Nakon prošlogodišnjeg usvajanja Zakona o legalizaciji, koji je zabranom prodaje i iznajmljivanja nelegalnih objekata, kao i obavljanja privredne djelatnosti u njima, već izazvao zabrinutost zbog mogućeg usporavanja tržišta nekretnina, ovaj sektor se ponovo našao pod pritiskom. Najnovije izmjene Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma direktno utiču na promet nepokretnosti, jer propisuju da se sve transakcije u vrijednosti od 10.000 EUR i više, po osnovu kupoprodaje ili drugih pravnih poslova kojima se stiče ili prenosi pravo svojine, moraju obavljati isključivo preko transakcionog računa u banci u Crnoj Gori.
Problem zapravo predstavlja činjenica da banke u Crnoj Gori u praksi često ne dozvoljavaju otvaranje računa nerezidentima, što bi moglo dodatno otežati ili usporiti realizaciju transakcija, posebno kada su u pitanju strani kupci. Time se otvara prostor za značajno usporavanje, pa čak i potencijalnu blokadu prometa nekretnina, u trenutku kada je upravo strani kapital ključni pokretač ovog tržišta.
Naime, stranci su samo tokom prošle godine u nekretnine uložili blizu 500 mil EUR, što čini skoro 50% ukupnih stranih investicija, dok je od 2022. godine u ovaj sektor investirano više od 1,5 mlrd EUR.
Kako iz Udruženja agencija za promet nekretninama kažu za eKapiju, ključna izmjena Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma koja direktno pogađa tržište nepokretnosti jeste uvođenje novog člana 65a, kojim se propisuje da se transakcije po osnovu ugovora ili predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kao i drugih pravnih poslova kojima se stiče ili prenosi pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnostima, u vrijednosti od 10.000 EUR ili više, mogu realizovati isključivo preko transakcionog računa otvorenog kod kreditne institucije u Crnoj Gori.
– Istovremeno, notarima je nametnuta obaveza da odbiju sačinjavanje i ovjeru pravnog akta ukoliko se ovim pravilom nastoji izbjeći korišćenje nacionalnog platnog sistema. Važno je naglasiti da Udruženje podržava napore države da kroz jačanje zakonskog okvira, unapređenje nadzora nad finansijskim tokovima i efikasniji rad nadležnih institucija spriječi sve oblike pranja novca i finansiranja terorizma. Međutim, ukazujemo na alarmantan problem u praksi: norma je postavljena kao strogo, isključivo pravilo, bez rješavanja prepreka koje već postoje u bankarskoj praksi, pa se cilj transparentnosti pretvara u realnu blokadu prometa – ističu.
Ono što ocjenjuju kao sporno u novom članu zakona je to što se kupoprodaja uslovljava računom u domaćoj banci u situaciji kada značajan broj nerezidenata, koji su ključni učesnici našeg tržišta, u praksi ne može da otvori takav račun.
– Banke kao akcionarska društva koriste diskreciono pravo da, bez obrazloženja, odbiju otvaranje računa nerezidentima ukoliko procijene da klijent nije “profitabilan” jer će račun koristiti jednokratno, ili da je proces provjere takvog klijenta komplikovan i rizičan. Dodatno, dio banaka uslovljava otvaranje računa dozvolom privremenog boravka, iako velika većina nerezidenata nikada nije imala potrebu da reguliše boravak jer nekretninu koristi turistički. Prije ovih izmjena, tržište je funkcionisalo kroz sljedive bankovne transfere i AML provjere, uključujući i plaćanja sa računa u inostranstvu, naročito unutar SEPA sistema, uz identifikaciju učesnika i provjere porijekla sredstava. Suština je bila da se obezbijedi sljedivost i kontrola, ali bez administrativne zabrane koja unaprijed isključuje realne i provjerljive kanale plaćanja – kažu iz Udruženja.
Kako ističu, problemi u praksi su već uočljivi, pa se posrednici i nerezidenti suočavaju sa situacijom u kojoj imaju uredna sredstva i dokazivo porijeklo novca, ali im je transakcija faktički onemogućena jer ne mogu da ispune zakonski uslov koji zavisi od volje banke.
– Tu nastaje pravni vakuum: država propisuje da se mora platiti preko računa u Crnoj Gori, a banke istovremeno odbijaju da otvore račun. Posebno osjetljivi su slučajevi prodavaca nerezidenata bez boravka, gdje se dešava da računi ne mogu primati sredstva iz drugih država zbog prakse korespondentnih banaka i sankcionih režima koji se u praksi primjenjuju široko – kažu sagovornici eKapije, dodajući da se to ne odnosi samo na osobe sa sankcionih lista, već se u praksi dešava da transakcije budu blokirane i kada nema formalne prepreke u smislu “sankcionog statusa”, već korespondentne banke preventivno zaustavljaju tokove.
– Ovakvo rješenje će direktno smanjiti interesovanje stranih kupaca, jer investitori traže predvidiv proces i pravnu sigurnost; ako se kupovina ili prodaja pretvara u administrativnu neizvjesnost, kapital se preusmjerava ka konkurentskim tržištima u regionu. Svi smo na gubitku – ističu iz Udruženja agencija za promet nekretninama.
Kako navode, potencijalni problem koji može nastati usvajanjem sporne odredbe zakona prepoznali su još prije njegovog usvajanja, a potom i proglašenja, te su se blagovremeno obraćali nadležnim institucijama. Međutim, reakcija je izostala.
– Na sporne odredbe ukazano je institucionalno, preko Privredne komore Crne Gore, prije proglašavanja Zakona, kada smo saznali za predlog izmjena. Privredna komora se Skupštini obratila ukazujući na potrebu hitnog razmatranja rješenja iz Predloga zakona, posebno člana kojim se uvodi novi član 65a. Već 30. aprila zakon je proglašen. U obraćanju je jasno naznačeno da ovakva formulacija, “isključivo preko računa u Crnoj Gori”, može proizvesti ozbiljne praktične posljedice zbog postojeće prakse banaka da odbijaju otvaranje računa nerezidentima bez regulisanog boravka, i predloženo je fleksibilnije normativno rješenje koje bi zadržalo sljedivost, a izbjeglo blokadu tržišta. Primjena odredbe bez rješavanja bankarske prakse može usporiti promet, povećati pravnu nesigurnost, narušiti investicioni imidž Crne Gore i negativno djelovati na ukupni poslovni ambijent – navode.
Osim što ukazuju na probleme koje sporna zakonska odredba donosi u praksi, oni ističu i da je moguće pronaći balansirano rješenje koje bi očuvalo povjerenje investitora i sigurnost tržišta, zadržalo njegovu atraktivnost za strane ulagače, a istovremeno sačuvalo cilj zakona – transparentnost i kontrolu finansijskih tokova.
– Rješenje treba da sačuva cilj zakona – transparentnost i kontrolu finansijskih tokova – ali da ukloni usko grlo koje nastaje kada je jedini dozvoljeni kanal plaćanja račun u domaćoj banci, a taj račun je u praksi nedostupan velikom broju nerezidenata. Jedan put je preciziranje odredbe tako da se omogući plaćanje preko računa otvorenih kod kreditnih ili platnih institucija koje su ovlašćene za pružanje platnih usluga u Crnoj Gori ili u državi članici Evropske unije, uz obaveznu sljedivost transakcije, identifikaciju učesnika i dokaz o porijeklu sredstava – ukazuju.
Paralelno, dodaju iz Udruženja, neophodne su i jasne smjernice Vlade, Ministarstva finansija i Centralne banke Crne Gore koje bi obezbijedile ujednačenu praksu banaka u pogledu otvaranja nerezidentnih ili namjenskih računa za kupoprodaje, uz očuvanje AML standarda.
– Dodatno, kao hitno i praktično rješenje predlažemo da se kroz zvanično tumačenje ili dopunu propisa eksplicitno potvrdi mogućnost korišćenja notarskog računa, odnosno depozitnog računa posrednika u prometu nepokretnosti, u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (članovi 26 i 34), kao modela koji obezbjeđuje i sigurnost transakcije i punu sljedivost, bez blokiranja prometa, s obzirom da su u skladu sa novoizglasanom dopunom Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma agencije učesnici pravnog posla – ističu sagovornici eKapije.
Na pitanje da li postoji opasnost da bi usvajanje ovakvih odredbi moglo usporiti ili čak onemogućiti određene transakcije, i kakve bi posljedice to imalo po ekonomiju i budžetske prihode države, iz Udruženja odgovaraju da je opasnost realna i već se vidi kroz slučajeve gdje se transakcije prekidaju jer kupac ili prodavac ne može otvoriti račun, ili jer međunarodne uplate bivaju blokirane i vraćene.
– Kada se na to doda obaveza notara da odbije ovjeru, transakcija će stati iako su sredstva uredna i dokaziva. Posljedice takvog zastoja nijesu samo problem za kupca i prodavca; one se prelivaju na cijeli sektor i ekonomiju kroz pad broja transakcija, usporavanje investicija, smanjenje prihoda po osnovu poreza i taksi, te negativan signal investitorima. Zato ponavljamo: podržavamo jačanje regulatornog okvira i borbu protiv pranja novca, ali je neophodno hitno usaglasiti zakonsku normu i bankarsku praksu, kako Crna Gora ne bi rizikovala dugoročni odlazak kapitala u zemlje regiona koje imaju efikasniju i predvidiviju administraciju – zaključuju iz Udruženja agencija za promet nekretninama za eKapiju.
Izvor: eKpaija
