Tržište nekretnina u Crnoj Gori ulazi u novu fazu – nakon godina snažnog rasta, sve su vidljiviji signali stabilizacije, veće selektivnosti investitora i pomjeranja fokusa ka kvalitetnim, dugoročno održivim projektima. Istovremeno, segment luksuznih nekretnina nastavlja da privlači snažno interesovanje međunarodnog kapitala, dok regulatorni okvir, administrativne procedure i profesionalni standardi ostaju ključni izazovi za dalji razvoj tržišta.
O aktuelnim trendovima, interesovanju stranih investitora, pozicioniranju Crne Gore u odnosu na regionalne konkurente, ali i o rizicima i perspektivama tržišta u narednim godinama, razgovarali smo sa Darkom Bogetićem, partnerom i rukovodiocem sektora za inženjering u kompaniji Adriatic Advisors, koja posluje na više evropskih tržišta i učestvuje u realizaciji kompleksnih investicionih projekata u regionu.
Nalazite se na čelu kompanije Adriatic Advisors koja posluje na mnogim evropskim tržištima. Kakva su vaša iskustva u radu na projektima u Crnoj Gori?
Kao kompanija koja posluje na više evropskih tržišta, raspolažemo vrijednim i relevantnim iskustvom. Iza nas su uspješno realizovani projekti u Crnoj Gori, koji su u pojedinim fazama nosili određene i vrlo specifične izazove. Takvi projekti se često odvijaju u složenom ambijentu, uz učešće različitih profila stranih investitora, sa drugačijim očekivanjima, poslovnim praksama i jasno definisanim rokovima. Dodatni izazov često predstavlja relativno zahtjevna i višeslojna administrativna procedura, koja podrazumijeva dobro poznavanje lokalnog regulatornog okvira i kontinuiranu koordinaciju sa nadležnim institucijama. Uprkos tome, naš primjer potvrđuje da se, uz adekvatan pristup i iskustvo, projekti u Crnoj Gori mogu uspješno realizovati.
Kako biste opisali trenutno stanje tržišta nekretnina u Crnoj Gori – da li je, po vašim analizama, u fazi rasta, stabilizacije ili korekcije? Da li podaci iz vaših tržišnih baza ukazuju na usporavanje rasta cijena u 2025. godini ili je tržište i dalje u fazi akumulacije?
Prema našim najnovijim analizama i podacima iz tržišnih baza, tržište nekretnina u Crnoj Gori se trenutno nalazi u fazI stabilizacije nakon dužeg perioda intenzivnog rasta. Dok su prethodne godine obilježene značajnim porastom cijena, posebno u segmentima stambenih i turističkih nekretnina na obali, podaci za 2025. godinu ukazuju na usporavanje rasta cijena. Želimo bih naglasiti da ovo ne treba gledati kao pad tržišta, već više kao prelaz u fazu konsolidacije, gdje su cijene, nakon značajnih korekcija i prilagođavanja, dosegle nivo na kojem je potražnja izbalansirana sa dostupnom ponudom.
Rekao bih da se ovaj trend odražava i na širu dinamiku investiranja. Investitori postaju selektivniji, fokusiraniji na kvalitetne i razvojno spremne projekte, dok se marginalne pozicije suočavaju sa manjom aktivnošću. Dakle, tržište je i dalje u fazi akumulacije vrijednosti, ali uz jasne signale stabilizacije i umjerenog rasta, umjesto ranijih eksponencijalnih skokova.
Kako, na osnovu svog iskustva i članstva kompanije u Savjetu stranih investitora u Crnoj Gori, ocjenjujete interes stranih investitora za tržište nekretnina u Crnoj Gori u poređenju sa ostalim zemljama Jadrana i Evropske unije?
Na osnovu mog profesionalnog iskustva, ali i kroz članstvo kompanije u Savjetu stranih investitora u Crnoj Gori, mogu konstatovati da je u postpandemijskom periodu zabilježen snažan rast investicione aktivnosti u segmentu stranih ulaganja u nekretnine. U tom kontekstu, posljednjih nekoliko godina Crna Gora se jasnije pozicionira kao atraktivna i prepoznatljiva investiciona destinacija, naročito u poređenju sa pojedinim tržištima Jadrana i šire Evropske unije.
Strani investitori prepoznaju kombinaciju faktora poput povoljnog geografskog položaja, turističkog potencijala, relativno konkurentnih cijena u odnosu na razvijenija tržišta, kao i jačanja institucionalne stabilnosti. Sve to čini da se Crna Gora posmatra kao stabilno okruženje za dugoročna ulaganja u nekretnine, što se direktno odražava kroz povećan obim investicija i rast interesovanja za različite tipove projekata, od stambenih i turističkih do projekata mješovite namjene.
Segment luksuznih nekretnina bilježi snažnu aktivnost. Da li je riječ o trajnoj promjeni strukture tržišta ili o cikličnom fenomenu vezanom za turizam i migracije kapitala?
Segment luksuznih nekretnina u Crnoj Gori bilježi izražen i kontinuiran rast, uz evidentno povećanje broja kupaca koji su zainteresovani za ovu vrstu proizvoda. Na osnovu dosadašnjih trendova, može se zaključiti da se ne radi isključivo o kratkoročnom ili cikličnom fenomenu vezanom za turizam ili privremene tokove kapitala, već o strukturnoj promjeni tržišta, posebno u našem primorskom regionu.
Moramo imati u vidu da je ponuda razvojno spremnih lokacija za luksuzne projekte na obali ograničena, kako prostorno-planskim uslovima, tako i prirodnim karakteristikama terena, što dodatno podstiče rast vrijednosti i interesovanje investitora. Upravo ta limitirana ponuda, u kombinaciji sa rastućom međunarodnom potražnjom, utiče da Crna Gora sve više bude prepoznata kao atraktivna i konkurentna destinacija za razvoj luksuznih nekretnina, sa dugoročnim potencijalom, a ne samo kao sezonsko ili spekulativno tržište.
Koji faktori danas najviše utiču na formiranje cijena luksuznih nekretnina u Crnoj Gori – lokacija, brend projekta, očekivani prinos?
Na formiranje cijena luksuznih nekretnina u našoj državi danas presudno utiče kombinacija više faktora, među kojima se posebno izdvajaju lokacija, brend projekta, prestiž i kvalitet sadržaja kompleksa u kojem se nekretnine nalaze. Iako ekonomski parametri i očekivani prinos i dalje imaju značajnu ulogu, u segmentu luksuza oni često dolaze kao sekundarni u odnosu na ukupno iskustvo koje projekat nudi.
Savremene luksuzne nekretnine više se ne posmatraju isključivo kao „prostor između četiri zida“, već kao dio šireg life-style koncepta, koji podrazumijeva vrhunski dizajn, bezbjednost, privatnost, hotelske i wellness sadržaje, marinu, concierge usluge i jasno definisan identitet projekta. Upravo ta dodata vrijednost, u kombinaciji sa rijetkim i atraktivnim lokacijama, danas ima ključni uticaj na cjenovni raspon luksuznih nekretnina na crnogorskom tržištu.
Kako se crnogorsko tržište luksuznih nekretnina pozicionira u odnosu na konkurentske destinacije poput Hrvatske, Grčke ili juga Italije? Da li regionalna tržišta postaju konkurencija jedni drugima ili se sve više pozicioniraju kao komplementarna u očima međunarodnih investitora?
Naše tržište luksuznih nekretnina u posljednjih nekoliko godina bilježi značajan rast interesovanja međunarodnih investitora, dijelom zahvaljujući prisutnosti prepoznatljivih luksuznih kompleksa, kao što je Porto Montenegro, koji postavljaju standard i kreiraju prestižnu ponudu u regiji. Ovi projekti jasno izdvajaju Crnu Goru od konkurentskih destinacija poput Hrvatske, gdje je broj sličnih vrhunskih razvojnih projekata znatno manji.
Regionalna tržišta luksuznih nekretnina djelimično funkcionišu i kao konkurencija, ali se u očima međunarodnih investitora sve više postaju i komplementarna, nudeći različite vrste proizvoda, stil života i druge prednosti. Crna Gora, kroz kombinaciju ekskluzivnih lokacija, ograničene ponude i visokog nivoa infrastrukture u luksuznim projektima, zauzima prepoznatljivo mjesto u regionalnom luksuznom segmentu i što čini da bude, kako sam već i istakao, sve atraktivnija destinacija za dugoročna ulaganja.
Da li primjećujete promjenu profila kupaca luksuznih nekretnina – manje spekulacije, a više dugoročnog boravka i rezidentnog statusa?
Na crnogorskom tržištu luksuznih nekretnina i dalje je dominantan profil kupaca koji traže nekretnine za odmor (holiday homes) i life style, dok je interesovanje za sticanje trajnog rezidentnog statusa i stalnog boravka znatno manje zastupljeno. Iako se u pojedinim slučajevima registruju dugoročnije investicije i sticanje rezidencijalnog prava, većina kupaca u segmentu luksuza i dalje percipira nekretnine kao prostor za sezonski boravak i odmor, uz naglasak na lifestyle i privatnost, a ne isključivo na trajnu rezidenciju ili spekulativne investicije.
Koje klase imovine trenutno nude najpovoljniji odnos rizika i povrata za institucionalne i privatne investitore?
Trenutno i dalje stambene nekretnine predstavljaju klasu imovine koja nudi najpovoljniji odnos rizika i povrata u Crnoj Gori. Ovaj segment karakteriše stabilna i predvidiva potražnja, naročito u Podgorici, primorskim i urbanim zonama, kao i relativno likvidno tržište u poređenju sa drugim klasama imovine. Uz ograničenu ponudu kvalitetnih stambenih jedinica, posebno onih sa turističkom ili luksuznom namjenom, stambene nekretnine omogućavaju uravnotežen rizik uz atraktivan potencijal prihoda, bilo kroz prodaju, izdavanje ili dugoročne investicije.
Kako se, nakon pandemije i promjena u načinu rada, redefiniše potražnja za kancelarijskim prostorima u regionu?
Nakon pandemije i značajnih promjena u načinu rada, potražnja za kancelarijskim prostorima u regionu se postepeno redefiniše ka fleksibilnijim i prilagodljivijim rješenjima. Sve je izraženije interesovanje za savremene, funkcionalne prostore koji podržavaju hibridne modele rada, coworking koncepte i efikasnu organizaciju timova, dok tradicionalne, velike i rigidne kancelarije bilježe pad potražnje. Investitori i korisnici danas sve više cijene lokacije sa razvijenom infrastrukturom, dobrom povezanošću, kvalitetom objekata i dodatnim sadržajima koji doprinose produktivnosti i dobrobiti zaposlenih. Ovi trendovi ukazuju na jasnu preorijentaciju tržišta ka fleksibilnosti, digitalnoj povezanosti i kvalitetu prostora, što postaje važan faktor u valorizaciji i planiranju kancelarijskih projekata u regionu. Međutim, imajući u vidu specifičnosti domaćeg tržišta, ovi trendovi u Crnoj Gori još uvijek nijesu zastupljeni u istoj mjeri.
Tržište kancelarijskog prostora u Crnoj Gori slabije je razvijeno i znatno manje zastupljeno u odnosu na segment stambenih nekretnina, koji i dalje ima dominantnu ulogu i privlači najveću pažnju investitora. Manji obim prometa, ograničena ponuda, ali i izražen razvojni potencijal, osnovne su karakteristike ovog segmenta, te vjerujem da ćemo u narednom periodu svjedočiti njegovom ubrzanijem razvoju. Kada govorimo o tržištu komercijalnih nekretnina, fokus je prvenstveno na Podgorici, koja predstavlja glavno čvorište poslovnih aktivnosti, sa najvećim brojem registrovanih kompanija i gotovo trećinom ukupnog stanovništva. Na sjeveru Crne Gore ovaj segment je praktično nepostojeći, dok je na primorju prisutan samo na pojedinim lokacijama i u znatno manjem obimu u poređenju sa glavnim gradom.
Koliko standardi poput RICS valuacija doprinose stabilnosti tržišta i smanjenju investicionog rizika u regionu?
Standardi poput RICS valuacija imaju izuzetno važnu ulogu u stabilizaciji tržišta nekretnina i smanjenju investicionog rizika u regionu, jer pružaju profesionalni i dosljedan okvir za razumijevanje vrijednosti i tržišnih trendova. Sa aspekta stručnog pristupa, primjena međunarodno priznatih standarda omogućava transparentnost, objektivnost i predvidivost u procesima investiranja i finansiranja.
U Crnoj Gori se suočavamo sa izazovom nedostatka jasno definisanih zakonskih okvira i regulativa u oblasti procjena nekretnina, uključujući i regulativu koja bi definisala ulogu i nadležnosti komora procjenitelja. Kao član RICS-a, više puta sam isticao pred nadležnim institucijama i relevantnim adresama važnost uvođenja profesionalnih standarda, kako bi se tržište učinilo sigurnijim, smanjio rizik za investitore i unaprijedila cjelokupna transparentnost i povjerenje u sektoru nekretnina.
Koji su, po vašem mišljenju, najveći sistemski rizici za tržište nekretnina u naredne tri godine?
Po mom mišljenju, u naredne tri godine na sistemske rizike tržišta nekretnina u Crnoj Gori najviše će uticati faktori poput potencijalnog članstva Crne Gore u Evropskoj uniji, kao i poreska politika i drugi ključni regulatorni okviri koje definiše Vlada. Ove odluke i ukupni pravni okvir direktno utiču na investicionu sigurnost, predvidivost tržišta i nivo interesovanja, kako domaćih tako i stranih investitora.
