Evropsko tržište nekretnina je tokom 2023. godine prolazilo kroz značajne promjene, uz snažan uticaj ekonomskih faktora, rastućih kamatnih stopa i inflacije. Ovi faktori su direktno uticali na cijene stambenih nekretnina, zaduživanje, te dostupnost stanova za većinu građana širom kontinenta. Deloitteov izvještaj „Property Index 2024“ pruža sveobuhvatan uvid u stanje tržišta u ključnim evropskim zemljama i gradovima, sa detaljnim podacima o prosječnim cijenama nekretnina, kamatnim stopama, te trendovima u iznajmljivanju i gradnji.
Cijene stanova: Velike razlike među državama i gradovima
Cijene stanova značajno variraju širom Evrope, pri čemu je Izrael najskuplja zemlja za kupovinu stanova, sa prosječnom cijenom od 5.439 EUR/m². Slijede Austrija sa 4.920 EUR/m² i Njemačka sa 4.700 EUR/m². S druge strane, zemlje sa najnižim cijenama stanova su Bosna i Hercegovina (1.315 EUR/m²), Grčka (1.463 EUR/m²) i Rumunija (1.504 EUR/m²).
Cijene stanova u pojedinim gradovima pokazuju još veće oscilacije. Pariz se ističe kao najskuplji grad za kupovinu stana, sa prosječnom cijenom od 14.900 EUR/m², što je daleko iznad prosjeka za Francusku. U Tel Avivu, cijena stanova je 13.886 EUR/m², dok u Minhenu doseže 10.900 EUR/m². U poređenju s tim, gradovi u jugoistočnoj Evropi, poput Banje Luke (1.622 EUR/m²) i Niša (1.373 EUR/m²), imaju značajno niže cijene.
Visoke kamatne stope utiču na pristupačnost stanova
Rastuće kamatne stope su jedan od ključnih faktora koji je uticao na tržište nekretnina u 2023. godini. Najviše kamatne stope zabilježene su u Poljskoj (8.1%), Rumuniji (7.7%), i Mađarskoj (7.4%), što značajno otežava zaduživanje i smanjuje pristupačnost stambenih kredita. Srbija se takođe suočava sa visokim kamatama od 6.8%, dok je u Češkoj kamatna stopa 5.9%.
Zemlje sa najnižim kamatnim stopama, kao što su Bugarska (2.6%) i Španija (3.1%), omogućavaju povoljnije uslove zaduživanja, što olakšava kupovinu nekretnina u tim regijama. Ipak, i u ovim zemljama rastuće stope izazivaju zabrinutost, jer utiču na ukupnu pristupačnost nekretnina, posebno za mlađe kupce i porodice sa nižim primanjima.
Pristupačnost nekretnina: Od ogromnih razlika između zemalja do problema u urbanim centrima
Jedan od ključnih pokazatelja koji ukazuje na izazove na tržištu nekretnina jeste broj prosječnih godišnjih bruto plata potrebnih za kupovinu stana prosječne veličine (70 m²). Češka se ističe kao zemlja sa najmanje pristupačnim nekretninama, gdje je potrebno 13.3 godišnje bruto plate da bi se kupio stan. Slično je i u Slovačkoj sa 12.7 godišnjih plata, dok je Izrael takođe među zemljama sa najnižom pristupačnošću (10.2 bruto plata).
Na suprotnom kraju skale, Norveška i Danska se izdvajaju kao najpristupačnije zemlje, gdje je potrebno manje od 5 godišnjih plata za kupovinu stana. Ove zemlje imaju stabilna tržišta nekretnina, sa povoljnijim uslovima za zaduživanje, što olakšava pristup stambenim kreditima.
Tržište najma: Porast cijena najma širom Evrope
Rastuće cijene stanova i kamatne stope dovele su do povećanja potražnje za iznajmljivanjem nekretnina, što je uticalo na rast cijena najma u urbanim centrima. London (inner) je najskuplji grad za iznajmljivanje stana, sa prosječnom cijenom od 33.8 EUR/m², dok su Dublin (31.5 EUR/m²) i Pariz (31.3 EUR/m²) takođe među najskupljim gradovima za iznajmljivanje.
U gradovima kao što su Barselona (30.6 EUR/m²) i Amsterdam (27.3 EUR/m²), cijene najma su takođe visoke, dok su na drugom kraju spektra gradovi kao što su Patra u Grčkoj (6.3 EUR/m²) i Burgas u Bugarskoj (6.9 EUR/m²) među najjeftinijima za iznajmljivanje. Rast cijena najma u pojedinim gradovima je bio dramatičan; na primjer, u Burgasu su cijene skočile za 125.8%, dok su u Sofiji zabilježile rast od 98.1%.
Intenzitet gradnje i stambeni fond: Razlike u broju završenih stambenih jedinica
Broj završenih stambenih jedinica je još jedan ključni indikator koji pokazuje kako se tržište razvija. Irska prednjači sa 6.19 završenih stambenih jedinica na 1.000 stanovnika, dok Izrael slijedi sa 5.88. S druge strane, zemlje kao što su Bosna i Hercegovina (0.89 završenih jedinica na 1.000 stanovnika) i Španija (1.67) imaju nizak intenzitet gradnje, što ukazuje na sporiji razvoj tržišta nekretnina.
U pogledu ukupnog stambenog fonda, Njemačka ima najveći broj stambenih jedinica u Evropi, sa 43.6 miliona, dok Francuska ima 37.8 miliona. S druge strane, zemlje poput Slovenije i Irske imaju znatno manji stambeni fond, sa manje od 3 miliona stambenih jedinica.
Izazovi i prilike u 2024. godini
Tržište nekretnina u Evropi suočiće se sa nizom izazova u 2024. godini, uključujući rast kamatnih stopa, visoke cijene energije i potrebu za inovativnim politikama koje će poboljšati dostupnost stambenih jedinica. Zemlje sa najvišim cijenama stanova, kao što su Izrael i Austrija, suočiće se sa većim pritiscima u pogledu pristupačnosti, dok zemlje poput Norveške i Danske ostaju među najpristupačnijima za kupovinu stanova, zaključuje se u istraživanju Deloitte-a.
Kako se navodi, potražnja za iznajmljivanjem nekretnina će vjerovatno nastaviti da raste, posebno u urbanim centrima, dok će visoke cijene najma biti izazov za mlade profesionalce i one sa nižim prihodima. U međuvremenu, intenzitet gradnje i dalje ostaje neujednačen širom Evrope, sa značajnim razlikama u broju završenih i započetih stambenih jedinica.
