„Ko kupuje sve ove nove stanove u Podgorici (i dobrim dijelom Crne Gore)?“
Ovo je pitanje koje čujemo svakodnevno, ali niko ne zna odgovor.

Ipak, mi smo pokušali kratkim pregledom poslovanja sagledati koje su makar to firme koje najviše učestvuju u zidanju tih novih stanova. Takvih kompanija je zbilja dosta, a ono što posebno raduje je postojanje izražene, prilično slobodne konkurencije, ali zbog ograničenog prostora, analizirali smo samo one čiji godišnji prihod prelazi 2 miliona eura.

Iako zvanično registrovana za proizvodnju betona, u tabelama smo pored ostalih građevinskih kompanija posmatrali i poslovanje Bemax-a, najviše iz razloga jer su oni najčešći dobavljač, a vrlo često i izvođač radova koji se tiču izgranje stambenih zgrada širom zemlje. Ovo im svakako omogućava da prednjače po brojnim pokazateljima, prije svega po nivou prihoda, ali i neto dobiti (ostvaruju godišnju dobit koja je jednaka zbiru dobiti svih ostalih posmatranih kompanija!).

Građevinarstvo svakako živi svoju drugu mladost u 21. vijeku u Crnoj Gori. Nakon snažnog cjenovnog boom-a kojeg se svi sa sjetom sjećamo (prosječna godišnja cijena kvadratnog metra stana u novogradnji 2008. godine bila je 1.530 EUR), posljednjih 10-ak godina cijene bilježe evidentan pad, sa povećanom ponudom, ali i značajno smanjenom tražnjom, pogotovo onom uvezenom. Ipak, 2017. i 2018. godina su mnogim agentima za trgovinu nekretninama vratile osmjeh na lice – sa rekordno niskih 1.011 eura prosječne cijene kvadrata iz 2016. godine, cijene se blago oporavljaju:

PRIHODI

Veće cijene su jednostavno znak veće tražnje, što je brzo dovelo do rasta prihoda.
Većina posmatranih kompanija je trljala ruke od posla tokom prethodne godine, dok su pojedine maltene “uduplale” svoj nivo poslovanja. Ipak, bilo je i onih koji ili nisu uspjeli da uhvate talas oporavka ili se tek spremaju da uskoče u vodu. Jedna od takvih firmi jeste podgorička Normal Company koja je nedavno srušila hotel City (ex Ljubović) i na čijem mjestu planira izgradnju stambenog kvarta sa čak 22 hiljade kvadrata prostora, SA 240 stanova i 40 poslovnih prostora.

Procentualno najveći rast u prethodnoj godini bilježi kompanija Fidija (95% rast), dok je prilično iznenađujući pad prihoda prijavila Zetagradnja (-73%), koja je pak u 2017. godini bilježila rast prihoda od čak 60%.
Cijevna Komerc, koja je značajno angažovana u procesu izgradnje dionice autoputa Mateševo-Kolašin prethodnih godina bilježi konstantan, izrazit rast prihoda. Ova kompanija je takođe značajno učestvovala u izgradnji stanova u okviru projekta 1000+ stanova.
Visoko povećanje prihoda tokom prethodnih godina bilježi i kompanija Novi Volvox, a projekat koji je kruna njihovog segmetna građevinarstva jeste izgradnja stambenog bloka u Budvi na prostoru od 40 hiljada kvadrata na mjestu “stare pekare“.

RAST DOBITI IPAK NE PRATI RAST PRIHODA

Iako prihodi posmatranih kompanija iz godine u godinu rastu dvocifreno, profiti jesu značajni ali ipak ne prate taj tempo rasta. Dvije do sada najprofitabilnije kompanije u sektoru (Bemax i Zetagradnja), bilježe blagi pad dobiti u 2018. godini u odnosu na 2017. godinu.
Bemax, koji je 2017. godine bio nacionalni rekorder po dobiti sa čak 20 miliona eura, prethodne godine se “morao zadovoljiti” sa zarađenih 13 miliona eura.
Zetagradnja, čiji logo krasi neke od najvećih zgrada u maltene svakom dijelu Glavnog grada, trenutno sprovodi svoj najveći poduhvat – izgradnju kompleksa City Point, na mjestu nekadašnjeg Duvanskog kombinata u Podgorici. Pretpostavljamo da će, kako se bude bližio kraj izgradnje ovog kvarta, tako rasti i prihodi i dobit kompanije, koja je prošlu godinu završila sa “svega” nepunih 6 miliona eura.

Najveći rast dobiti bilježe Fidija i Cijevna komerc, dok je Normal Company jedina godinu završila u crvenom.

Pad dobiti bilježe kompanije Gradnja promet i Trudbenik, dok svoje glavne građevinske poduhvate sprovode u podgoričkom naselju Zabjelo, koje pak mnogi nazivaju novom Budvom, imajući u vidu intenzitet i gustinu gradnje na tom prostoru koji okružuje brdo Ljubović, a koje uz Goricu čini pluća grada.

Posmatranih 9 kompanija su za prethodne 4 godine ostvarile preko 113 miliona eura čiste dobiti, a skoro pola te cifre otpada na Bemax.
Kada se ovo ima u vidu, onda je jasno da priča o krizi u sektoru nekretnina baš i nema prolaz.

Kada je u pitanju sektor građevinarstva, zbog izraženo velikih troškova amortizacije, bitno je sagledati i EBITDA pokazatelj, koji nam daje jasniji prikaz koliko su ove kompanije zaradile novca prije izdvajanja troškova za amortizaciju i depresijaciju. Vidjećemo da cifre idu prilično visoko:

Posmatrajući pokazatelj povrata na kapital, vidimo da je poslovanje kompanija prilično stabilno i da na nivou sektora ovaj pokazatelj iznosi oko 11%, što je prilično dobar odnos uposlenog kapitala.
Najefikasniji angažman kapitala je prethodne godine zabilježila Cijevna komerc, kao i Novi Volvox, dok je Gradnja-promet zabilježila pad:

TROŠKOVI ZARADA 

Ako se građevinci mogu pohvaliti da imaju dosta posla prethodnih godina, radnici u ovim kompanijama i dalje ostvaruju zarade manje od državnog prosjeka.

Ono što predstavlja problem prilikom analize iznosa prosječne zarade po jednom zaposlenom u ovim kompanijama jeste broj zaposlenih koji se angažuju “po potrebi i projektu”, a ne vode se kao stalno zaposleni u kompaniji. Evidentno je da gro radnika na gradilištima čine stranci, pa tako svakog jutra makar u Glavnom gradu možemo vidjeti kolone automobila i autobusa koji dovode radnu snagu iz susjedne Albanije.
Ova praksa onemogućava da reprezentativno uporedimo iznos zarada po kompanijama, makar na osnovu javno dostupnih brojki. Prosječan broj stalno zaposlenih u ovim kompanijama je, po našem slobodnom uvjerenju, za poslove kojima ove kompanije trenutno rukovode, zanemarljiv. S toga i brojke koje reprezentuju prosječnu mjesečnu neto zaradu, treba posmtrati sa velikom rezervom.

Ipak, sljedeća tabela nam može dati jasniju sliku koji dio prihoda odlazi na zarade radnika, tj u kom odnosu se doprinos radnika kalkuliše u prihode.
Vidimo da svega 5-7% ukupnih prihoda pokriva troškove zarada, što, imajući u vidu činjenicu da se industrija građevinarstva i dalje prilično oslanja na fizički rad i vještine majstora, govori da se taj rad i ne cijeni kako bi možda trebalo.

To je i glavni razlog migracija stručnog kadra, za sada uvijek sa istoka na zapad, a koji se evidentno ne smanjuje.

Pored Turaka, Rusa, Ukrajinaca, sa gradilišta nam kažu da su najčešći kupci stanova ipak naši sugrađani, koji kupuju drugi, treći ili čak n-ti stan. Ova praksa se prilično ustalila kao vid očuvanja zarađenog kapitala, a uzrok tome su i nikad niže kamate na štednju u bankama, kao i nerazvijenost alternativnih načina štednje/investiranja u našoj zemlji.