrđivanje poreza na nepokretnosti za prošlu godinu, dok je u 2014. iznosila 1.076 eura.
Diktat tržišta
Crnogorski statističari objašnjavaju da Monstat vrši obračun prosječne cijene kvadratnog metra stana u novogradnji na osnovu tržišne realizacije, odnosno broja prodatih novoizgrađenih stanova.
“Rezultat istraživanja nije rezultat percepcije ili procjene, već rezultat obračuna na osnovu tržišne realizacije. Prema metodologiji, u obračun prosječne cijene kvadratnog metra stana u novogradnji u obzir se uzimaju samo stanovi koji su prvi put prodati na tržištu, odnosno za koje je prvi put zaključen kupoprodajni ugovor”, rekli su Pobjedi iz Monstata.
Oni navode da je za svaku opštinu ista metodologija obračuna prosječne cijene stana novogradnje.
“Prosječna cijena jednog kvadratnog metra stana u novogradnji obračunava se na osnovu cijena/podataka dostavljenih od preduzeća koja izgrađuju stanove, a koja su registrovana u sektoru građevinarstva ili imaju poslovne jedinice koje izvode građevinske radove. Obračun se ne vrši na bazi uzorka, već na osnovu potpunog obuhvata. Znači, u Baru, kao i u ostalim opštinama, obuhvaćena su sva preduzeća koja su registrovana u sektoru građevinarstva ili imaju poslovne jedinice koje izvode građevinske radove. Ista preduzeća, shodno propisanoj metodologiji, koja je u skladu sa EU regulativom, dostavljaju podatke Zavodu za statistiku”, objasnili su statističari.
Ukupna cijena stana obuhvata cijenu građenja, cijenu uređenja građevinskog zemljišta i ostale troškove.
“Sve cijene predstavljaju nominalni izraz vrijednosti iz kupoprodajnih ugovora i iskazuju se po kvadratnom metru korisne (stambene) površine”, kazali su iz Monstata.
Oni dodaju da prosječna cijena stana novogradnje po opštinama u znatnoj mjeri zavisi i od broja prodatih stanova Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju.
“U tim slučajevima cijena stanova u novogradnji je znatno niža od prosječne cijene, što dovodi do pada cijene u određenoj opštini, tokom godine izjavili su statističari. Prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u drugom kvartalu iznosila je 1.102 eura i veća je pet odsto u odnosu na isti prošlogodišnji period”, pokazuju podaci Monstata.
Iz Monstata je saopšteno da je prosječna cijena kvadratnog metra u novogradnji šest odsto manja u odnosu na prvi kvartal.
Prosječna cijena stanova u novogradnji u Budvi u prvom kvartalu ove godine iznosila je 1.412 eura, dok je u drugom kvartalu bila 1.258 eura.
U 2016. prosječna cijena u Budvi je iznosila 955 eura.
U Baru je u prošloj godini prosječna cijena jednog kvadratnog metra stana u novogradnji iznosila 1.500 eura.
U prvom i drugom kvartalu ove godine prosječne cijene u barskoj opštini iznosile su 1.198 eura, odnosno 1.461 euro, čime je Bar zadržao lidersku poziciju sa najvećim cijenama u Crnoj Gori, prema podacima Monstata.
Prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u drugom kvartalu u Podgorici je iznosila 1.116 eura, a u Nikšiću 550 eura.
Iz Monstata poručuju da njihovi podaci o cijeni stanova novogradnje, prilikom obračuna poreza na nepokretnosti na nivou lokalnih samouprava, predstavljaju samo jedan element, odnosno input prilikom obračuna poreza na stanove.
Korekcije
Predstavnici Monstata podsjetili su da Zakon o porezu na nepokretnost definiše da Uredbu o kriterijumima za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti izrađuje organ nadležan za poslove finansija, odnosno Ministarstvo finansija, dok tržišnu vrijednost nepokretnosti, u skladu sa uredbom, određuje organ lokalne uprave nadležan za poslove utvrđivanja, naplate i kontrole lokalnih javnih prihoda.
“Uredba definiše sljedeće elemente za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine: prosječna cijena metra kvadratnog novoizgrađene nepokretnosti, kao i četiri korektivna koeficijenta za određivanje tržišne vrijednosti za posmatranu nepokretnost i to opštinski koeficijent nepokretnosti, koeficijent lokacije nepokretnosti, koeficijent kvaliteta nepokretnosti, koeficijent starosti objekta”, objasnili su predstavnici Monstata.
Oni dodaju da shodno Zakonu o porezu na nepokretnosti, organ lokalne samouprave donosi odluku o porezu na nepokretnosti, kojom se između ostalog određuje nivo korektivnih koeficijenta kojim se koriguje prosječna cijena metra kvadratnog novoizgrađenog stana koju objavljuje Zavod za statistiku (za vrstu objekta, za starost objekta, kvalitet itd.) i tako dolazi do poreske osnovice za odgovarajuću nepokretnost.
Statističari naglašavaju da su u aprilu ove godine poslali dopis svim opštinama u Crnoj Gori, kao i Zajednici opština, sa detaljnim objašnjenjem metodologije koju koristi Monstat, kao i podataka do kojih se dolazi, a sa ciljem da se ispravno koristi i interpretira podatak o cijeni stana novogradnje koju obračunava i objavljuje Zavod za statistiku.
“Do danas, povratnih informacija ili zahtjeva od organa lokalne samouprave nijesmo dobili”, kazali su iz Monstata.
Prosječna cijena u Baru za 545 eura veća od cijene u Budvi
Prema podacima Monstata, za prošlu godinu, prosječna cijena metra kvadratnog stanova u Baru je bila za čak 545 eura veća od prosječne cijene u Budvi, koja važi za jednu od najatraktivnijih crnogorskih turističkih destinacija.
“U prošloj godini, u Budvi je zabilježen pad cijena stanova u novogradnji zbog znatnog povećanja prodaje stanova koji se odnose na solidarnu stambenu izgradnju, što je uticalo na prosječni nivo cijena. Sa druge strane, u istom periodu, u Baru je ostvaren rast prosječne cijene, zato što u 2016. godini nije zabilježena prodaja stanova u solidarnoj stambenoj izgradnji, za razliku od 2015, 2014. i 2013. godine”, tvrde predstavnici Monstata.
Predlažu da Notarska komora vrši prikupljanje podataka
Statističari dodaju da predmet njihovog posmatranja nijesu stanovi starog stambenog fonda, kao i da Monstat ne obračunava cijenu poslovnih, stambenoposlovnih i drugih objekata, bilo da se radi o novogradnji ili starogradnji.
“Kako je cijena stana u novogradnji samo jedan element prilikom obračuna poreza, i kako nijesu uključeni drugi oblici nepokretnosti, kao i stanovi starog stambenog fonda, Monstat je predložio da se preko Notarske komore vrši prikupljanje podataka o nepokretnostima, čime bi se obuhvatile sve nepokretnosti, za šta treba stvoriti preduslove u saradnji sa Ministarstvom pravde i Notarskom komorom, što je u procesu ispitivanja mogućnosti i tim povodom održali smo više sastanaka”, rekli su iz Monstata.
CdM
