Punomoćnik Ministarstva ekonosmkog razvoja advokat Milovan Milošević uputio je dopis kompaniji Adriatic propertis, zakupcu Svetog Stefana u kome se između ostalog navodi da Vlada nije prouzrokovala štetu Adriatic propertiesu.

Dopis upućen Adriatc propertisu prenosimo u cjelosti:
1. Hotel AMAN Sveti Stefan nije otvoren tokom 2021. godine dok Hotel je Miločer bio otvoren nepunih pola godine preciznije do dana 25.05.2021. godine čime kršite odredbu člana 12.1 Ugovora o zakupu zaključenog između HTP Budvanska Rivijera AD, Adriatic Properties DOO, Aidway Investment Limited, Ministarstva turizma i Amanresorts Management BV (Dalje: Ugovor o zakupu) odnosno odredbu člana 1.9 Aneksa br. 1 Ugovora o zakupu, a koja glasi: „Zakupac će držati Imovinu otvorenu za poslovanje najmanje 8 kalendarskih mjeseci godišnje, pod uslovom da Zakupac ima pravo da zatvori bilo koji Kapacitet ukoliko je razumno neophodno da se izvrše popravke, zamjena ili veće kapitalne investicije na takvom Kapacitetu da bi se on održavao na nivou Standarda Amana i standarda koji se zahtijevaju po ovom Ugovoru.“

Nesporno je da se dana 30.03.2021. godine desio incident u kojem je porušen dio ograde koji onemogućava pristup šetalištu uz „Kraljičinu plažu“, kojem incidentu nije prisustvovao niti jedan predstavnik Vlade Crne Gore, niti je bilo ko iz Vlade Crne Gore pozvao mještane na navedeno ponašanje, niti takvo ponašanje ohrabrio ili na bilo koji način podstakao.

Dana 17.05.2021. godine, dakle nakon proteka skoro dva mjeseca od navedenog incidenta, uputili ste kompanijama AD “Sveti Stefan Hoteli, HTP “Miločer” i Ministarstvu ekonomskog razvoja obavještenje o višoj sili, i ukazali na okolnosti više sile koje su dovele do toga da nećete biti u mogućnosti da ispuštuje svoje ugovorne obaveze koje se odnose na funkcionisanje hotela. Pod višom silom, u smislu Ugovora o dugoročnom zakupu, podveli ste proteste mještana koji su neovlašćeno pristupili i uništavali imovinu kompanije Adriatic Properties, kao i činjenicu da Vlada Crne Gore nije dostavila AMAN-u tražene garancije da mogu nesmetano da sprovode svoje operacije, da će im se omogućiti eksluzivno pravo korišćenja Kraljičine plaže i šetališta između Kraljičine plaže i AMAN spa centrask.p. 1931/4 KO Sveti Stefan i 1931/5 KO Sveti Stefan), kao i prilaznog mosta prema hotelu AMAN Sveti Stefan (k.p. 1881 KO Sveti Stefan).

Shodno odredbi odjeljka – stav 27 tačka 1. Ugovora o zakupu, koji glasi: ,, da bi se moglo pozvati na ovu odredbu Zakupac mora obavijestiti Zakupodavca u roku od 10 dana nakon što slučaj Više sile utiče na njegovo poslovanje” bili ste obavezni u predviđenom roku obavijestite Vladu Crne Gore o događaju više sile, što niste blagovremeno učinili.

Ugovorom o zakupu je u članovima 1.48.1 i 1.48.2 predviđeno je da Imovina, u smislu predmeta zakupa, obuhvata “zemljište, kako je posebno opisano u Dodatku 1…” i “objekte poznate na datum ovog ugovora kao Hotel Sveti Stefan i Hotel Miločer i sve druge objekte trenutno instalirane na zemljištu opisanom u Dodatku 1″. U Dodatku 1 je precizirano da se radi o parcelama upisanim u Listovima nepokretnosti 61, 346, 529, 539,583, 742, 750, 801, 803, 804, 806 i 810 sve KO Sveti Stefan, što znači da Ugovor o zakupu ne obuhvata niti šetalište između Kraljičine plaže i AMAN spa centra, niti prilazni most prema hotelu AMAN Sveti Stefan. Navedene parcele nisu ni mogle biti predmet zakupa, a sve i da jesu nisu mogle biti u režimu privatne upotrebe jer su u naravi javniž putevi. Prateći pravni aksiom da protekom vremena nepravo ne može preći u pravo, višegodišnja uzurpacija navedenih parcela govori samo u prilog kontinuiranog kršenja ugovornih odredaba i zakona Crne Gore sa strane „Adriatic Properties“ kao Zakupca.

Da je navedeno nesporno bilo poznato „Adriatic Properties-u” govori i činjenica da je u Aprilu 2020. godine, u jeku pandemije COVID 19, predat zahtjev za prenamjenu javnog puta u šetališta za parcele 1931/4 KO Sveti Stefan, koja prolazi iznad Kraljičine plaže, i parcele 1931/5 KO Sveti Stefan, koja prolazi iznad plaže Miločer. Navedenu inicijativu ste napravili znajući da te parcele nisu predmet ugovora, te da ne mogu biti ni predmet zakupa Morskog dobra, tako da je tek nakon izvršene prenamjene, bez saglasnosti i obavještenja vlasniku, zaključen ugovor o zakupu sa JP za upravljanje Morskim dobrom. Naravno, prilazni most prema hotelu AMAN Sveti Stefan nije mogao biti predmet zakupa čak ni prema Morskom dobru, jer njegova prenamjena nije moguća.

Shodno navedenom, zahtijevanje garancija i uslovljavanje otvaranja hotela takvim garancijama, lišeno je i pravnog i logičkog smisla, a Vlada Crne Gore svakako nije mogla dati pisane garancije koje se odnose na površine koje nisu predmet zakupa vi koje po svojoj naravi predstavljaju javne površine.

No, Vlada Crne Gore i Ministarstvo Ekonomskog razvoja su, i pored utvrđenog očiglednog protivzakonitog postupanja, preduzeli niz koraka kako bi se izašlo u susret zahtjevima „Adriatic Properties“ i AMAN-a i prevazišli problemi vezani za korišćenje šetališta uz „Kraljičinu plažu“ i javnog puta koji spaja ostrvo Sveti Stefan sa obalom.

U okviru svoje radne posjete opštini Budva, Ministar ekonomskog razvoja Jakov Milatović se dana 16.04.2021. godine sastao sa predstavnicima kompanije Adriatic Properties, a na kom sastanku je prisustvovao i predstavnik JP Morsko Dobro. Na sastanku je diskutovano o problemima iz prethodnog perioda, a sastanak je zakjučen čvrstim opredjeljenjem svih zainteresovanih strana da kroz dijalog dođu do zajedničkog rješenja.

U svom pismu od 11.05.2021. godine, Ministar ekonomskog razvoja istakao je da želi da kroz dijalog riješi sva tekuća pitanja u vezi problematike oko hotela AMAN Sveti Stefan, ali i naglasio da će Ministarstvo ekonomskog razvoja insistirati na striktom poštovanju ugovora i pozitivnih propisa. Istom prilikom, Ministar je pozvao predstavnike AMAN-a da na zajedničkom sastanku diskutuju o tekućim problemima i pokušaju pronaći rješenja.

Nakon što je dana 01.06.2021. godine AMAN uputio Ministarstvu ekonomskog razvoja dopis u kom je potvrdio i dodatno obrazložio razloge zbog kojih nisu u mogućnosti da otvore hotel u tekućoj sezoni, i ukazao da AMAN i Vlada Crne Gore baštinuju isti vrijednosni model kada je u pitanju vizija o poslovanju na lokaciji Svetog Stefana, Ministarstvo ekonomskog razvoja je zakazalo sastanak za 09.06.2021. godine, na kom su pozvati predstavnici AMAN-a, kompanije Adriatic Properties, Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma, Morskog Dobra, opštine Budva i mještana Svetog Stefana, kom sastanku nisu prisustvovali AMAN i Adriatic Properties. Tom prilikom, predstavnici mještana Svetog Stefana su istakli da su uvjereni da Adriatic Properties nema smetnji da obavlja svoju djelatnost i da će se članovi MZ “Sveti Stefan” založiti i učiniti sve napore da ne dođe do ugrožavanja poslovanja na način što ni do ove godine nije bilo takvog ugrožavanja, uz ukazivanje na razloge njihove frustracije uzrokovane saznanjem za višegodišnje kršenje zakona i Ugovora o zakupu.

Dana 11.06.2021. godine Ministarstvo ekonomskog razvoja uputilo je dopis kompanijama AMAN i Adriatic Properties u kom je Ministar iskazao zahvalnost zbog održavanja sastanka 24.05.2021. godine, i informisao ih o zaključcima sa sastanka od 09.06.2021. godine kom su prisustvali predstavnici Ministarstva ekologije, prostornog planiranja i urbanizma, Morskog Dobra, opštine Budva i mještana Svetog Stefana. Tom prilikom je iskazano da su sve strane, a naročito mještani Svetog Stefana, ukazali da su protesti iz marta 2021. godine predstavljali izolovani incident, te da su spremni da ulože najveće napore kako bi obezbijedili da hotel Aman Sveti Stefan može nesmetano da nastavi sa radom. Ministar je ovo ocijenio kao gest dobre volje i spremnosti da se svi problemi riješe.

Osim toga, Ministarstvo je istaklo da je spremno da pravno zaštiti AMAN i Zakupca od svih zahtjeva trećih strana, u vezi sa imovinom u Svetom Stefanu i Miločeru, koja je predmet zakupa. U vezi sa okolnostima više sile na koje se pozvao Zakupac, Ministar je reprezentovao prema Zakupcu i AMAN-u stav da u očima Ministarstva postoji dovoljno garantnih faktora koji bi pružili sigurnost gostima hotela i osoblju AMAN-a, pa da očekuje da će hotel biti otvoren za goste čim je prije moguće.

Dakle, jasno je da su sve radnje Vlade Crne Gore, Ministarstva ekonomskog razvoja i mjesne zajednice bile usmjerene ka pronalaženju rješenja za istaknute zahtjeve. Sa tim u vezi, nije bilo niti jednog indikatora koji je mogao ukazivati na mogućnost ponavljanja incidenta od 30.03., a svakako da dejstva više sile od tog datuma nije bilo do mjere da nije zabilježeno čak ni mirno okuplanje radi protesta zbog uzurpacije navedenih javnih površina, pa čak ni bilo kakvog drugog mirnog okupljanja povodom poslovanja hotela AMAN Sveti Stefan.

Otkazivanjem ugovora o radu zaposlenima, propuštanjem da se angažuje dodatna radna snaga za tekuću sezonu, iskazana je jasna namjera da se ne pristupi otvaranju hotela, čime je trajanje „više sile“ prejudicirano u odnosu na čitavu sezonu, što je pravno i logički nemoguće, pa je jasno da se radi o izgovoru radi pokušaja izbjegavanja odgovornosti.

Sa iznijetih razloga, smatramo da je odredba člana 1.9 Aneksa br. 1 Ugovora o zakupu prekršena krivicom Zakupca.

2. Adriatic Properties je suprotno odredbama Ugovora o zakupu vršio građevinske intervencije i izvodio građevinske radove na predmetu zakupa;

U prostoru ispred ostrva Sveti Stefan postoje objekti koje ste nelegalno sagradili i koji su iz tih razloga obuhvaćeni postupkom legalizacije, osim heliodroma sa pristupnim putem koji se nalazi na potezu izmedju Hotela Miločer i Hotela Sveti Stefan (za koji smo u saznanju da je takođe izgrađen 2018. godine).

Ostrvo Sveti Stefan je Rješenjem od 19.10.2017. godine steklo status nepokretnog kulturnog dobra od nacionalnog značaja. Takav status je ostrvo imalo i prije ovog datuma kroz razne pravne akte.

Ipak, suprotno ugovornim odredbama, suprotno odredbama zakona koja štite kulturna dobra, suprotno odredbama zakona koji regulišu gradnju objekta, suprotno odredbama zakona koji regulišu upravljanje i korišćenje morskog dobra, pristupili ste izvođenju građevinskih radova čak i na ostrvu, uključujući terasu na litici iznad mora, iza Crkve Svetog arhiđakona Stefana, kao i privremeni objekat (pergola) na glavnoj terasi iznad crkve Aleksandra Nevskog.

Navedenim radnjama ne samo da su prekršene odredbe Ugovora o zakupu, već potencijalno nose obilježja i zakonom kažnjivih radnji.

3. Neizvršavanje ugovornih obaveza;

Odredbama člana 7 Ugovora o zakupu preuzeli ste obavezu da Imovinu koja je predmet Ugovora održavate u stanju koje odgovara najvećim opštim i hotelskim standardima odnosno kako je to određeno odredbom člana 7.1.1 standardima koji će u svakom trenutku biti u skladu sa Dozvoljenom upotrebom i Standardima Amana, a koji su bliže definisani odredbom člana 1.7 predmetnog ugovora kao standardi najkvalitetnijih kapaciteta. Zamjenom teza u odeđenim dopisima pokušavate da spočitate Vladi Crne Gore da je ugrozila Imovinu jer se na određenim lokacijama vršila nedozvoljena prodaja hrane, devastacija imovine, da je bilo prisustva otvorenog plamena i sl., pri tom ne dajući pravno i logički utemeljena objašnjenja na koji način Vlada Crne Gore ima bilo kakvu odgovornost za navedena dešavanja.

Vlada Crne Gore je vama kao zakupcu povjerila upravljanje Imovinom i vaša je obaveza da se o njoj starate i istu obezbijedite. Ukoliko su postojali razlozi za intervencije nadležnih inspekcijskih organa, Policije ili Komunalne policije, vaša obaveza je bila da sporne radnje prijavite.

Propuštanjem preduzimanja radnji usmjerenih na zaštitu imovine ste prekršili preuzete ugovorne obaveze. Ministarstvo ekonomskog razvoja ne prihvata navode kojima se pokušava prebaciti odgovornost na navodna nepostupanja Vlade Crne Gore, jer je obaveza tog društva da se stara o zaštiti imovine, pri čemu ste disponirali pravom da, ukoliko je za tim postojala potreba, sve nezakonitosti, uzurpacije pojedinaca i slično, prijavite nadležnim službama, što je ujedno bila i vaša obaveza.

4. Ugovorena cijena zakupa;

Odredbom člana 1.22 Ugovora o zakupu definisana je Zagarantovana renta i ugovorena u iznosu od 1.600.000€, koja odredba je izmijenjena odredbom člana 1.4 Aneksa i Zagarantovana renta ugovorena u iznosu od 1.120.000€.

Odredbom člana 6.2 ugovoreno je da je zakupnina po Ugovoru o zakupu neto prema Zakupcu, pri čemu je isključena obaveza Zakupodavca za plaćanje troškova poslovanja, održavanja i kapitalnih poboljšanja. Isti član određuje da operativne troškove snosi Zakupodavac, i definiše šta operativni trošak obuhvata, a između ostalog da u operativni trošak ulaze i troškovi poslovanja. Odredbom člana 25.2 određeno je da je obaveza Zakupodavca da plaća PDV na Preliminarnu rentu, Zagarantovanu rentu i Obrtnu rentu.

Imajući u vidu daodredba člana 25.2 prati zakonsko rješenje prema kojem „Sveti Stefan Hoteli“ AD kao zakupodavac ima obavezu plaćanja poreza na dodatu vrijednost na neto iznos zakupnine, koji je ugovoren na 1.120.000€ u odnosu na hotel Sveti Stefan, to iznos za fakturisanje čini ugovoreni neto iznos zakupnine, uvećan za iznos PDV.

Nadalje, u Dodatku 6 Ugovora o zakupu definisana je Obrtna renta kao iznos Procenta obrta za koji je premašena Zagarantovana renta. Procent obrta čini 10 odsto Prihoda od obrta.

Dakle, za obračun Obrtne rente nužno je prije svega utvrditi Prihode od obrta koji su definisani u odjeljku 3 „Izračunavanje obrta i prihoda od obrta“ Dodatka 6 Ugovora o zakupu. Odredbom člana 3.2 Dodatka 6 određeno je da se od Prihoda od obrta mogu odbijati isključivo Dozvoljeni odbici, koji su definisani odredbom člana 1.4, dok je odredbom člana 1.6 Dodatka 6 definisano je šta ulazi u Obrt, a to su svi iznosi novca i novčanih vrijednosti koje primi Zakupac ili Partner u bruto iznosima.

Shodno navedenim definicijama, jasno je da je volja ugovornih strana bila da u Prihod od obrta uvrste sve prihode koji nijesu definisani kao Dozvoljeni odbici, pa samim tim i prihode i od onih usluga koje se ne odnose na isključivu upotrebu zakupljenih nepokretnosti, što je jasno izraženo u odredbi člana 1.5, tačka (i), koja u Obrt uključuje i sve iznose za usluge pružene od strane Zakupca od kapaciteta na imovini, ali koje se obavljaju van mjesta imovine (na primjer, vanjske ugostiteljske usluge). Ovakva namjera ugovornih strana se dalje potvrđuje u odredbi člana 3.3 Dodatka 6 kojom je određeno da Obrt obuhvata obrt svakog Kapaciteta, bez obzira da li njime posluje Zakupac ili Aman ili treća strana, sa izuzecima jasno definisanim istom odredbom.

Prema saznanjima koje posjedujemo, Adriatic Properties nije vršio obračun ugovorene rente na gore navedeni način, čime su takođe kršene odredbe Ugovora o zakupu.

5. Donošenjem Odluke o utvrđivanju javnog interesa za eksproprijaciju katastarske parcele 986 KO Sveti Stefan nije mogla nastupiti šteta po Adriatic properties niti postoje smetnje za redovno poslovanje;

Nesporno je da je Skupština Opštine Budva usvojila predlog za utvrđivanje javnog interesa za eksproprijaciju katastarske parcele 986 KO Sveti Stefan, površine 2536m2, upisana u Listu nepokretnosti 1250 KO Sveti Stefan, a Odluka o utvrđivanju javnog interesa je objavljena u Službenom listu Crne Gore – Opštinski propisi broj 10-040/20-10671/1 dana 15.12.2020. godine.

I prije objavljivanja navedene Odluke – dana 10.12.2020. godine kompanija AD „Sveti Stefan Hoteli“, kojim upravlja Vlada kao većinski vlasnik i koji je vlasnik zakupljenih nepokretnosti i naplaćuje zakupninu od predlagača, uputila je kompaniji Adriatic Properties doo Budva obavještenje u kom Vas je upoznala sa namjerom opštine Budva da se na agendi sjednice Skupštine Opštine Budva koja je bila zakazana 11.12.2020. godine, nalazi predlog za glasanje o utvrđivanju javnog interesa za eksproprijaciju predmetne katastarske parcele.

Kako ni Vlada Crne Gore, ni AD „Sveti Stefan Hoteli“ ne mogu uticati na postupak donošenja odluka jedinica lokalne uprave, AD „Sveti Stefan Hoteli“ je u skladu sa zakonom podnio tužbu radi poništaja te Odluke cijeneći da je ista nezakonita je zasnovana na pravnom aktu, DUP “Pržno-Kamenovo I” za dio “Pržno. Podličak” koji je stavljen van snage planom višeg reda, Prostornim planom posebne namjene za obalno područje Crne Gore (SI.CG. broj 56/18). U Prostornom planu posebne namjene za obalno područje Crne Gore (SI.CG. broj 56/18) predmetna katastarska parcela nalazi se u obuhvatu usvojenog urbanističko-arhitektonskog konkursnog rješenja hotelskog rizorta – Miločer opština Budva – (“Službeni list Crne Gore”, br. 077/15 od 30. 12. 2015, 074/16 od 01. 12. 2016). U tužbi je istaknuto i to da je Odluka donesena suprotno ranije utvrđenom javnom interesu, budući da je predmetna imovina data u zakup na osnovu ugovora o dugoročnom zakupu 04/1 311 od 31.07.2007. godine, koji je zaključila Vlada Crne Gore, a na koji je Skupština Crne Gore dala sagasnost.

Ovdje je veoma važno ukazati da predlagač nije trpio, niti može da trpi, bilo kakve posljedice povodom donošenja navedene Odluke, jer je istom Opština Budva samo utvrdila javni interes, a istu osporio AD „Sveti Stefan Hoteli“. Eventualna posljedica po predlagača nastupila bi tek nakon donošenja rješenja o ekproprijaciji, do čega ne može doći usled pravnih radnji koje su preuzete od strane AD „Sveti Stefan Hoteli“, kojim većinski upravlja Vlada Crne Gore.

Do takve negativne posljedice ne može doći sa razloga što je Vlada Crne Gore, ranije preduzetim radnjma izdejstvovala promjenu namjene urbanističkih parcela zahvaćenih katastarskom parcelom 986 KO Sveti Stefan, kroz PPNOP i usvajanje urbanističko-arhitektonskog konkursnog rješenja hotelskog rizorta – Miločer opština Budva.

U svijetlu svih navedenih činjenica, želimo da Vam ukažemo da insistiranje na primjeni ugovornih odredaba i primjeni zakona i drugih pozitivnih propisa od strane bilo kojeg subjekta ne može biti predstavljeno kao progon ili opstrukcija. Takvu zamjenu teza, kao i pokušaje predstavljanja bilo kakve vrste političkog progona Ministarstvo ekonomskog razvoja kategorički odbacuje.

I pored nepobitnih dokaza o nedozvoljenoj gradnji, višegodišnjoj uzurpaciji javnih površina, paušalnog pozivanja na višu silu, neodgovornog ophođenja prema ugovornim obavezama, Ministarstvo ekonomskog razvoja i Vlada Crne Gore su ulagali i ulažu velike napore da kroz dijalog svih zainteresovanih strana nađu zakonito rješenje i model za uspješan nastavak poslovanja.

Na takve napore odgovoreno je isključivo ultimatumom da se daju garancije za nesmetano privatno korišćenje površina koje su zakonom definisane kao javne površine i koje su godinama bile u vašem protivzakonitom privatnom posjedu, zamjenom teza i pokušajem kreiranja privida političkog progona, da bi sve kulminiralo podnošenjem predloga za određivanje privremene mjere kojom se od nadležnog suda zahtijeva da naloži Vladi Crne Gore da se uzdrži od daljeg pričinjavanja štete zakupcu.

Kako Vlada Crne Gore niti jednom svojom radnjom nije mogla uzrokovati štetu po to društvo, već naprotiv, i pored toga što kontinuirano trpi štetu pokazuje najveći stepen tolerancije i otvorenosti za dijalog, predlažemo da ubuduće napore usmjerite na ispravljanje ukazanih propusta, koliko je to moguće, i davanje konstruktivnih predloga za pronalaženje obostrano prihvatljivih rješenja, uz obavezno poštovanje zakona Crne Gore.