Ulaganje kapitala u nekretnine tokom 2017. godine nastavlja se punom parom, a nove nabavke ostaju na sličnom nivou kao i tokom 2015. i 2016. godine. Međutim, ovaj podatak prikriva porast jaza između ulaganja pojedinačnih regija, gdje investicije porijeklom iz Azije i Pacifika nastavljaju da rastu, dok američki kontinent i EMEA (Evropa, Bliski istok i Afrika) i dalje pokazuju znake smanjene aktivnosti na kraju ekonomskog ciklusa.
Jedan od glavnih razloga ovakve promjene je preusmjeravanje kineskog kapitala prema azijsko-pacifičkom tržištu, gdje su ulaganja porasla za 50% u 2017. godini u odnosu na proteklu. Uprkos strožijoj regulativi pri ulaganju kapitala koji su uspostavljeni u avgustu ove godine, očekuje se da će investicije iz Kine nastaviti da pristižu, kako na ovo tržište, tako i globalno, fokusirajući se na zemljište i izgradnju. Kako ekonomska i infrastrukturna veza sa Evropom bude jačala, tako će Xi Jingping-ova vizija „Pojasa i puta“ (Belt and Road) biti od presudnog značaja u određivanju budućih tokova ulaganja.
Svjetska rang lista najvećih investitora ističe prevlast kineskih ulaganja, gdje se najviše sredstava uliva u firme koje se bave izgradnjom i izvođenjem radova. Od dvadeset najvećih investitora na rang listi samo četiri investitora nisu iz Kine. Ovaj podatak takođe ukazuje na usmjeravanje novih investicija u zemlište i izgradnju nove infrastrukture u ovoj fazi ekonomskog ciklusa. U Evropi se javlja slična situacija, gdje se zbog manjka ponude gotovih projekata i ograničenog kvalitetnog zemljišta sve više ulaže u nove i krupne projekte na velikim tržištima.
Ovakav trend ulaganja u nove projekte će se najvjerovatnije nastaviti, podržan snažnim ekonomskim rastom, manjkom ponude valjanog zemljišta i tržišnim uslovima uglavnom naklonjenim zemljoposjednicima. Niske stope prinosa se ne mijenjaju, i uprkos pritisku inflacije, značajnije povećanje kamatne stope se ne očekuje prije drugog dijela 2018. godine, mada najvjerovatnije neće imati dovoljno uticaja da značajnije promijeni stopu prinosa, uprkos rastu. Kako investitori žele da održe ili povećaju broj nekretnina u svom vlasništvu, odnos cijene kapitala i manjka ponude slobodnih sredstava će učiniti da stope prinosa ostanu na niskom nivou i u narednoj godini.
Dok je Španija zabilježila godišnji porast u obrtu investicija u iznosu od 50%, podižući Madrid i Barselonu na ljestvici poželjnih destinacija za investitore, London i Pariz ostaju najpoželjnija mjesta u Evropi za ulaganje kapitala. Njemački gradovi su takođe zabilježili porast u godišnjem obimu investicija, dok je Berlin rangiran na trećem mjestu prema EMEA rang listi (Evropa, Bliski istok i Afrika). Drugi popularni gradovi kao što su Amsterdam, Oslo i Prag su se takođe podigli na rang listi nakon dobrog početka godine.
Generalno posmatrano, Njemačka zadržava mjesto najpoželjnije destinacije za ulaganje kapitala u 2017. godini, ispred Ujedenjenog Karaljevstva, gdje njemački gradovi čine 6 od 12 najpoželjnijih destinacija (a 8 od 20). Ova ‘raznolikost raspodjele’, u kombinaciji sa jakom ekonomijom i zakonskom regulativom iste će nastaviti da privlači investiore. Vrijeme će pokazati da li će Njemačka uspijeti da se održi na prvom mjestu do kraja godine. Podaci o obimu transakcija ukazuju na neriješen rezultat između Njemačke i Ujedinjenog Kraljevstva, gdje portfolio prodaje UK raste u obimu. Bez obzira na to koja zemlja bude na prvom mjestu, tržište ne pokazuje znake usporavanja.
EVROPSKI TRENDOVI
Konsolidovanje kapitala
Na evropskom kontinentu, kineski i azijski kapital imaju bitnu ulogu, ali način na koji se on ulaže tek treba da počne da utiče na stil ulaganja ostalih investitora u regionu. Najistaknutiji investitori su Merlin Properties, španski investicioni fond u nekretnine i Blackstone. Dok položaj Merlin Properties-a pokazuje značajan rast u obimu poslovanja na španskom tržištu, Blackstone je na drugom mjestu, i ugleda se na promjene u načinu ulaganja i upravljanja kapitalom širom kontinenta.
Kao menadžer brojnih investicionih fondova u nekretnine, Blackstone (iako se prema RCA vode kao fond za investiranje u akcije) predstavljaju dokaz preusmjeravanja na upravljanje investicijama.
U okviru Evrope, upravljači investicijama kao što su Patrizia, CBRE Global Investors, Amundi, Invesco, TH Real Estate i M7 zajedno ostvaruju 30% ukupnog o ulaganja, dok je prije deset godina taj procenat bio 19%. Ovaj pomak odražava promjenu koncentracije kapitala u ruke spretnih, aktivnih menadžera fondova koji ulažu u imovinu koja će donijeti prihode tokom “sporijeg” dijela investicionog ciklusa u Evropi.
Ovakav trend je dio globalne konsolidacije kapitala, u kojem je u protekloj deceniji kapital odlazio u ruke iskusnih menadžera. Skorašnje istraživanje koje je sproveo Preqin pokazuje da je samo pet menadžera upravljalo sredstvima 20 najvećih fondova za nekretnine koji su poslovali tokom proteklih 10 godina. Tokom istog perioda, 100 najvećih privatnih menadžera fondova za nekretnine su zajedno sakupili 62% svih sredstava za imovinu – ukupno 710 milijardi dolara (591 milijarda eura), od čega 161 milijarda dolara ulazi u slobodne rezerve. Prema svojim izvještajima, Blackstone ima 22 milijarde dolara slobodnih rezervi da uloži, što je otprilike isti iznos ukupnog ulaganja u stambni sektor u Evropi u prvoj polovini 2017. godine.
Iako u posljednjem izvještaju Preqin ukazuje na probleme oko najčešćih izazova tržišta kao što su vrijednovanje valute i tok poslovanja, ipak je učvrstio povjerenje u mreže i mogućnosti sklapanja poslova najvećih i najuspješnijih firmi. 95% investitora koji posluju sa glavnim menadžerima investicionih fondova su istakli da su im očekivanja u proteklih 12 mjeseci ili ispunjena ili premašena. Činjenica da 36% investitora gleda da poveća svoja ulaganja, dok 59% investitora pokušava da održi svoja na istom nivou ukazuje na dalji rast i jačanje uloge investicionih menadžera.
INVESTICIJE PO SEKTORU
Kapital se konsoliduje, ali se ulaže na raznovrsniji način. Stambeni sektor je i dalje u porastu, pokrivajući 15% svih ulaganja u prvoj polovini 2017. godine, otprilike 2.5 puta veće vrijednosti u odnosu na 2007. godinu. U kontekstu, ulaganje u stambeni prostor čini oko 27% potrošenog kapitala na investicionom tržištu Sjeverne Amerike. Ovo ukazuje da postoji prostor za dalji rast, naročito ako uzmemo u obzir da je nekih 68 od 100 investicionih menadžera locirano u Sjevernoj Americi (20 u Evropi, 9 u Aziji). Od Evropskih investitora, rast stambenih specijalista kao sto su Patrizia ukazuju na dalji razvoj sektora.
Udio kancelarijskog prostora se neznatno povećao u odnosu na druge sektore u prvoj polovini 2017. godine, iako je po obimu ulaganja marginalno opao. Udio ulaganja u poslovni prostor se smanjuje, čineći manje od 23% od svih ulaganja na EMEA tržištu u prvoj polovini 2017. godine. Sektor hotelijerstva je takođe marginalno opao u prethodnoj godini, dok su ulaganja u industriju i logistiku (I & L) ostala na stabilnih 11%. Veliki skok se očekuje u I&L sektoru u 2017. godini, pošto je GIC otkupio Logicor od Blackstone-a za 12 milijardi eura.
INVESTICIJE PO ZEMLJI
Ako ispitamo trend investiranja po zemlji, Njemačka i UK jasno vode tržište u prvoj polovini 2017. Njemačka je povela po obimu u prvoj polovini 2017. godine, a uloženih 33 milijarde eura predstavljaju godišnje povećanje od 34% u odnosu na prvu polovinu 2016. godine. Nekoliko velikih portfolio transakcija u iznosu od preko 8.5 miliardi eura su značajno uticali na povećanje obima. Naime, prodaja 1.5 miliona kvadratnih metara iz portfolija poslovnog prostora Blackstone-u od strane IVG za zabilježenih 3.3 milijarde, kao i kupovina Vonovia stambenog portfolija od 2.8 milijardi eura.
S druge strane, obim transakcija UK u iznosu od 29.5 milijarde eura je za 1.5 milijardu veća u odnosu na obim zabilježen u drugoj polovini 2016. godine, ali je za 12.7% manji u odnosu na 33.8 milijardi eura zabilježenih u prvoj polovini 2016. godine. Pad funte u odnosu na euro je dijelom uticao na obim u odnosu na tržišta koja koriste euro. Samo dvije portofilio prodaje u prvoj polovini godine, od čega je Aviva Airport partnerstvo bilo najveće u iznosu od 850 miliona eura. Pet velikih kupoprodaja u trećem tromjesečju će dodati još 3 milijarde eura u kasu UK, uključujući i skorašnju najavu Oaktree/Patrizia kancelarijskog portfolija.
Drugo glavno tržište u prvoj polovini 2017. godine je Španija, koja je zabilježila iznos od 8.54 milijarde u prvih 6 mjeseci, blago prestižući Francusku. Ovo predstavlja godišnji rast od 50% u obimu i odražava jak odskok od izvozno orijentisane ekonomije, uprkos nekim političkim i tržišnim izazovima. Kupovina Merlin-ovog hotelskog portfelja od strane Fonciere des Murs za preko 550 miliona eura je bio jedan od glavnih trgovina u Španiji ove godine. Iako su drugih deset najbolje rangiranih tržišta zabilježili ulaganja, Norveško tržište je jedino koje je zabilježilo godišnji porast u prvoj polovini godine.
Pored prvih deset rangiranih, glavna tržišta CEE (Centralna i Istočna Evropa) kao što su Češka Republika, Mađarska i Rumunija su sve zabilježile značajan porast u obimu investiranih sredstava, gdje je Mađarska povela sa godišnjim porastom poslovanja za 116%. Obim transakcija na glavnim tržištima zemalja CEE je dodatno pojačan u drugoj polovini spajanjem NEPI i Rockastle koji je zaključen u trećem tromjesečju za zabilježenih 1.27 milijarde eura. U nordijskim zemljama će vijest o Blackstone-ovoj kupovini Sponda-e za 1.8 milijardi eura će povećati obim investicija u odnosu na 2016. godinu, i pojačati uticaj Nordijskih zemalja na EU tržištu.
