Svjedoci smo izrazitog rasta cijena nekretnina u posljednjih par mjeseci. Uzroke za ovaj rast pojedini vide u ogromnoj inflaciji koja je pokrenula lanac poskupljenja u maltene cijelom svijetu, dok oni malobrojniji smatraju da je trenutni rast cijena stanova u Crnoj Gori realan te uslovljen manjom izgradnjom, uz konstanto visoku tražnju, te trenutno i dodatno pojačanu zahvaljujući većoj kreditnoj sposobnosti (većim zaradama) građana zbog projekta Evropa sad.
Fakat je da je prosječna cijena kvadrata u novogradnji na 10-ogodišnjem rekordu. Nedavno smo na stranicama našeg portala objavili istraživanje kompanije Colliers Crna Gora, koja već osam godina za redom sprovodi istraživanje tržišta stambenih nekretnina, odnosno stanova sa fokusom na novogradnju u tržišno aktivnim zonama na nivou čitave Crne Gore. Zaključak istraživanja je da su cijene ove vrste nekretnina u 2021. godini zabilježile rast, da primorska i centralna regija i tokom ovog istraživanja bilježe najveći volumen gradnje, kao i da cijene kvadrata u Crnoj Gori u objektima novogradnje zavise prvenstveno od regije same lokacije i mikrolokacije , kvaliteta gradnje, i stepena opremljenosti.
Ako posmtramo zvanične podatke koje objavljuje Uprava za statistiku, vidimo da je prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u 2021. godini iznosila 1.194 eura, od čega je prosječna tržišna cijena bila 1.216 eura, dok je prosječna cijena u solidarnoj stambenoj izgradnji iznosila svega 578 eura. Pojašnjenja radi, solidarna stambena izgradnja obuhvata prodaju stanova pod povoljnijim uslovima, čija izgradnja se radi za potrebe državnih institucija,, tj. zaposlenih u tim institucijama u svim opštinama Crne Gore.
Prošlogodišnji prosjek u Podgorici je iznosio 1.211 eura, u primorskom regionu 1.359 eura, u središnjem regionu 624 eura, dok je u sjevernom regionu prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji iznosila 1.060 eura. Naša je pretpostavka da ovako visoku cijenu kvadrata na sjeveru definiše prije svega Kolašin gdje se bilježi izrazita građevinska aktivnost uz prodaju po visokim cijenama, a koja je uslovljena projektom dodjele crnogorskog državljanstva uz određeni nivo investicije u kupovinu stanova i kondo apartmana.
U grafiku u nastavku su predstavljene prosječne cijene novogradnje po godinama, u skladu sa dostupnim podacima Uprave za statistiku.
Da su u pravu oni koji trenutni rast cijena opravdavaju manjom ponudom, govore i informacije o broju izdatih dozvola i prijava radova novogradnje, kao i detalji o predviđenoj površini i broju stanova za izgradnju. Ovi podaci pokazuju da, uprkos većim cijenama, investitori se ipak ne upuštaju u nove projekte intenzitetom kakav je bio u godinama za nama. Naime, broj stanova predviđenih za izgradnju tokom prošle godine je pao za čak 50 odsto u odnosu na godinu ranije, te je iznosio svega 649 jedinica. Prije 5 godina, građevinske kompanije su godišnje gradile između 3 i 4 hiljade novih stanova za tržište.
Ista situacija je i sa ostalim podacima – predviđena površina za izgradnju se godinama smanjuje i trenutno se nalazi na rekordno niskom nivou, a identičan trend prati i broj prijavljenih građevinskih radova.
U tabeli u nastavku smo sublimirali ove podatke po godinama, u skladu sa dostupnim informacijama sa veb portala Monstata.
Ako na ovako osiromašenu situaciju na strani ponude novih stanova dodamo inflaciju i zbrku sa isporukama građevinskih materijala koje je prouzrokovala pandemija Covid19, lako se zaključuje da je trenutni rast cijena kvadrata u potpunosti opravdan. Da li će visok nivo cijena i potrajati, to je drugo pitanje i odgovor na njega bi valjalo da nam daju oni koji najbolje poznaju ovu industriju.
Ovdje se možemo vratiti svježe izrečenoj izjavi Blagote Radovića, jednog od vodećih graditelja u Crnoj Gori posljednjih decenija, vlasnika Zetagradnje, koji je prije par dana izjavio da je trenutna “besomučna kupovina stanova u Crnoj Gori u stvari stampedo, te da će se tržište stabilizovati, mora se stabilizovati, jer više nemamo prostora za podizanje krajnjih cijena, zbog toga što ćemo izgubiti kupce”.
A kako je tokom prethodne godine građevinska industrija u Crnoj Gori finansijski i poslovala, potrudili smo se da sagledamo u nastavku.
Za potrebe ovog našeg pregleda izabrali smo one kompanije koje se bave građevinarstvom, bilo kao direktni izvođači građevinskih i ostalih radova, bilo kao prodavci građevinskog materijala, ali uz uslov da se ne nalaze na spisku blokiranih kompanija te da su prethodne godine ostvarili ukupne prihode veće od 10 miliona eura. Takvih kompanija po našem popisu je 12, a dobar dio njih nema jasno izdiferenciranu djelatnost, već se pojedine bave kombinacijom djelatnosti, od proizvodnje sirovina, obrade sirovina, prodajom materijala, projektovanjem radova, izvođenjem radova, pa sve do izgradnje stanova. Upoređujući podatke na godišnjem nivou, ukupni prihodi ovih 12 kompanija su tokom 2021. godine u odnosu na 2020. bili niži za 1,5 odsto, ali i dalje na nivou od preko 432 miliona eura.
Radi lakšeg uvida pojedine kompanije koje se bave prodajom građevinskog materijala smo izdvojili drugačijom bojom (Kips, Novi Volvox, Cerovo i Drvomont).
Već godinama rekordersku palicu drži preduzeće Bemax, kao kompanija koja pored brojnih poslovnih aktivnosti izgradnje velikih turističkih rizorta širom obale, posljednjih godina aktivno učestvuje u izgradnji dionice autoputa Podgorica-Mateševo, kao glavni podizvođač. Prihodi Bemaxa su zabilježili godišnji rast od 6 odsto te su godinu završili na nivou od 141 milion eura.
Kompanija Zetagradnja je prihodovala oko 3 miliona eura manje tokom prethodne u odnosu na godinu ranije, sa ukupno registrovanih 37,45 miliona eura. Ova kompanija, sudeći po najavama iz medija je dio svog poslovnog fokusa preselila na Sloveniju, gdje trenutno gradi dva nebodera koja će biti visoka 85 metara i imati 220 stanova, a pod okriljem kompanije Spektra Invest koja je u vlasništvu slovenačkog biznismena crnogorskog porijekla Izeta Rastodera. Na trećem mjestu građevinara je kompanija Eurozox, koja već godinama bilježi stabilne prihode na nivou od oko 25 miliona eura, a kao referencu mogu istaći veći broj zgrada širom Crne Gore. Slijedi nikšićka kompanija Ramel, koja se prevashodno bavi projektovanjem, izvođenjem i nadzorom elektroinstalacija, a 2021. godine je prihodovala 20 miliona eura, tj nekih 6 miliona eura manje nego godinu ranije. Sljedeću poziciju na listi prihoda sa ukupno prihodovanih preko 18 miliona eura pokriva barska kompanija Euromix beton, koja se pored građevinarstva bavi i proizvodnjom, obradom i prodajom kamena, asfalta, betona. Kompanija Čelebić je prethodne godine ostvarila prihode na nivod od 15 miliona eura , što je jedva polovina od prihoda ostvarenih 2019. godine. I ova kompanija se prethodnih godina na svojim veb stranicama hvalila internacionalizacijom biznisa u Ljubljani, gdje planira izgradnju stambeno-poslovnog objekta na atraktivnoj lokaciji u samom centru glavnog grada Slovenije. Listu kompanija iz sekotra građevinarstva sa prihodima većim od 10 miliona zatvaraju nikšićka Mehanizacija i programat (11,6 miliona eura) i podgorička Fidija (10,6 miliona eura prihoda).
Kada su u pitanju glavni prodavci materijala, prihodi KIPS-a su zabilježili godišnji pad od 9,8 odsto sa ukupno registrovanih 66,8 miliona eura, dok je Novi Volvox 2021. godinu završio sa 52,3 miliona eura, maltene na istom nivou kao godinu ranije. Kompanija Cerovo bilježi identičan nivo prihoda posljednje tri godine – na nivou od oko 19 miliona eura, dok je Drvomont u ovoj kategoriji ostvario prihod od skoro 14 miliona godišnjih prihoda.
U tabeli u nastavku smo predstavili prihode svih kompanija za posljednjih 5 godina.
Ako pak pogledamo rezultate poslovanja navedenih kompanija, i u ovoj kategoriji lidersku poziciju drži Bemax sa 14 miliona čiste godišnje dobiti ostvarene tokom 2021.godine, tj sa preko 87 miliona eura neto zarade tokom prethodnih 5 godina. Zetagradnja je tokom prethodne godine, uprkos manjim prihodima, uspjela da ostvari veću neto dobit te godinu završila sa preko 9,5 miliona čiste zarade. Dobit veću od 9 miliona ostvario je i KIPS, dok je Euromix beton ostvario maltene duplo veću dobit nego li godinu ranije (3,6 miliona eura).
Skoro 2 miliona eura dobiti zabilježio je i Novi Volvox, dok su ostale kompanije zabilježile neto zaradu na nivou od oko 1 milion eura ili manje, a detaljan prikaz njihovih zarada tokom prethodnih 5 godina je predstavljen u nastavku.
Kao i uvijek, potrudili smo se da sve podatke dostupne u finansijskim izvještajima kompanija koji se nealaze na poreskom portal Uprave prihoda i carine, svedemo i predstavimo po pojedinačnom zaposlenom u kompaniji, pogotovu imajući u vidu da je građevinarstvo posao koji prije svega zavisi od ruku umješnih i vrijednih ljudi.
Po podacima sa portala Monstata, prosječna neto zarada u decembru mjesecu prethodne godine u sektoru građevinarstva je iznosila 491 euro, dok je isti prosjek izračunat na nivou ovih 12 kompanija iznosio 544 eura. Najveću neto prosječnu mjesečnu zaradu u iznosu od 879 eura primali su u prosjeku zaposleni kompanije Bemax, njih 179, dok su najmanju neto platu primali zaposleni u kompaniji Drvomont – svega 353 eura.
Najveći poslodavac je kompanija KIPS u kojoj je u toku 2021. godine bilo u prosjeku angažovano 423 radnika/ce, koji su primali prosječnu mjesečnu neto zaradu od 419 eura.
Najveći prihod po zaposlenom ostvarivali su radnici kompanije Novi Volvox, njih 116, koji su prosječno mjesečno bili plaćeni 646 eura.
Najefikaniji su bili radnici Zetagradnje, koji su ostvarili najveću neto dobit na 74 prosječno stalno zaposlena radnika koji su primali prosječnu mjesečnu zaradu na nivou od 662 eura.
Napomene radi, prosječne mjesečne neto zarade smo računali kao i kod ranijih analiza, na način što su Troškovi zarada i naknada zarada (bruto) iz Statističkih aneksa finansijskih izvještaja kompanija podijeljeni sa prosječnim brojem zaposlenih, a onda i sa koeficijentom za izračun neto zarade 1,4925373, te na kraju sa 12 mjeseci.
Svi ovi podaci predstavljeni su u tabeli u nastavku za svih 12 analiziranih kompanija.
Građevinarstvo je pored turizma, uvijek bila žila kucavica crnogorske ekonomije, koliko god svima nama često smetalo previše betona. Ipak, duboko smo uvjereni da dijelimo mišljenje velikog procenta naših čitalaca da su ove kompanije koje su za prethdonih 5 godina uspjele da ostvare 220 miliona eura čiste neto dobiti! mogle i trebale mnogo više da urade da taj beton učine prijatnijim za život, da ga ozelene, te da za svaki izgrađen stan posade makar drvo, za svaki izgrađenu zgradu naprave igralište ili sportski teren, a za svaki stambeni kompleks makar po školsku učionicu. Neka ovo bude još jedan apel da ne izgubimo narednih 5 godina, a ako bude drugačije, svim građevinarima obećavamo gratis mjesečnu reklamu na našem portalu.
