Nekretnine su još uvijek glavna imovinska klasa kod hrvatskih investitora, a to potvrđuje i podatak da je Hrvatska u samom vrhu Evropske unije po stopi vlasništva nekretnina uz Rumuniju, Mađarsku i Slovačku.

Stanovi, kuće i zemljišta i dalje su prva opcija ulaganja kod većine domaćih ulagača, a ulaganja u takvu realnu imovinu posebno su popularna za vrijeme visoke inflacije koja umanjuje vrijednost novca.

Recesija i pad cijena

No, povećana potražnja neminovno dovodi i do povećanja cijene. Tržište nekretnina u Hrvatskoj tako je doživjelo veliki rast zadnjih godina, a cijene kvadrata su se u pojedinim mjestima udvostručile u vrlo kratkom periodu.

Iako je to s jedne strane dobra vijest za sve one koji su uložili prije porasta cijene, stvorila se opravdana bojazan pojave nekretninskog balona čija bi eksplozija negativno uticala na ekonomiju, ali i na vrijednost imovine svakog pojedinog investitora.

Osim već spomenutog balona, dodatnu zabrinutost za ulagače u nekretnine stvara i sve izglednije uvođenje novog poreza na nekretnine. Iako su vladajući naveli kako ne planiraju uvoditi taj porez u tekućem mandatu, nagovijestili su kako će vjerovatno u sljedećem biti uveden, po uzoru na mnoge druge članice Evropske unije. Visina i obim novog poreza još nisu poznati, ali sigurno će njime najpogođeniji biti ulagači koji u svom posjedu imaju više od jedne nekretnine, što će smanjiti isplativost njihovog ulaganja.

Ako ova dva faktora nisu dovoljna da podstaknu ulagače u nekretnine na razmišljanje o diversifikaciji svoje imovine, onda će pojava nove recesije svakako uticati na njihove stavove.

Eurozona je već službeno ušla u recesiju, a usporavanje ekonomske aktivnosti nazire se i u ostatku svijeta. Sve što se događa u svijetu, a posebno u bližem okruženju, neminovno se u kratkom roku preslika i u Hrvatskoj. S obzirom na to da su cijene nekretnina u Njemačkoj već krenule naniže, za očekivati je sličan scenario.

Upravo je Njemačka dobar indikator toga što se može očekivati i u ostatku Evrope u narednom periodu. Njemački BDP u padu je već dva kvartala za redom, što je pokazatelj recesije, a cijene nekretnina u prvom su kvartalu ove godine pale za čak 6,8%, što je najveći pad još od 2000. godine.

Zbog svega navedenog, rastući broj ulagača u nekretnine koristi trenutno visoke cijene za vađenje kapitala iz tog oblika imovine te prebacivanje u neke druge ulagačke instrumente. Međutim, već spomenuti dolazak recesije neće negativno pogoditi samo tržište nekretnina, već vjerovatno i mnoga druga tržišta poput dionica i kriptovaluta.

Dionice imaju tendenciju pada u razdobljima recesije jer usporavanje privredne aktivnosti dovodi do pada profitabilnosti kompanija, dok cijene nekretnina padaju zbog male potražnje uzrokovane rastom neizvjesnosti i padom kupovne moći građana. U takvom okruženju, ulaganje može biti poprilično rizično, a držanje kapitala u obliku novca i dalje ostaje neisplativo zbog visoke inflacije.

Diversifikacija i tajming

Zato ne čudi da se u Hrvatskoj trenutno bilježi rast potražnje za investicijskim zlatom, što je trend i u zapadnim zemljama. Investicijsko zlato u fizičkom obliku poluga i zlatnika smatra se tradicionalnom zaštitom kapitala od recesije i inflacije, a takvoj reputaciji ide u prilog i činjenica da su u proteklim recesijama oni koji su u svom posjedu imali zlato prošli bolje od onih koji su se oslanjali samo na nekretnine, dionice i štednju. Na primjer, cijena zlata za vrijeme Velike recesije porasla je za oko 200 odsto u svega nekoliko godina, a značajno je porasla i u covid krizi.

Visoka inflacija kojoj svjedočimo već neko vrijeme imala je jednu pozitivnu posljedicu – podizanje svijesti o neisplativosti bankovne štednje. Zbog niskih kamatnih stopa, držanje novca u banci garancija je gubitka njegove vrijednosti, zbog čega je ulaganje jedina opcija za one koji žele vrijednost zadržati ili je čak povećati. Kod ulaganja je bitna diversifikacija, ali i tajming.

Razdoblje prije recesije uvijek je posebno zanimljivo jer se, u iščekivanju velikih promjena na tržištu, investitori prilagođavaju novom okruženju. Te promjene mogle bi biti najizraženije upravo na tržištu nekretnina koje je, izgleda, na rhuncu i oni koji žele da izvuku zaradu to bi trebalo sada da učine.

Poslovni dnevnik