“Na projektima kao što su Porto Montenegro, Luštica i Dukljanski vrtovi, nije zabilježen značajan negativan trend kad su cijene u pitanju, dok se na ostalom tržištu stanova bilježe padovi cijena od 10 pa do čak 40%. Tržište nam daje jasne signale da je neophodno promijeniti strategiju i fokusirati se na nova tržišta. Došlo je vrijeme kada zakupodavac nije više “Kralj”, tu titulu u posljednih nekoliko godina polako preuzima zakupac”, kazao je između ostalog u intervjuu za naš portal Šef kancelarije COLLIERS INTERNATIONAL-a za Crnu Goru, Milovan Novaković.

Colliers Montenegro dio je korporacije Colliers International grupe koja posluje u 67 zemalja širom svijeta i kroz više od 500 kancelarija zapošljava više od 16.000 ljudi. Korporacija Colliers international Group kotira se na NASDAQ-u pod simbolom CIGI kao i na Toronto Stock Exchange pod simbolom CIG. Kao ravnopravan član ove velike grupacije, kompanija dijeli znanja, infrastukturu, metode i procedure sa Colliers timovima širom svijeta, prevashodno sa timovima iz EMEA regiona. Samo neke od usluga koje Colliers International pruža su: globalna korporativna rješenja, posredovanje i upravljanje nekretninama, savjetovanje u oblasti hotelijerstva, procjene nekretnina, sertifikacija u oblasti zelene gradnje,  podrška prilikom finansiranja projekta i  istraživanje tržista.

Od 2007. godine kada je osnovan u Crnoj Gori, Colliers International je imao priliku da sarađuje sa  velikim brojem globalno poznatih investitora, skoro svim bankama, investicionim fondovima, državnim I opštinskim organima itd., tako da je na lokalnom tržištu sa pravom prepoznat kao jedna od najboljih kompanija u oblasti nekretnina.

KOJI je recept opstanka i uspješnog poslovanja kompanije u uslovima globalne krize i svojevrsnog usporavanja tržišta nekretnina u Crnoj Gori?  S kojom ste strategijom uspjeli opstati na tržištu I izgraditi jednu od vodećih pozicija?

– Globalna prisutnost i intenzivna  saradnja unutar snažne mreže, snaga brenda, diverzifikovanost usluga, stručna ekpertiza naših zaposlenih praćena visokim stepenom etike u poslovanju su najviše doprinijeli našem uspjehu na ovako malom tržištu koje ne prašta ozbiljne greške. Kao rezultat gore navedenog, u doba ekspanzije na tržištu nekretnina bili smo prisutni i sarađivali smo sa skoro svim velikim investitorima, bankama i drugim finansijskim institucijama, državnim i opštinskim organima, a tokom perioda stagnacije naše usluge su uglavnom koristili klijenti koji su tražili najbolje nove scenarije za njihove projekte u skladu sa novonastalim tržišnim okolnostima kao i banke za koje smo pružali usluge istraživanja tržišta, procjene njihovih portfolija i optimizacije troškova zakupa. Veoma je bitno pomenuti i to da smo sve vrijeme slušali signale koje smo dobijali od samog tržišta, učili na stečenim iskustvima i usklađivali našu politiku poslovanja sa trenutnim i očekivanim okolnostima. Iskren i profesionalan odnos prema našim klijentima, kao i oprezan pristup prilikom ulaska u nove poslove, gdje smo u nekim situacijama morali  reći “NE” potencijalnim klijentima, kao i racionalno vođenje kompanije su zasigurno doprinijeli našem opstanku na ovako malom i limitiranom tržištu.

ZBOG survavanja ruske rublje, krize u Ukrajini i fokusiranosti domaćeg tržišta na istočno, prevashodno rusko tržište, prošla godina je posrednicima u prometu nekretninama donijela pad poslovanja. Da li se nevesele prognoze očekuju i za ovu godinu? Kako prognozirate kretanje cijena nekretnina u Crnoj Gori?

– Cijene stanova u Crnoj Gori već nekoliko godina bilježe negativne trendove, posmatrano na cjelokupnom nivou. Uzroci su sve veća ponuda u odnosu na potražnju, loša makroekonomska situacija koja direktno utice na realni sektor i stvara otežavajuću okolnost domicilnom stanovništvu da riješe svoje stambeno pitanje, uprkos realnim potrebama za istim. Sa druge strane opreznost banaka, poučene ranijim iskustvima kao i manjim brojem bonitetnih klijenata i projekata, otežava odobravanje stambenih kredita. Iako smo svjedoci ulaska novih banaka i očekivanih smanjenje kamatnih stopa, kao i akcija poput programa 1000+ stanova, smatram da u narednih godinu dana možemo očekivati blagi pad cijena stanova u Podgorici. Na određenim lokacijama koje su identifikvane kao najatraktivnije za potencijalne kupce očekujemo isti nivo cijena kao i u prethonom periodu. Što se tiče cijena stanova na najatraktivnijim lokacijama na primorju, i tu se očekuje isti nivo ili blagi  pad cijena, posebno uzimajući u obzir činjenicu da se broj potencijalnih kupaca “drugih domova” sa nama najbitnijih tržišta do sada Rusija i bivše zemlje SSSR značajno smanjio u odnosu na prethodne godine. Ekonomije Rusije, a posebno Ukrajine  koje su tokom prethodnih nemilih dešavanja doživjele velike stagnacije u njihovim privrednim sistemima, a njihove valute značajno devalvirale, kao i usljed promjene politike prema našem regionu, imaće negativan uticaj na aktivnost tržišta u narednom periodu. 

DA li su ove promjene usmjerile Crnu Goru ka nekim novim tržištima? Da li pokušavate privući neke nove ulagače, možda iz Zapadne Evrope?

– Naravno,  tržište nam je dalo jasne signale da je neophodno promijeniti strategiju i fokusirati se na nova tržišta. Za ta nova tržišta se mora napraviti i odgovajajući “proizvod”,  tako da se na tome mora ozbiljno i strategjiski raditi, jer na Mediteranu sve zemlje targetiraju slične klijente. U taj fokus definitivno ulazi tržiste Kine, a u narednom periodu očekujemo veće interesovanje investitora sa prostora UAE, tako da već od sledeće godine očekujemo pozitivnije trendove, kako u oblasti investicija tako i veći broj kupaca nekretnina i sa ovih tržista. Sa druge strane, možemo očekivati blagi porast interesovanja sa zapadnoevropskih tržista, poput Velike Britanije, čija je ekonomija u proteklom periodu ojačala i bilježi se veća aktivnost potencijalnih kupaca “drugih domova”.

ZBOG finansijske krize, činjenica je da je pojeftinilo i rentiranje poslovnih prostora. Da li je sada pravo vrijeme za iznajmljivanje prostora? Koliko je teško naći pravu lokaciju u Crnoj Gori, adaptabilan prostor za firmu, objekat koji zadovoljava sve potrebe zakupaca?

– Došlo je vrijeme kada zakupodavac nije više “Kralj”, tu titulu u posljednih nekoliko godina polako preuzima zakupac, posebno u industriji “ritejla” (trgovine). Šoping centar Delta City još uvijek uspijeva da održi zavidan nivo postignutih renti, dok se mnogi drugi zakupodavci suočavaju sa činjenicom da je realnost na tržištu iz godine u godinu sve lošija i lošija i da nije najveći problem izdati prostor, već naći održivog zakupca, a cijena rente u značajnoj mjeri utiče na održivost njihovih biznisa. Tržište definitivno ide na ruku zakupcima. Što se tiče kancelarijskog prostora “A” kategorije, i tu se bilježi pad renti od 10 -30 % u posljednje tri godine, tako da kvalitetnog, a praznog prostora na tržištu ima. U narednih godinu dana se očekuje povećanje ponude kancelarijskog prostora “A” kategorije, tako da će potencijalni zakupci imati širi izbor i za očekivati je još povoljnije cijene rentiranja.

KAKO komentarišete pravni okvir kada je u pitanju promet nekretnina u Crnoj Gori? Primjera radi, u Srbiji su donešene uredbe koje definišu adekvatno obrazovanje za rad agenata za prodaju nekretnina, dok u Hrvatskoj postoje propisane kazne za eventualno oglašavanje prodaje nekretnina koje nemaju energetski sertifikat.

– Što se tiče pravnog okvira sveukupno posmatrano, smatram da se u ovom veoma bitnom  segmentu situacija iz godine u godinu popravlja. Uvođenje notarske službe je  umnogome unaprijedila pređašnji sistem, kako sa aspekta sigurnosti, tako i sa aspekta efikasnosti i značajno olakšala poslovanje u industriji prometa nepokretnostima.  Za očekivati je da će se i u Crnoj Gori u narednom periodu  primijeniti pozitivni primjeri iz našeg regiona, kako u pogledu licenciranja agenata tako i u pogledu unapređenja čitavog procesa gradnje i sertifikovanja projekata u skladu sa priznatim ekološkim standardima. Koncept “ekološka država” bi trebao da nam bude stateški pravac ali ne samo u teoriji.

KAKO komentarišete trenutnu situaciju kada su u pitanju kapitalni projekti iz sfere turizma u našoj zemlji, da li očekujete eventualna pomjeranja u pozitivnom smjeru tokom ove godine?

– Crna Gora je uspjela da privuče investitore iz industrije nekretnina koje bi poželjela svaka država, oni su ujedno veliki promoteri, mogu slobodno reći i najbolji ambasadori naše države. I pored dosta nepovoljne tržišne situacije, očekujemo nastavak započetih velikih projekata poput Porto Montenegro-a, Luštice development-a, One & Only resorta u Kumboru, kao i najavu nekih novih projekata i partnerstava.

– Jedan od najbitnih faktora koji utiče na rast i razvoj svake turističke destinacije jeste njena dostupnost. Izgradnja autoputa će značajno uticati na putnu dostupnost Crne Gore, posebno  sjeverne regije. Sa povećanjem dostupnosti možemo očekivati i veće interesovanje kako turista kao krajnjih korisnika, tako i potencijalnih investitora koji će prepoznati potencijale sjevera Crne Gore. Očekujemo takođe unapređenja u avio dostupnosti i privlačenje novih “low cost” kompanija. Svaki ozbiljan investitor koji želi da investira svoj kapital, ulazi u ozbiljne analize prije nego što se upusti u investiciju. Crna Gora je još uvjek destinacija koja bilježi neznatno godišnje povećanje turista, sezona traje svega par mjeseci. Prosječnom turisti koji želi da nas posjeti, ode na troškove prevoza do Crne Gore veliki dio budžeta planiranog za odmor, nije dovoljno ponuditi samo lijepi  pejzaž, planine, jezera, rijeke i more, već se mora  raditi na unapređenju sveobuhvatne ponude. Kad sve ovo unaprijedimo, možemo očekivati i nove investitore i pozitivnije trendove kad su cijene nekretnina u pitanju.

– Bitno je stvoriti novu jedinstvenu vrijednost koju će prepoznati visoko platežni gosti, naše strateško opredjeljenje je da budemo visoko kvalitetna turistička destinacija, tako da svu svoju energiju treba da usmjerimo u stvaranju vrijednosti u očima potencijalnih turista, koji su glavni motivator novih investicija u turizam.

SVJEDOCI smo da se u Glavnom gradu izgradilo ili je u izgradnji prilična kvadratura ekskluzivnih poslovnih prostora (Gintaš, Delta City, The Capital Plaza, Čelebić…). Kakvo je Vaše iskustvo kada je u pitanju interesovanje i tražnja za takvom vrstom prostora?

– Projekti poput Delta City-ja i Mall of Montenegro-a su pristigli ranije na tržište, Delta u septembru 2008. godine, Mall of Montenegro u decembru 2009. godine prva faza, a u oktobru 2010. godine druga faza i uspjeli su da se pozicioniraju bolje od ostalih, koji su svoje pozicije gradili u periodu globalne recesije, koja je imala značajnog uticaja  na cjelokupan realni sektor u državi kao i na samu “ritejl” industriju. Usljed slabog ili skoro nikakvog interesovanja stranih “ritejlera” za naše tržište, novi projekti su morali da se fokusiraju  na lokalne “ritejlere” ili da sami, putem uzimanja franšiza ili sopstvenih inicijativa, pomognu svojim projektima. Danas u Podgorici imamo oko 310  m² šoping centara na 1000 stanovnika što je iznad prosjeka u poređenu sa nekim od glavnih gradova u CEE. Tako  na primjer, ovaj racio u Beogradu iznosi oko 100 m²/1000 stanovnika, Tirani oko 207m²/1000 stanovnika, Bukureštu 321 m²/1000 stanovnika, Skoplju oko 141 m²/1000 stanovnika, Zagrebu 654m²/ 1000 stanovnika, Sofiji 200 m²/1000 stanovniku. Veličina tržišta, kupovna moć domicilnog stanovništva, makroekonomska situacija i konkurencija su glavni pokazatelji na osnovu kojih se može steći realna slika jednog tržišta i svi ozbiljni strani “ritejleri” analiziraju ove parametre prije nego što uđu na novo tržište.  Popunjenost u svim pomenutim projektima je prilično visoka i iznosi preko 90%, tako da interesovanje postoji. Glavno pitanje je koliko su obije strane (zakupodavac/zakupac) zadovoljne, jer od toga zavisi održivost njihove saradnje i samih projekata. Colliers International je imao privilegiju da bude aktivno uključen u dva najveća komercijalna projekta u Podgorici, Delta City i Mall of Montenegro. Oba projekta uspješno posluju, a svjedoci smo da je jedan od njih dobio novog  vlasnika  koji ima ozbiljne reference u ovoj idustriji. To je ujedno i jasan signal da su veliki  i ozbiljni ivestitori vidjeli potencijal na našem tržištu. Vjerujem da ćemo u skorije vrijeme biti svjedoci sličnih akvizicija.

ZA kojim tipom nekretnina postoji najveća tražnja danas u Crnoj Gori? Šta je kupcima najvažnije prilikom odabira nekretnine?

– Najveće interesovanje definitivno postoji za stanovima u Glavnom gradu, gdje kupci istih uglavnom rješavaju svoja stambena pitanja.   Što se tiče obale, ja bih te kupce podijelio na emotivne, racionalne i trofejne.

• Emotivni kupci se uglavnom zaljube u Crnu Goru i njene ljepote i to je glavni motiv  njihove kupovine,

• Racionalni kupci svoju investiciju posmatraju kroz prizmu uživanja u svojim investicijama kao i potencijalnom prinosu od istih.

• Trofejni kupci traže “rente rijetkosti”u svojim investicijama.

DA li imate savjet za čitaoce koji možda imaju višak novčanih sredstava, a razmišljaju se gdje bi ga mogli investirati, a svjedoci smo da su kamate na štednju danas u Crnoj Gori na vrlo niskom nivou, dok se povjerenje u crnogorsku berzu vrlo sporo vraća? Koliko je mudra odluka ulagati novac u nekretnine u Crnoj Gori?

– Potencijalnim investitorima među Vašim čitaocima predlažem da kontaktiraju nas ili neku drugu renomiranu konsultantsku kuću za nekretnine, jer je to jedini siguran izbor u ovako osjetljivom periodu za investiranje, a mi im možemo predložiti konstruktivne savjete koji ce biti usklađeni sa njihovim finansijskim stanjem i preferencijama.

MOŽETE li izdvojiti neke atraktivne nekretnine iz Vaše aktuelne ponude?

– Na našem website-u www.colliers.com možete pogledati širok i zanimljiv izbor nekretnina.

PORED pozicije u Colliers-u, Vi obavljate I funkciju Predsjednika Upravnog odbora Savjeta za ekološku gradnju Crne Gore. Recite nam nešto više o toj organizaciji, aktivnostima, dosadašnjem radu I planovima.

– GBC ME je registrovan u okviru globalne organizacije Svjetskog Savjeta za ekološku gradnju, trenutno kao Perspektivni član. Svjetski Savjet za ekološku gradnju dozvoljava samo jedan GBC za svaku zemlju. Svjetski GBC je Unija Savjeta za ekološku gradnju iz cijelog svijeta, što je najveća međunarodna organizacija koja utiče na tržište ekološke gradnje. GBC ME je takođe član Evropske mreže GBC koja okuplja 27 organizacija iz evropskih država, kao regionalne grupe Svjetskog GBC. 

– Misija Savjeta za ekološku gradnju Crne Gore (GBC ME) je edukacija društva kako bi se uspostavila ravnoteža između ekoloških ciljeva Crne Gore i potrebe za održivom izgradnjom i razvojem, kao I stvaranje odgovornog, zdravog, prosperitetnog okruženja I boljeg kvaliteta života za buduće generacije. Savjet za ekološku gradnju Crne Gore (GBC ME) ima za cilj da postane vodeća organizacija koja podržava Crnu Goru kao ekološku državu u toku njenog razvoja, projektovanja i izgradnje sredine, a sve u skladu sa principima očuvanja prirodnih resursa. GBC ME je nedavno uspješno priveo kraju jedan značajan internacionalni projekt koji je imao za cilj da dokaže ekonomičnost geotermalnog grijanja pod radnim nazivom LEGEND, a koji je trajao dvije godine. Finansiranje je bilo odobreno u sklopu IPA Jadranskog programa prekogranične saradnje Evropske unije, a GBC ME je bio jedan od dva partnera iz Crne Gore, dok je drugi bila opština Danilovgrad. Projekat se odnosio na rekonstrukciju zgrade Centra za kulturu i uvođenje sistema grijanja i hlađenja korišćenjem geotermalne energije putem toplotne pumpe (GCHP), a koji će značajno doprinijeti poboljšanju uslova rada i većoj valorizaciji objekta danilovgradskog Centra za kulturu kao i promociji alternativnih izvora energije. Zadatak GBC ME je bio da promoviše rezultate svih sedam javnih građevina (po 2 u Italiji i Hrvatskoj, a po 1 u Crnoj Gori, Sloveniji, Bosni i Hercegovini). Vodeći partner je bila Opština Ferrara u Italiji. Na kraju projekta je u saradnji sa Dr. Nenadom Kažićem i Mr. Esadom Tombarevićem izrađen Priručnik za upotrebu geotermalne energije u Crnoj Gori. Više informacija, kao i sam priručnik možete pronaći na sajtu GBC ME www.gbc.me. U septembru 2014. godine GBC ME je od Agencija za zaštitu životne sredine Crne Gore, povodom proslave Međunarodnog dana zaštite ozonskog omotača, dobio prestižnu “Ozonsku nagradu” , kao znak za zalaganja u oblasti korišćenja obnovljivih izvora energije, promocije racionalne eksploatacije prirodnih resursa i urbanizacije u okviru ekoloških standarda.

VI ste trenutno jedini Crnogorac koji se može profesionalno pohvaliti titulom MRICS. Koliko je bilo zahtjevno postići to zvanje i koliko odgovornost ona nosi?

– MRICS je internacionalno najpriznatija titula u industriji nekretnina. RICS promoviše i sprovodi najviše profesionalne kvalifikacije i standarde u razvoju i upravljanju zemljištem, nekretninama, građevinarstvu i infrastrukturi. Sama procedura dobijanja ove titule je veoma zahtjevna, tako da osim visoke teorijske edukacije zahtijeva još veći nivo praktične stručnosti kao i najviši nivo etike i profesionalnosti. Trenutno u svijetu postoji 118,000 profesionalaca i bilo koji pojedinac ili preduzeće registrovano sa RICS podliježe njihovom standardu kad je kvalitet pružene usluge u pitanju.