Tržište luksuznih nekretnina u Crnoj Gori više nije ono što je bilo prije samo nekoliko godina. Dinamiku su promijenile geopolitičke okolnosti, promjene u avio-dostupnosti, ali i probuđena investiciona svijest. Na mjestu nekada dominantnih ruskih kupaca, danas su građani Srbije, regiona i, u sve većoj mjeri, ex-YU gastarbajteri iz Amerike finansijski stabilni i sve češće orijentisani na projekte visoke klase.
– Gastarbajteri iz Amerike postaju ozbiljni kupci oni su informisani, znaju što hoće i spremni su da ulažu u luksuzne projekte koji imaju infrastrukturu, sigurnost i dugoročnu vrijednost kaže Niko Laković, partner i izvršni direktor Sotheby’s Realty u Crnoj Gori, piše Pobjeda.
Analiza
Laković za Pobjedu analizira novu strukturu tražnje, dominantne tokove kapitala, ali i razlike između tržišno funkcionalnih sredina poput Tivta i onih koje, poput Ulcinja, i dalje čekaju na razvojni iskorak.
– Tržište luksuznih nekretnina u Crnoj Gori ulazi u novu fazu, sa značajnim promjenama u strukturi kupaca i pristupu investiranju ocjenjuje Laković.
Kako navodi, dominantnu ulogu sada imaju kupci iz Srbije i regiona, ali sve veće interesovanje pokazuju i ex-Yu gastarbajteri, naročito oni iz Sjedinjenih Američkih Država. Pored njih, prisutni su i Britanci, Poljaci, Slovaci sve nacionalnosti koje imaju direktne avionske linije ka Crnoj Gori, prenosi Pobjeda.
– Kupci iz Srbije danas čine čak 50 odsto tržišta, dok ostatak regiona i Zapadna Evropa zauzimaju oko 30 odsto. Rusi i Ukrajinci, koji su ranije bili dominantni, sada čine 10 do 15 odsto tržišta kaže Laković.
Zanimljiv trend predstavlja pojava gastarbajtera iz Amerike koji, prema njegovim riječima, posljednjih godinu i po sve više investiraju u luksuzne nekretnine. Laković ističe da su upravo ti kupci često dobro informisani, finansijski stabilni i zainteresovani za visokokvalitetne projekte.
Laković skreće pažnju i na specifičnost turskih investitora, koji ne kupuju luksuzne stanove u velikom broju, ali ulažu u zemljišta i zajedničke projekte.
– Turci uglavnom kupuju parcele, ulaze u gradnju sa domaćim developerima i to na projektima koje sami iniciraju. Ima ih i u Porto Montenegru, Luštici Bay i Portnovom, ali to su pojedinačni slučajevi objašnjava on.
Luštica Bay je, prema njegovim podacima, prošle godine ostvarila najbolji rezultat na tržištu, sa prodatih 140 miliona eura vrijednosti. Portonovi je takođe imao zapažen uspjeh zahvaljujući fleksibilnim planovima plaćanja otplata na tri do pet godina, uz ili bez kamata. Porto Montenegro, zbog nedostatka novih projekata i fokusa na obogaćivanje retail ponude naselja, trenutno plasira nekretnine iz drugog i trećeg kruga prodaje i to funkcioniše na dobrom nivou. Očekujemo ovih dana lansiranje novog projekta Vero &Versa sa 220 novih luksuznih jedinica.
Prosječna cijena luksuzne nekretnine na Crnogorskom primorju iznosi oko milion eura. Najveće interesovanje postoji za objekte na samoj obali ili unutar zatvorenih rizorta, gdje kupci, traže osjećaj sigurnosti, potpunu uslugu i logistiku kaže Laković.
Kada je riječ o zemljištu, kaže da postoji ozbiljno interesovanje kako za velike parcele, tako i za manje koje se mogu iskoristiti za gradnju porodičnih kuća. Međutim, atraktivna lokacija ostaje ključni uslov za prodaju.
Govoreći o prisustvu Mohameda Alabara i njegove kompanije Emaar u Crnoj Gori, Laković ocjenjuje da je riječ o strateški važnom investitoru. Alabar je ozbiljna prilika za Crnu Goru. On donosi kapital, znanje, globalni marketing i novu investicionu atmosferu i tržišta. Emaar kao strateško ime, kao i njihovi projekti Dubai Mall, Adress Hoteli, strateške lokacije po Emiratima kao i evo najbliži primjer Galerija Beograd, pokazuju šta znači sistemska transformacija prostora i tržišta ističe Laković.
Podsjetio je da Emaar, kompanija čiji je Alabar osnivač, raspolaže najatraktivnijim lokacijama u Dubaiju i da su njihovi modeli razvoja primjenjivi i u Crnoj Gori kroz partnerstva sa državom i lokalnim samoupravama.
– Beograd na vodi, iako bi ga voljeli vidjeti sa manjom izgraženošću, dokaz je kako se zapuštena i neatraktivna lokacija može pretvoriti u simbol grada. Galerija, St. Regis kule, prvoklasni objekti na obali rijeke, Bristol hotel sve to danas ima identitet i vrijednost ističe Laković.
Zoniranj e i planiranje prostora ključni su za održiv razvoj crnogorskog turizma, smatra on, i upozorava da upravo jasni urbanistički planovi određuju u kom pravcu se razvijaju gradovi poput Tivta i Ulcinja.
– Jedna od ključnih zona predviđena je sa 70 odsto hotelskog kapaciteta i 30 odsto rezidencijalne gradnje, što automatski ograničava mogućnost preizgrađivanja i podstiče dolazak investitora koji grade hotele i donose dugoročnu vrijednost. Primjer Tivta pokazuje kako se promišljenim urbanizmom i strateškim investicijama može promijeniti sudbina čitave opštine. Nekada percipiran samo kao tranzitna tačka, Tivat je zahvaljujući projektima poput Porto Montenegra, Luštice i Portonovog postao atraktivna turistička i investiciona destinacija kaže Laković.
Problem ozbiljnih investicija
Osim što je donio novu vrijednost vlasnicima okolnog zemljišta i nekretnina, Tivat danas, objašnjava on, ostvaruje čak 35 miliona eura godišnje od PDV -a, dok Ulcinj, i pored znatno većeg broja turista, ostvaruje tek oko tri miliona.
– U Ulcinj dolazi više turista nego u Tivat, ali tamo nema aerodroma, nema ozbiljne bolnice, nema ključne infrastrukture. Sve to traži novac, strateški pristup, kojeg u ovom trenutku jednostavno nema konstatuje Laković.
Ulcinj, iako ima ogromni potencijal, suočava se s problemom nepostojanja ozbiljnih investicija. Očekivanja da će se pojaviti veliki investitor koji bi pokrenuo razvoj Velike plaže ostaju, za sada, na nivou utopije.
– Ako se do sada nije pojavio pitanje je da li će uopšte. Nema ni pravne, ni infrastrukturne pripremljenosti da bi takav investitor mogao odmah da reaguje. Očuvanje Velike plaže jeste prioritet, ali urbanistički planovi moraju jasno predvidjeti kako se taj prostor može razvijati na održiv način -sa hotelima, sadržajem i infrastrukturom koji bi donijeli stvarnu ekonomsku korist lokalnoj zajednici. I mora i lokalna zajednica imati širu sliku razvoja destinacije, da bi ti ustinski napravili rezultat za buduće generacije ocjenjuje Laković.
Dodaje da se danas kroz Tivat više ne prolazi u Tivat se dolazi. To je postao simbol vrijednosti, ozbiljnih projekata i snažne fiskalne koristi za državu.
– Ulcinj, s druge strane, koji je nekada bio destinacija isključivo njemačkih turista, danas pretežno funkcioniše kao sezonski centar masovnog turizma koji traje svega dva mjeseca. Masovni turizam nij e loš, svi ga volimo, ali mora postojati ravnoteža. Volimo i da se gradovi razvijaju sa sadržajem, planom, strategijom i infrastrukturom koja podstiče stabilan rast zaključuje Laković.
